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近期，部分一線城市房地產(chǎn)市場顯露“降溫”跡象，久違的“降價促銷”也重回市場。不過，一線城市正上演的地價飆漲、爭奪“地王”的場面又讓普通購房人心懸：購房者期盼房價理性回落，開發(fā)商意在賭漲未來。博弈之下，考驗樓市調(diào)控的“精細化”水平。

　　一線城市房市疑似降溫

    “沒想到，現(xiàn)在有樓盤打折！”忙于看房的上海白領葉莉最近有了“驚奇的發(fā)現(xiàn)”：浦東周康地區(qū)８月底推出的一高層房源，最近兩個周末都有９５折優(yōu)惠。此外，某知名房企在寶山顧村板塊新推出一批均價為１１０００元／平方米房源，在不久前的教師節(jié)期間，搞過最高４萬元的減價優(yōu)惠?！罢嬗悬c像及時雨！”葉莉說。

    久違的打折促銷背后是：繼一段時間的高速增長后，進入９月以來部分一線城市樓市有所“降溫”。比如，北京市房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，９月首周（８月３０日－９月５日）北京市住宅（含保障性住房）簽約量為３２８９套，與８月首周相比下跌２０％。９月１日－１４日，北京商品住宅期房日均成交量為３２６套，創(chuàng)下３月以來日均成交量新低。

    在另一個“風向標”城市上海，也出現(xiàn)類似情況。易居中國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，９月７日－１３日上海新建商品住宅的成交量為３２．６４萬平方米，較前一周下滑１４．２７％；成交均價為１５３５３元／平方米，較前一周微跌１．５％。至此，上海商品住宅成交均價已連續(xù)４周回落。

    往年，秋季往往是樓市的熱銷期，有“金九銀十”之說。但事實上，京、滬兩地九月樓市開局平淡。分析人士指出，此前房價的快速上漲與投資需求助推密切相關，比如上海豪宅８月的單月成交量竟超過上半年總和，由此樓市均價一度逼近２萬元／平方米。而在房價高企之際，剛性需求已遭壓縮，觀望氣氛重新出現(xiàn)。

    “地王”背后是“賭漲”

    不過，近期重點城市土地市場依舊活躍，“地王”頻頻出現(xiàn)。９月１０日，上海普陀長風生態(tài)商務區(qū)長風６Ｂ、７Ｃ兩幅地塊被中海地產(chǎn)出價７０．０６億元摘得，一舉超越此前的北京廣渠路１５號地塊和上海青浦區(qū)趙巷地塊兩幅天價“地王”，成為今年“地王競賽”中新的領跑者。上述長風地塊的樓面地價已高達２２４０９元／平方米。

    類似情況不斷涌現(xiàn)。廈門恒興置業(yè)近期出價１０．４７億元拿下廈門思明區(qū)一幅地塊，樓面地價為３０９４０元／平方米，成為當?shù)亍白钯F”的地塊。

    如此高的土地價格之上，房價將高到何種程度？業(yè)內(nèi)人士估算，以每平方米２２０００多元的樓面地價，加上建安成本、銷售成本、各種稅費，房價當在５萬元／平方米以上才有明顯的利潤可圖。也就是說，“地王”如果開工建設，造就的將是一批批天價的豪宅。

    一家在國內(nèi)多個城市開發(fā)樓盤的知名房企負責人對記者表示，一般來說，拿地至樓盤上市至少需要兩年時間；當樓市出現(xiàn)“降溫”苗頭時，開發(fā)商仍然在土地市場重金出手，這更多是出于對未來市場的看好，“不管短期有沒有波動，看好長期，‘賭漲’未來”。

    樓市需適當減弱“虛擬資產(chǎn)因素”

    業(yè)內(nèi)人士分析，對于剛性及改善性需求來說，最新的市場價格決定著購房者是否會“出手”；而對投資性需求來講，重要的不是眼前房價是高是低，而是將來有無繼續(xù)上漲、實現(xiàn)升值的空間。上述樓市與地市、剛性需求與投資需求迥然不同的態(tài)勢，反映出這樣一個客觀事實：房地產(chǎn)市場的結(jié)構正加速分化，各類需求本身及其對市場的預期差異十分明顯。這對于政府調(diào)控的“精細化”水平提出了考驗。

    國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌近日撰文認為，調(diào)控房市，首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場化的廉租房形式予以保障；而面對改善性住房及其他房價的下跌，也不必驚慌失措，應盡量由市場規(guī)律發(fā)生作用。

    他還認為，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，也不是鼓勵其做得越大越好，而應在與宏觀經(jīng)濟總量保持平衡的前提下，考慮其增長與物價的平衡取舍問題。特別是在目前流動性過多、存在資產(chǎn)價格上升壓力的情況下，更要關注其虛擬資產(chǎn)因素對宏觀經(jīng)濟的負面影響，必須長期運用稅收、金融等手段，減弱房地產(chǎn)市場中的“虛擬資產(chǎn)因素”。