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自2008年下半年開(kāi)始放松信貸以后，深圳樓市從2009年初開(kāi)始回升，從3月份以來(lái)，原本由自住類(lèi)剛性需求驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，忽然轉(zhuǎn)向以通脹避險(xiǎn)、博取升值等為主的投資客為主，比例快速上升到40%以上。這種客戶主要受杠桿刺激，對(duì)于貸款依賴(lài)性較大。投資客的進(jìn)場(chǎng)，使各地樓市隨后達(dá)到小陽(yáng)春、暴漲，甚至各地再次出現(xiàn)新地王，使房?jī)r(jià)的最終決定者中國(guó)人民銀行再次出手，下發(fā)嚴(yán)控第二套房貸通知。

　　四成首付意味著首付成本提高100%，而利率從7折提高為1.1倍，則意味著利率支出增加57%，兩者相加意味著購(gòu)房者的杠桿效應(yīng)大幅度下降，即使只計(jì)算首付，杠桿效應(yīng)也大降100%……由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)唯一具備杠桿效應(yīng)的投資市場(chǎng)，因此，杠桿效應(yīng)的大幅度下降，必然將在較大程度上影響房?jī)r(jià)。

　　兩個(gè)月前，大家斷言房?jī)r(jià)還要暴漲，今天卻出現(xiàn)了普遍房?jī)r(jià)暴跌的憂慮，中國(guó)樓市幼年期特征可見(jiàn)一斑。目前的格局或許醞釀災(zāi)難，或者醞釀機(jī)遇，這是一個(gè)不平凡的年代。

　　七條件促2007年樓市跳水

　　大家都會(huì)關(guān)注一個(gè)問(wèn)題：2007年樓市行情在2009年重演的可能性有多大？以深圳為例，2007年樓市為什么會(huì)跳水？

　　當(dāng)年大戶豪宅占供應(yīng)量的70%左右，總價(jià)高的物業(yè)流動(dòng)性差，受到金融政策的影響更大。房企受到資本市場(chǎng)沖動(dòng)，拿地與融資形成相關(guān)刺激，開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較大。一旦金融政策變化，相關(guān)關(guān)系受到破壞，房企降價(jià)壓力大。房企的資本金比例從20%，直接提高到40%，縮小了房企的資金桿杠效應(yīng)，達(dá)到100%。2007年投資客比例高達(dá)50%以上，搶購(gòu)現(xiàn)象嚴(yán)重。但受投資客專(zhuān)業(yè)技能限制，品種搭配問(wèn)題較大，組合結(jié)構(gòu)上不能抗風(fēng)險(xiǎn)。受到投資擴(kuò)張，2007年的供應(yīng)充裕，一旦金融變化導(dǎo)致銷(xiāo)售下降，就形成供應(yīng)過(guò)剩。而中國(guó)恰好在世界金融危機(jī)開(kāi)始發(fā)酵的前夜推出緊縮政策，宏觀調(diào)控效應(yīng)與世界金融危機(jī)效應(yīng)重合加劇了樓市調(diào)整幅度。

　　樓市拯救經(jīng)濟(jì)

　　進(jìn)入2008年，中國(guó)在前一次在錯(cuò)誤時(shí)點(diǎn)進(jìn)行緊縮之后，吸取教訓(xùn)，果斷地采取了全球最大力度的貨幣擴(kuò)張政策，接近8萬(wàn)億的新增貸款，與十大振興建設(shè)規(guī)劃，將中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先救出谷底。

　　其中，由于房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中唯一既是消費(fèi)又是投資的領(lǐng)域，也是牽扯面最廣的市場(chǎng)，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用最大，因此在拯救經(jīng)濟(jì)的全盤(pán)活動(dòng)中，房地產(chǎn)事實(shí)上是一個(gè)核心，雖然沒(méi)有明說(shuō)，但是受到最大重視，暗中放寬了很多限制，比如二套房貸、優(yōu)惠利率、VIP認(rèn)籌、10天內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)等限制都沒(méi)有再執(zhí)行。

　　進(jìn)入2009年年中以后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先確認(rèn)復(fù)蘇，而以美國(guó)為首的世界經(jīng)濟(jì)也開(kāi)始復(fù)蘇，中國(guó)出口開(kāi)始增長(zhǎng)。就在這個(gè)時(shí)候，似乎是樓市拯救經(jīng)濟(jì)的重任已經(jīng)完成，就出臺(tái)了控制政策。

　　所以，從2008年至今，可以用“經(jīng)濟(jì)困難、樓市受寵；經(jīng)濟(jì)獲救、樓市被棄”來(lái)形容，而這種局面可能還將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，中國(guó)這個(gè)怪異的情況在其它國(guó)家是沒(méi)有的。

　　2009年樓市運(yùn)行條件

　　那么2009年是否會(huì)重演2007年的那一幕呢？這就要具體分析2009年的樓市條件。

　　1.供應(yīng)量萎縮

　　目前的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于2007年，而這種情況還將持續(xù)到2011年之前。一旦政策企穩(wěn)，非常容易出現(xiàn)供應(yīng)不足的現(xiàn)象，目前的交易量下降，有購(gòu)房者觀望的因素，但也有供應(yīng)量下降的因素。2009年的供應(yīng)呈現(xiàn)大幅度下降趨勢(shì)，而土地供應(yīng)自2007年7月以來(lái)，已經(jīng)創(chuàng)出17年來(lái)最低。目前樓市成交萎縮，并非需求萎縮，而是供應(yīng)萎縮造成的，萎縮勢(shì)頭在2010年將進(jìn)一步加劇。

　　2.大戶為主過(guò)渡到中小戶為主

　　2007年初，深圳樓市以大戶豪宅為主，所占比例甚至高達(dá)近70%，這種物業(yè)門(mén)檻高、總價(jià)高、流動(dòng)性差。而2006年開(kāi)始實(shí)施的“90／70”政策，經(jīng)過(guò)兩年的發(fā)酵，已經(jīng)開(kāi)始有效果。2009年上半年，大戶豪宅比例開(kāi)始稀釋?zhuān)绕涫沁M(jìn)入下半年，以金地上塘道、招商花園城五期、花樣年花郡、深港1號(hào)、華僑城馨苑、天健·時(shí)尚空間、鴻隆·世紀(jì)廣場(chǎng)燈等中戶型、小戶型物業(yè)開(kāi)始密集入市。面積的縮小，有助于減低高價(jià)感受。

　　3.下降周期結(jié)束，今年是復(fù)蘇周期

　　中國(guó)和世界的經(jīng)濟(jì)，目前都已經(jīng)處于復(fù)蘇過(guò)程中，一般地說(shuō)在這個(gè)階段房?jī)r(jià)再進(jìn)一步回落的勢(shì)能大大減小，甚至難以調(diào)整。目前有報(bào)道說(shuō)美國(guó)房地產(chǎn)的交易量和價(jià)格都在回升。

　　4.為貨幣危機(jī)找出路

　　目前中國(guó)人還沒(méi)有被貨幣教育，本輪貨幣教育的慘痛程度將可能超過(guò)1992年那一輪，而教育發(fā)生的年份，可能在2012～2014年之間。在這一背景下，實(shí)物資產(chǎn)如房地產(chǎn)將是不多的避難渠道?；蛘哒f(shuō)，目前的投資不是找絕對(duì)值的標(biāo)的，而是找泡沫少的，只有這樣才能將貨幣危機(jī)的損害降到最低點(diǎn)。

　　5.房企降價(jià)壓力歸零

　　供應(yīng)量處于低點(diǎn)，導(dǎo)致上半年幾乎全部房企都超額完成了全年任務(wù)，很多公司甚至提前放假。而由于資本金比例重新降低到25%，因此，房企資金擴(kuò)張效應(yīng)重新擴(kuò)大，任務(wù)超額完成、資金擴(kuò)張實(shí)力增加，為什么會(huì)貿(mào)然降價(jià)呢？

　　6.政府出地效應(yīng)降低

　　從深圳，到重慶、杭州，政府在樓市的行政效率開(kāi)始下降，土地出讓受到直接影響。在土地少的背景下，資金太多的國(guó)有房企開(kāi)始在各地制造地王，社會(huì)預(yù)期改變，參照系改變，降價(jià)的空間難以尋獲。

　　牛變熊的可能性很小

　　經(jīng)上述分析發(fā)現(xiàn)，2009年的運(yùn)行條件與2007年并不相同，甚至有了質(zhì)的變化。在所有資產(chǎn)全面泡沫化的今天，貨幣擁有者必定會(huì)利用樓市的上述條件，進(jìn)行避難操作，因此房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)不會(huì)出現(xiàn)。但顯然，房?jī)r(jià)存在階段性波動(dòng)的可能性，這可能主要出于對(duì)現(xiàn)價(jià)的共識(shí)還未形成，需要一定時(shí)間所致。

　　而目前的成交縮量，改變的不是房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)，改變的是房?jī)r(jià)的速率。結(jié)構(gòu)性調(diào)整的可能性還存在，主要表現(xiàn)在品類(lèi)、區(qū)域、套型上，這三個(gè)方面的選擇已經(jīng)發(fā)生了根本性的基礎(chǔ)性改變，希望購(gòu)房者不要有慣性思維，盡快回到專(zhuān)業(yè)技能決勝的道路上。

　　工業(yè)革命以來(lái)，全球樓市自身周期一般為18年，漲14年跌4年，1～2年就從跌到漲再到跌的過(guò)程沒(méi)有發(fā)生過(guò)。從大周期看，中國(guó)內(nèi)地目前處于樓市上升周期，牛市很大可能會(huì)展開(kāi)。

　　2007年，資金緊縮導(dǎo)致樓市緊縮；2009年，資金從中央銀行流出只是減少，并未截止，所以2009年下半年房?jī)r(jià)的牛鼻子會(huì)得到控制，但牛變熊的可能性很小。如果金融政策逆轉(zhuǎn)，資金從凈流出轉(zhuǎn)向凈收回，那么房?jī)r(jià)的壓力就大了。

    房地內(nèi)參：尹香武(半求)