經(jīng)過(guò)一輪暴漲，樓市再次站到了十字路口。繼一些城市出現(xiàn)成交量持續(xù)下滑后，房地產(chǎn)政策的蜜月期也開(kāi)始結(jié)束。
近日，針對(duì)今年上半年來(lái)的新一輪房?jī)r(jià)猛漲之勢(shì)，各部門(mén)密集出手。銀監(jiān)會(huì)再次重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，北京、上海、成都、南京等城市的二套房貸相繼收緊。與此同時(shí)，從中央到地方，以打擊囤地等行為為重點(diǎn)的新一輪土地調(diào)控也如期而至。
“種種跡象表明了監(jiān)管層對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的擔(dān)心。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心一位不愿具名的專(zhuān)家在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。
調(diào)控政策頻出
8月23日，國(guó)土資源部表示，在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目用地的情況下，下半年要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車(chē)圈地。中央層面主管部門(mén)發(fā)出新一輪土地調(diào)控的信號(hào)明確、強(qiáng)烈。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一時(shí)間點(diǎn)的選擇頗值得玩味。今年5月，各地土地市場(chǎng)剛剛復(fù)蘇，而此番調(diào)控將影響復(fù)蘇；7月后，土地市場(chǎng)已出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，高溢價(jià)導(dǎo)致地價(jià)房?jī)r(jià)比過(guò)早步入了危險(xiǎn)地帶，開(kāi)發(fā)商的囤地意愿強(qiáng)烈，不得不進(jìn)行調(diào)控。
此前，伴隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，土地市場(chǎng)也持續(xù)升溫。從今年二季度起，高價(jià)地不斷涌現(xiàn)，6、7月部分成交地塊的地價(jià)與當(dāng)前房?jī)r(jià)比值甚至已經(jīng)達(dá)到70%以上。
針對(duì)房?jī)r(jià)不斷上漲情況，其他部門(mén)也相繼發(fā)出了警示信號(hào)。
為了防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，金融監(jiān)管部門(mén)要求銀行加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，再次重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。
8月25日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)主任張平受?chē)?guó)務(wù)院委托，向十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第十次會(huì)議報(bào)告今年以來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況時(shí)也表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)回升向好的勢(shì)頭還不穩(wěn)定、不鞏固、不平衡，部分城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)新情況和新問(wèn)題的分析和指導(dǎo)，督促其加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)，增加土地供應(yīng)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快投資建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購(gòu)房貸款政策，著力穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
8月5日，國(guó)家稅務(wù)總局表示，近日將把房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點(diǎn)，要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的稅收征管。當(dāng)晚，央行發(fā)布第二季度貨幣政策執(zhí)行情況報(bào)告，首次提出要對(duì)寬松的貨幣政策“動(dòng)態(tài)微調(diào)”。日前財(cái)政部又發(fā)布《我國(guó)上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告》，表示應(yīng)關(guān)注貨幣資金投向，防范信貸資金進(jìn)入股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)，助長(zhǎng)泡沫和引發(fā)通貨膨脹。
顯然，監(jiān)管層的頻繁表態(tài)已使樓市重新進(jìn)入敏感時(shí)期。
拐點(diǎn)再現(xiàn)？
事實(shí)上，除了多部門(mén)對(duì)樓市的表態(tài)帶來(lái)的政策變調(diào)預(yù)期，目前大多城市的樓市成交也已進(jìn)入觀望期。
7月以來(lái)，盡管大多城市的房?jī)r(jià)再創(chuàng)歷史新高，但樓市已疲態(tài)盡顯。從北京、上海等一線城市，到杭州、成都等二線城市，很多地方樓市已呈現(xiàn)價(jià)升量跌的局面。
來(lái)自上海佑威地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，8月上半月，上海樓市單價(jià)1萬(wàn)元以下的新建商品住宅成交量只有31.97萬(wàn)平方米，1萬(wàn)~2萬(wàn)元的商品住宅成交量為36.36萬(wàn)平方米。而7月同期，以上兩個(gè)數(shù)據(jù)分別為44.53萬(wàn)平方米和47.68萬(wàn)平方米。
而一些城市的商品房成交量在7月步入下行通道后，8月份繼續(xù)下滑。
成都世家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月10日~16日，成都主城區(qū)的商品房成交套數(shù)和成交面積出現(xiàn)大幅下滑，分別減少1044套、99497.55平方米，環(huán)比降幅分別為37.31%和40.62%。
與此同時(shí)，持續(xù)火爆了近半年的二手房交易也開(kāi)始萎縮。以上海為例，8月份的上海二手房市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)成交乏力。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至8月19日，雖然市場(chǎng)價(jià)格仍在高位運(yùn)行，但是與7月份同期相比，上海全市二手房成交量卻下跌了13.6%。與此同時(shí)，來(lái)自于上海多家中介機(jī)構(gòu)的反饋顯示，客戶(hù)帶看量同樣呈現(xiàn)同比下滑趨勢(shì)，與7月同期，下降了二成左右。
這種局面已引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)于后市的擔(dān)憂(yōu)。但在中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌看來(lái)，價(jià)升量跌是正常的市場(chǎng)反應(yīng)，因?yàn)樯习肽甑男鹿?yīng)量已嚴(yán)重不足。整個(gè)上半年都是在消化庫(kù)存，使得開(kāi)工的速度并沒(méi)有跟上需求的增長(zhǎng)速度，因此新房供應(yīng)量不足，由此導(dǎo)致了成交量下跌。
但某大型商業(yè)銀行高管卻認(rèn)為，過(guò)高的房?jī)r(jià)已使得自住型需求和改善型需求再次望而卻步，隨著二套房貸的再次收緊，投資型需求也將隨之受到抑制，從而使成交量進(jìn)一步下滑。
“二季度的成交量暴漲，更多是因?yàn)橥稒C(jī)需求入市推動(dòng)的。在即將到來(lái)的三季度，二套房貸政策再次被明確嚴(yán)格執(zhí)行，這樣的動(dòng)作給了對(duì)投資需求進(jìn)行政策微調(diào)的信號(hào)，交易量或進(jìn)一步減少?！痹撱y行高管說(shuō)。
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