2009年上半年，“搶地王是因?yàn)橛绣X”，2009年下半年，“搶地王是因?yàn)樾枰弥@個(gè)地王，給投資者講一個(gè)好的故事，才能圈到錢”
“2007年，我在中部一個(gè)省會(huì)城市拍了一塊50多畝的地王，換算成樓板價(jià)是每平方米7800元，這已經(jīng)接近當(dāng)時(shí)保利在深圳金沙洲拿下的兩塊‘地王’的樓板價(jià)了，從賬面上看，盈利簡(jiǎn)直就是不可能的。但事實(shí)是，這塊地拍下來(lái)，我就凈賺了幾千萬(wàn)?！?nbsp;
回憶起迄今為止拿到的唯一一個(gè)“地王”，上海一家中型房地產(chǎn)企業(yè)的董事長(zhǎng)王城（化名）總是興致盎然。
在“地王”拍下來(lái)之前一年，王城還在同一區(qū)域拿到了300多畝地，當(dāng)時(shí)的樓板價(jià)只有每平方米4000元左右，“地王出來(lái)后，找評(píng)估公司重新評(píng)估，以新地王的價(jià)格為參照，你說(shuō)我賺了多少？”談及此，他一臉驕傲。
戴上“地王”帽子之后，這家在上海并不十分有名的企業(yè)，在這個(gè)中部省份的房地產(chǎn)業(yè)界聲名大噪，“再到下面的二三線城市去拿地，當(dāng)?shù)卣哟臅r(shí)候，開(kāi)場(chǎng)白都是‘歡迎地王’?！蓖醭钦f(shuō)，幾乎就是這個(gè)“地王”，幫他打開(kāi)了一個(gè)省的局面。
2007年起，王城所在公司的業(yè)務(wù)重心向這個(gè)省份轉(zhuǎn)移。
拿到地王的好處，還遠(yuǎn)不止于此。王城說(shuō)，“地王”的產(chǎn)生，與其說(shuō)是開(kāi)發(fā)商間激烈競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，倒不如說(shuō)這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)本身，就是一場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的集體狂歡。
“一人得道，雞犬升天”
“在房?jī)r(jià)的一輪輪上漲中，‘地王’功不可沒(méi)，”美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉對(duì)本刊記者說(shuō)。
2009年7月23日，金地集團(tuán)以每平方米14495元的樓板價(jià)拿下上海趙巷地王，隨后，7月最后一周，上海郊區(qū)房?jī)r(jià)全面上漲，漲幅遠(yuǎn)高于中心城區(qū)。其中，松江區(qū)、崇明縣成交均價(jià)分別上漲14.32%和33.76%；嘉定區(qū)首次突破萬(wàn)元大關(guān)；金山區(qū)的成交均價(jià)上漲了90.38%，成交量則大漲64.52%。
“和趙巷板塊情況類似的寶山羅店板塊，年初成交均價(jià)在每平方米7000元上下，在地王的刺激下，迅速漲到了每平方米14000元?！币拙又袊?guó)分析師薛建說(shuō)，這樣“一人得道，雞犬升天”的情況，在2007年的那波“地王潮”中，也屢見(jiàn)不鮮。
所以，在“地王”的投標(biāo)中，“落到誰(shuí)的手里并不重要，開(kāi)發(fā)商所要做的是盡可能抬高其價(jià)格?！秉S耀華（化名）曾在上海一家國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)任數(shù)年高管，目前，他自己開(kāi)了一家投資公司，為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資、咨詢服務(wù)。
“在新開(kāi)發(fā)區(qū)域的地王出現(xiàn)過(guò)程中，‘搭便車’很普遍?！秉S耀華告訴本刊記者，“一般來(lái)說(shuō)，之前已有幾家大的開(kāi)發(fā)商拿下大片土地的板塊，地王最容易產(chǎn)生，因?yàn)榇箝_(kāi)發(fā)商的進(jìn)入等于是板塊潛力的保證?！闭蛉绱?，很多大開(kāi)發(fā)商也會(huì)參加競(jìng)標(biāo)，但他們只是制造一個(gè)火熱的氣氛，推動(dòng)價(jià)格向他們的期望值飆升而已?！?nbsp;
以金地拿下“地王”的趙巷板塊為例。該板塊的8號(hào)地塊，曾經(jīng)在2007被來(lái)自重慶的龍湖地產(chǎn)以15.5億元的高價(jià)拍得，當(dāng)時(shí)折合樓板價(jià)是每平方米10672元。除了龍湖，中海、綠地、中企、凱迪、恒聯(lián)、中祥等大型開(kāi)發(fā)商，在趙巷也早有地塊。
金地拿下“地王”后，趙巷雙拼洋房別墅均價(jià)已達(dá)25000元，相鄰徐涇的獨(dú)幢別墅價(jià)值上升至每平方米40000元，一舉改變了趙巷沒(méi)有豪宅的歷史。
拿到“地王”的企業(yè)一般分為幾類，一種就是王城這樣的企業(yè)，剛剛進(jìn)入新市場(chǎng)，想立威；另一種則是需要運(yùn)用“地王”題材的企業(yè)——上市公司需要以地王的概念融資，沒(méi)有上市的公司，如果想引入戰(zhàn)略投資，地王也是不可欠缺的；還有一種，是已經(jīng)在該板塊有大片土地的企業(yè)，“有時(shí)候碰到同行，開(kāi)玩笑說(shuō)，這次沒(méi)誰(shuí)要拿地王，這一塊就你地最多，你就拿著吧。”
還有一種情況，那就是幾家企業(yè)真的非?？春檬袌?chǎng)，覺(jué)得拿下地王就等于捧到了聚寶盆，黃耀華說(shuō)，這樣的情況，他看到過(guò)兩次，一次是在2007年，“那時(shí)樓市瘋漲，拿到地就是錢，大家真的是在搶”；第二次則是2009年上半年。
但同樣表象的背后，卻有完全不同的原因。
拿到地王才能給投資者講個(gè)好故事
兩波“地王”潮最大的不同在于：2007年，拿下地王的多為港資和內(nèi)地民企；而2009年的地王，卻大多落入國(guó)企手中。
國(guó)企在融資上的優(yōu)勢(shì)，被普遍認(rèn)為是造成這種局面的重要原因。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2009年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款為5381億元，同比增長(zhǎng)32.6%；再加上個(gè)人按揭貸款2829億元，增長(zhǎng)63.1%，總量已經(jīng)超過(guò)8000億元。
中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的一份報(bào)告則明言，國(guó)企不但自有資金雄厚，而且在獲得信貸、政府幫助以及其他各種有助于降低成本的方面有著其他企業(yè)無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。所以，國(guó)企不惜重金拿地，其實(shí)更多的是“當(dāng)前流動(dòng)性充裕、信貸規(guī)模擴(kuò)張的產(chǎn)物”。
但國(guó)企頻繁拿下“地王”，另一個(gè)不可忽視的原因是，在2007年拿地潮中活躍的港資企業(yè)和內(nèi)地民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的“退讓”。
“從目前的地王價(jià)格來(lái)看，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)有限?！毙录悠录t木集團(tuán)總經(jīng)理張永河告訴《瞭望東方周刊》，與國(guó)企的高歌猛進(jìn)相反，港資和內(nèi)地民企依然“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”。
因?yàn)樾膽B(tài)不同，張永河說(shuō)，2009年上半年國(guó)企拿地王，就好像是“一個(gè)大百貨公司，開(kāi)了一家奢侈品店，賺不賺錢其實(shí)不重要，關(guān)鍵在于提升這個(gè)百貨公司的檔次，對(duì)于那些房地產(chǎn)業(yè)并非主業(yè)的國(guó)企尤其如此”。但對(duì)于資金實(shí)力有限的港資和民企來(lái)說(shuō)，“年頭不好的時(shí)候，我們可不敢隨便開(kāi)店，因?yàn)槲覀兪强窟@個(gè)店吃飯的?！?nbsp;
但在2009年下半年，蟄伏的港資企業(yè)和內(nèi)地民企，不會(huì)再甘于讓國(guó)企獨(dú)霸。因?yàn)樵诘赝跛鶐?lái)的隱性收入中，資本市場(chǎng)的收益才是最大的一塊。
2007年的那波拿地潮中，大批開(kāi)發(fā)商一邊競(jìng)拍地王，一邊排著隊(duì)去香港上市，不僅造就了碧桂園市值千億的神話，更造就了拿地王—上市圈錢—增發(fā)新股—發(fā)債或者引入投行資金—再拿地王—刺激股價(jià)抬高股價(jià)——再圈錢的“地王圈錢模式”。
從2009年6月開(kāi)始，歷史似乎又在重演。
6月，金地的第四次定向增發(fā)獲得了證監(jiān)會(huì)的批準(zhǔn)，再次股權(quán)融資41億元。隨后，就有了上海趙巷新地王。
7月1日，北京廣渠路15號(hào)的地王產(chǎn)生，就在這一周，A股房地產(chǎn)板塊的資金凈流入達(dá)32.52億元，房地產(chǎn)指數(shù)上漲14.06%，房地產(chǎn)股票周平均漲幅超過(guò)10%。
按照天相投顧提供的數(shù)據(jù)，2009年1~7月，房地產(chǎn)業(yè)的融資規(guī)?？偭恳堰_(dá)313億元，為A股各行業(yè)之首，此外，還有5家個(gè)股在6月份公布了定向增發(fā)方案。
已經(jīng)上市的地產(chǎn)企業(yè)圈錢之后拼命拿地，準(zhǔn)備上市的企業(yè)也要拼命拿地，為上市后作準(zhǔn)備。張永河說(shuō)，在這樣的背景下，“地王”對(duì)這兩種企業(yè)都是最好的題材。
“對(duì)資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，大家只是要一個(gè)地王的說(shuō)法，很少有人關(guān)注其真實(shí)情況，因?yàn)?，現(xiàn)在拿一個(gè)地王，等到最終結(jié)算，體現(xiàn)在資本市場(chǎng)的時(shí)候，最快也要5年之后，可是，你現(xiàn)在還記得，2004年有哪些地王嗎？”
就在不久前舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，瑞銀集團(tuán)投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平還透露，在之前的3周里，向香港聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)的內(nèi)地房企已經(jīng)達(dá)到12家?！吧习肽暝谙愀圪Y本市場(chǎng)投資中國(guó)房地產(chǎn)的資金達(dá)到40億美元，市盈率由4倍左右提升至目前的15~20倍，甚至25倍?！?nbsp;
摩根大通中國(guó)投資銀行副主席龔方雄也公開(kāi)表示，2009年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)在海外融資已經(jīng)有幾十億美元，下半年更多。整個(gè)加起來(lái)全年可能會(huì)超過(guò)100億美元。
業(yè)內(nèi)一個(gè)主流的說(shuō)法是，在本次IPO重啟后，已經(jīng)有超過(guò)20家房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃在A股和H股上市，募集資金規(guī)模將超過(guò)1000億元。
“所謂開(kāi)發(fā)商，其實(shí)就是賣房子的工廠，如果沒(méi)有地，那還叫什么開(kāi)發(fā)商呢？如果沒(méi)有地王，那怎么才能吸引很多人來(lái)買你的股票呢？”張永河說(shuō)，2009年上半年，“搶地王是因?yàn)橛绣X”，2009年下半年，“搶地王是因?yàn)樾枰弥@個(gè)地王，給投資者講一個(gè)好的故事，才能圈到錢?！?nbsp;
地王地塊將被跟蹤監(jiān)管
無(wú)論“地王”的名頭能給企業(yè)帶來(lái)多少潛在收益，一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題是，這些潛在收益的基礎(chǔ)是“地王”自身必須能夠“賺錢”。
從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，2009年的樓市反彈似乎并不能長(zhǎng)久，就上海市場(chǎng)來(lái)看，7月，頹勢(shì)已現(xiàn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴本刊，7月一手商品住宅成交量比6月低近10%，二手住宅成交量跌幅更大，上海樓市7個(gè)月來(lái)首次出現(xiàn)成交量環(huán)比下跌。
從全國(guó)的角度看，7月一線城市成交量環(huán)比下滑，8月繼續(xù)下滑，房?jī)r(jià)漲速也會(huì)隨之放緩。楊紅旭說(shuō)：“7月份全國(guó)房?jī)r(jià)堪稱處于夏天，但熱度明顯低于2007年夏天?！?nbsp;
目前，一些重點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求也在萎縮，“只要保八任務(wù)能夠基本完成，2009年第四季度，針對(duì)房?jī)r(jià)的政策調(diào)控肯定會(huì)出臺(tái)，2009年底或者2010年初，全國(guó)房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)滯漲，甚至小幅回落。”
政策層面，對(duì)“地王”不利的消息也陸續(xù)傳來(lái)。
2009年6月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，收緊二套房貸，樓市成交量應(yīng)聲而落。
7月，國(guó)土資源部公開(kāi)了一份調(diào)查報(bào)告，稱在全國(guó)抽樣的105個(gè)城市620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，大多數(shù)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在15%~30%之間，平均為23.2%，在30%以下的約占78%。言下之意，是指目前正熱的“地王”潮，并不影響對(duì)房地產(chǎn)業(yè)暴利的判斷，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)調(diào)控的空間依然存在。
8月4日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)文，特意提到當(dāng)前很多紡織企業(yè)、制藥企業(yè)等高價(jià)拿地殺入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展令人擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)一個(gè)普遍的看法是，這是對(duì)一些以房地產(chǎn)業(yè)為副業(yè)，但此次大手筆拿地的國(guó)企發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。
國(guó)土資源部也宣布，將對(duì)全國(guó)主要城市的地王地塊進(jìn)行跟蹤。據(jù)上海當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，國(guó)土部?jī)?nèi)部權(quán)威人士透露，國(guó)土部門將對(duì)“地王”的開(kāi)發(fā)進(jìn)行全程監(jiān)管，包括從合同簽訂到開(kāi)工竣工期間的各個(gè)環(huán)節(jié)，“要從頭查到尾，監(jiān)管到底”。
也就是說(shuō)，在地王紛紛出現(xiàn)的時(shí)候，樓市的基本環(huán)境卻在朝相反方向發(fā)展。與此同時(shí)，2007年的“地王”中，閑置甚至被直接“割肉”的也并不少見(jiàn)。
2009年4月，綠城集團(tuán)發(fā)布公告稱：綠城與海港企業(yè)(0051. HK)訂立了一個(gè)資產(chǎn)換購(gòu)協(xié)議，提到以12.302億元的價(jià)格，向海港企業(yè)出售其上海新江灣地塊100%的股權(quán)。
這個(gè)地塊，正是2007年6月綠城以12.6億元拍來(lái)的地王。不算利息損失，綠城在這個(gè)“地王”上的差價(jià)損失就達(dá)3000萬(wàn)。
在新江灣城折戟的并不僅僅是綠城一家。
2007年，在綠城拿下新江灣城D1地塊的“地王”之后，鐵獅門以67.517億元的高價(jià)拿下新江灣城F地塊，隨后新加坡仁恒地產(chǎn)以13.01億元拿下新江灣城D3地塊，新江灣的樓面價(jià)最終突破20000元/平方米。
但按照上海本地一些地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)公開(kāi)的數(shù)據(jù)，2009年7月，新江灣城板塊的在售房源均價(jià)，每平方米只有16000~17500元左右。
而且，按照現(xiàn)有規(guī)劃，當(dāng)?shù)剡€將建造大批經(jīng)濟(jì)適用房。2009年2月24日，城投控股（600649.SH）發(fā)布公告，獲取位于新江灣城B3-01地塊的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目用地用于開(kāi)發(fā)。土地性質(zhì)為劃撥居住用地，一級(jí)開(kāi)發(fā)成本約為1500元/平方米，總建筑面積為17萬(wàn)平方米。
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