低迷、徘徊、反彈、瘋狂……截至目前，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了一個(gè)完整的“V”字型行情。而在這輪樓市的強(qiáng)勁反彈中，“國(guó)字號(hào)”房地產(chǎn)企業(yè)成為搶地?zé)岢敝械摹凹毕蠕h”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月以來(lái)短短兩個(gè)月內(nèi)，北京、重慶、杭州、廣州等重點(diǎn)城市相繼刷新歷史紀(jì)錄的單價(jià)和總價(jià)“地王”已達(dá)到13塊，其中國(guó)字號(hào)房企所涉土地款合計(jì)已超過(guò)265億元。
顯然，絕無(wú)僅有的融資能力支撐了這支地產(chǎn)“國(guó)家隊(duì)”的崛起。統(tǒng)計(jì)顯示，今年2月至今的半年時(shí)間內(nèi)，11家央企地產(chǎn)公司進(jìn)行融資，總額達(dá)831.8億元，而這些融資動(dòng)作大多集中在地王頻出的6、7、8月份。方興地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)均闖入融資“百億俱樂(lè)部”，與同是融資80億元的保利地產(chǎn)和中建地產(chǎn)位列融資榜前三名。
資金實(shí)力雄厚的地產(chǎn)央企跑步進(jìn)場(chǎng)，掀起新一輪搶地?zé)岢保粌H引起人們對(duì)會(huì)否推高房?jī)r(jià)的擔(dān)憂，更引發(fā)業(yè)界對(duì)央企涉足房地產(chǎn)加大市場(chǎng)泡沫的爭(zhēng)論。
國(guó)資大房企進(jìn)場(chǎng)搶地
樓市持續(xù)升溫，眾多地產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛開始四處搶地，各地地王層出不窮。其中，又以大型國(guó)資房企勢(shì)頭最猛。
上半年，在土地市場(chǎng)動(dòng)作最大的當(dāng)屬被稱作地產(chǎn)“五朵金花”的保利地產(chǎn)。據(jù)保利地產(chǎn)半年報(bào)透露，其土地儲(chǔ)備已高達(dá)1911萬(wàn)平方米。但保利地產(chǎn)仍然表示“在重點(diǎn)城市和中心城區(qū)的儲(chǔ)備仍顯不足。將持續(xù)關(guān)注并積極參與公開招拍掛市場(chǎng)。”
7月16日，保利地產(chǎn)以8.5億元取得廣州市白云區(qū)金沙洲B3702A09地塊。8月5日，保利地產(chǎn)以7549元/平方米的樓板單價(jià)摘得蘇州地王。
在天津，保利地產(chǎn)同樣頻出重拳。6月29日，以3.81億元競(jìng)得和平區(qū)和平路與慎益大街交口東南角地塊。8月14日，以20.4億的價(jià)格拍得津東麗昆（掛）2009-082號(hào)地塊。
如果說(shuō)，以地產(chǎn)為主業(yè)的保利地產(chǎn)大規(guī)模圈地多少還能讓人理解的話，那么北京兩大并非以地產(chǎn)為主業(yè)的央企高調(diào)進(jìn)入市場(chǎng)，則多少引來(lái)一片驚呼：6月30日，中國(guó)化工集團(tuán)下屬企業(yè)方興地產(chǎn)以40.6億元拿下今年北京地王——廣渠路15號(hào)地；此前數(shù)日，中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司下屬企業(yè)成都中澤置業(yè)以19.05億元價(jià)格拿下北京奧運(yùn)鄉(xiāng)村九廠地塊。
中金公司相關(guān)報(bào)告將“國(guó)資背景企業(yè)占多數(shù)”作為此輪地王區(qū)別于2007年地王的最大標(biāo)志?！拔磥?lái)更多的擁有信貸和融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)有企業(yè)將逐步提升在地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)份額?！敝薪鸸痉Q。
龐大的融資巨無(wú)霸
據(jù)悉，當(dāng)前國(guó)資委分管的136家央企中，近八成企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)。其中以地產(chǎn)為主業(yè)的有16家，如中國(guó)建筑、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等；輔業(yè)包含房地產(chǎn)的央企則近90家，其主業(yè)原本和地產(chǎn)關(guān)系不大，來(lái)自鋼鐵、冶金、醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、糧油、化工等行業(yè)，這些企業(yè)組成了最新的一支融資和拿地大軍。專業(yè)人士推算，目前央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)總量已超過(guò)3000億元。
和其他民企、上市公司及中小規(guī)模國(guó)企相比，地產(chǎn)央企在融資方面更顯強(qiáng)勢(shì)。通過(guò)銀行信貸、股票上市、發(fā)行債券等融資手段，這些地產(chǎn)央企強(qiáng)力補(bǔ)血，一個(gè)個(gè)養(yǎng)得“兵強(qiáng)馬壯”。
8月18日，招商局集團(tuán)旗下的招商地產(chǎn)發(fā)布公告，定向增發(fā)融資50億元議案獲股東大會(huì)通過(guò)。這次融資距離其上次增發(fā)募資才僅僅8個(gè)月——去年11月底，招商地產(chǎn)就增發(fā)4.5億股，募集資金59.4億元。
而不久前的7月15日，同屬央企旗下的保利地產(chǎn)也向包括中國(guó)保利集團(tuán)在內(nèi)的8名特定對(duì)象非公開發(fā)行3.3億A股，募集資金78.15億元。
在H股市場(chǎng)，5月下旬，華潤(rùn)置地發(fā)布公告稱，擬通過(guò)配售3億股股份，融資38.2億元，用于添置土地儲(chǔ)備和日后企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金；在今年3月和7月，方興地產(chǎn)也先后增發(fā)24.5億元和10.5億元。
據(jù)了解，在央企地產(chǎn)公司831.8億元融資額中，來(lái)自銀行授信的資金為345億元，而各種增發(fā)融資額為405.5億元，其余81.3億元?jiǎng)t為發(fā)行公司債以及向金融機(jī)構(gòu)借貸。
行業(yè)占有率提高
在整體市場(chǎng)回暖的基調(diào)下，幾大上市地產(chǎn)央企紛紛交出了一份華麗的半年報(bào)，而且普遍超過(guò)預(yù)期。
在H股市場(chǎng)，幾大上市地產(chǎn)央企同樣表現(xiàn)不俗。中海地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)盈利53.8億港元，比去年同期增長(zhǎng)了21%，其中內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)港幣51.1億元，比去年同期增長(zhǎng)了27.2%，毛利率37.3%。華潤(rùn)置地今年上半年的合同銷售收入增長(zhǎng)了5.5倍至100億元，占全年收入預(yù)測(cè)的75.6%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前6個(gè)月全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到3.41億平方米，同比增長(zhǎng)31.73%，銷售額1.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)53.02%，這已經(jīng)是史上最佳。
然而從保利、招商等企業(yè)的半年報(bào)可發(fā)現(xiàn)，這些地產(chǎn)央企的吸金能力遠(yuǎn)超大盤。比如保利地產(chǎn)2009年中報(bào)披露，上半年公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積252.43萬(wàn)平方米、銷售金額210.54億元，比去年同期分別增長(zhǎng)164.41%和168.18%，以此計(jì)算，保利地產(chǎn)的市場(chǎng)占有率已經(jīng)從2008年底的1%提高到1.3%。招商地產(chǎn)在10個(gè)城市、共計(jì)有19個(gè)樓盤推向市場(chǎng)，銷售面積62.32萬(wàn)平米，銷售金額71.69億元，并將全年計(jì)劃開工面積由112萬(wàn)平米調(diào)升為247萬(wàn)平米。
分析人士指出，行業(yè)集中度在進(jìn)一步提高，這一方面是因?yàn)辇堫^房企在資金、規(guī)模、技術(shù)上占有優(yōu)勢(shì)，另外更加注重品牌和資信建設(shè)為其迎來(lái)了市場(chǎng)。
引發(fā)推高房?jī)r(jià)擔(dān)憂
具有信貸優(yōu)勢(shì)的央企紛紛涉足房地產(chǎn)，折射出我國(guó)整體產(chǎn)能過(guò)剩的困境。而眾多央企不惜一切代價(jià)的拿地，也引發(fā)了人們對(duì)會(huì)否推高房?jī)r(jià)的擔(dān)憂。
6月30日，中化方興以40.6億元豪奪北京廣渠門15號(hào)地，創(chuàng)下今年土地市場(chǎng)公開供地單宗地塊成交價(jià)的新高，樓面地價(jià)高達(dá)14494元/平方米。而其周邊房?jī)r(jià)則在15000-22000元/平方米左右，地價(jià)和當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)比的平均值均超過(guò)了70%。周圍很多新項(xiàng)目和二手樓盤，在該地塊成交后，價(jià)格迅速做出上調(diào)。
“如果面粉（土地）又一次貴于面包（商品房）價(jià)格，那么面包漲價(jià)就將重演。一些剛剛出讓成功的地塊，周邊房?jī)r(jià)已經(jīng)開始三級(jí)跳了?！币晃槐本╅_發(fā)商稱。
同樣由于大國(guó)資的高調(diào)助推，目前土地市場(chǎng)單價(jià)已經(jīng)接近2007年最高峰?！笆袌?chǎng)仍未到達(dá)最熱，高總價(jià)、高單價(jià)新地王將被不斷刷新?！敝薪饒?bào)告稱。
除了價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)外，業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的還有開發(fā)效率和市場(chǎng)公平問(wèn)題?！安豢煞裾J(rèn)一些國(guó)資企業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)化程度不高，開發(fā)低效率。而一旦國(guó)資與民企的融資待遇不同，那么對(duì)于鼓勵(lì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)無(wú)形的天花板?！睂＜姨嵝选?
不過(guò)，新思維企業(yè)發(fā)展策劃公司首席顧問(wèn)陳真誠(chéng)則認(rèn)為，沒(méi)必要過(guò)于指責(zé)國(guó)企或央企進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，也沒(méi)必要認(rèn)為國(guó)企或央企是推高房?jī)r(jià)的主要禍?zhǔn)祝笠?guī)模國(guó)企或央企進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，爭(zhēng)拍土地、爭(zhēng)當(dāng)“地王”，只是加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，給一些原來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了壓力，擠壓了他們的市場(chǎng)空間或利益空間。
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