高檔”物業(yè)費(fèi)：是否合理
在此次糾紛中，除了延期交房違約金之外，業(yè)主最為關(guān)心就是該小區(qū)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。1.8元／平方米／月的物業(yè)費(fèi)讓很多業(yè)主覺得簡(jiǎn)直是太高了。
辛延英告訴記者，在2007年年初買房時(shí)，曾有業(yè)主問過物業(yè)費(fèi)價(jià)格。當(dāng)時(shí)開發(fā)商表示，物業(yè)費(fèi)可能是0.8~1元／平方米／月，想不到，兩年之后，價(jià)格幾乎翻了番。
“1.8元的物業(yè)費(fèi)確實(shí)高，以前正定縣從來沒聽說這個(gè)價(jià)位的物業(yè)費(fèi)?！闭h物價(jià)局價(jià)費(fèi)管理科科長(zhǎng)栗玉國(guó)說，在正定縣，物業(yè)費(fèi)一般就是0.3~0.4元／平方米／月，帶電梯的住宅在0.7~0.8元／平方米／月。
據(jù)悉，華府名邸在正定縣獨(dú)樹一幟的物業(yè)費(fèi)，物價(jià)部門也頭疼。因?yàn)殚_發(fā)商宣稱，這個(gè)樓盤是高檔小區(qū)，物業(yè)費(fèi)是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
在我國(guó)，物業(yè)費(fèi)的收取分兩個(gè)類別：在普通住宅小區(qū)，物業(yè)費(fèi)實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)；而在別墅、高級(jí)公寓等高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)，以及商業(yè)地產(chǎn)中，實(shí)行的則是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由物業(yè)公司和業(yè)主協(xié)商確定。
但什么樣的小區(qū)屬于高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)？
“為這個(gè)事情，我們特意打電話咨詢住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。得到的答復(fù)是，國(guó)家沒有高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)的定義?！闭h建設(shè)局副局長(zhǎng)王文敏說，別墅很明確，是高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)，但此外什么樣的小區(qū)能算是高標(biāo)準(zhǔn)，沒辦法判斷。
王文敏告訴記者，由于缺少國(guó)家層面的定義，對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)住宅的爭(zhēng)論由來已久。比如北京市規(guī)定，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上普通住宅平均交易價(jià)格1.2倍以下的為普通住宅。除了普通住宅、保障性住房，剩下的就是高檔住宅。全國(guó)很多城市的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)都與北京市的標(biāo)準(zhǔn)接近。
在華府名邸業(yè)主收到的業(yè)主手冊(cè)上，是這樣描述華府名邸作為高檔小區(qū)的特質(zhì)：看一場(chǎng)CBD的流光溢彩，寫一篇奢華的居住傳奇，尊踞城市之上的王者氣概，凝聚貴族紳士的高雅氣質(zhì)。豪門步伐走出的雍容地圖，世界前沿的生活享受……
“開發(fā)商說華府名邸的大門是花崗巖，很氣派。但這就是高檔小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)碼？”辛延英說。
為了證明華府名邸小區(qū)并非高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)，辛延英翻閱了大量文件和材料。他給華府名邸算了一筆賬，小區(qū)占地125畝，建筑面積21.09萬平方米，其容積率為2.53。今年發(fā)布的《石家莊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作的意見》中明確，石家莊市新建高層居住小區(qū)，容積率應(yīng)控制在2.5以下。
“這個(gè)小區(qū)的容積率已經(jīng)超出了2.5，說明居住舒適度并不高。再加上一梯六戶的電梯設(shè)置，怎么能說是高標(biāo)準(zhǔn)？”辛延英說，他了解，1號(hào)樓和6號(hào)樓，單套面積最大的為128.44平方米，沒有超出140平方米的標(biāo)準(zhǔn)；價(jià)格相對(duì)石家莊市來說，也沒有達(dá)到均價(jià)水平。所以，綜合容積率、面積和房?jī)r(jià)，華府名邸都應(yīng)該算是普通住宅。
辛延英認(rèn)為，政府部門應(yīng)該對(duì)華府名邸作一個(gè)檔次認(rèn)定，而不應(yīng)該任由物業(yè)公司自己說了算。
栗玉國(guó)告訴記者，由于沒有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，縣物價(jià)局沒有辦法給華府名邸規(guī)定一個(gè)指導(dǎo)價(jià)，只能是由業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商。
開發(fā)商的解釋
8月26日、27日，記者連續(xù)與正華房地產(chǎn)公司聯(lián)系采訪，均遭到拒絕。
8月27日，記者從正定縣委宣傳部拿到一份正華集團(tuán)向正定縣書記、縣長(zhǎng)提交的報(bào)告。其中提到，華府名邸小區(qū)共建有商品房1275套，2009年年底前需交房786套；2010年需交房489套，有交房糾紛的358套。截至8月26日下午，共接待258戶，涉及房子274套，已簽訂補(bǔ)充協(xié)議的181戶、195套，未簽協(xié)議75套，退房4套。
正華集團(tuán)表示，2009年12月31日之前，所有業(yè)主無論是否入住，物業(yè)公司不收取一分錢的物業(yè)費(fèi)；2010年1月1日至3月31日,物業(yè)公司試運(yùn)行3個(gè)月，由縣物價(jià)部門組織相關(guān)人員對(duì)試運(yùn)行出來的結(jié)果和數(shù)據(jù)進(jìn)行成本核算，然后確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。試運(yùn)行期間實(shí)行預(yù)收費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門確定。
在延期交房的問題上，正華集團(tuán)給出的理由是：去年工期遇到石子廠、水泥廠等建筑材料生產(chǎn)廠家停產(chǎn)、停供材料，造成停工3個(gè)月；拆遷遇到了障礙，因此對(duì)業(yè)主賠償3個(gè)月的違約金。對(duì)于超出原面積3%的部分，由正華房地產(chǎn)公司承擔(dān)。
據(jù)悉，還有不少業(yè)主接到了要求退房的電話。包女士告訴記者，正華集團(tuán)一個(gè)老總曾說，誰不同意解決方案就撕毀誰的合同。張女士在8月下旬接到開發(fā)商電話，對(duì)方要求張女士辦理退房手續(xù)，并給與定期存款利息的補(bǔ)償。
從公開的資料看，河北正華房地產(chǎn)公司隸屬于河北正華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，正定國(guó)際小商品市場(chǎng)即由該公司開發(fā)建設(shè)。該公司總裁孫鳳鳴曾擔(dān)任正定縣副縣長(zhǎng)，2006年5月被聘為該公司總裁。
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