核心提示：房地產(chǎn)政策有所微調，以及房地產(chǎn)銷量下滑，是近期房地產(chǎn)板塊走弱的重要因素。然而，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長火車頭的使命不會輕易改變，經(jīng)過適當?shù)恼{整后，房地產(chǎn)行業(yè)有望重新步入景氣上升期。
一、政策微調與銷售縮量引發(fā)房地產(chǎn)板塊的調整
從7月份以來，房地產(chǎn)板塊提前大盤進入了調整階段，我們認為與房地產(chǎn)的政策和銷量有較大的關系。首先在政策方面微調的跡象，隨著3月份房地產(chǎn)銷售的大幅反彈，開發(fā)商開始積極增加土地儲備，地王記錄不斷被刷新；這種不太理性的行為引起了管理層的關注。針對這一現(xiàn)象，銀監(jiān)會主席劉明康在第三次經(jīng)濟金融形勢通報會上表示要控制房地產(chǎn)貸款風險，嚴格執(zhí)行"二套房"標準，另外也有關于物業(yè)稅可操作方案明年前可能推出的傳聞，如深圳市委市政府在最新一期《市政策公布》中指出，2009年將開展準備工作，適時探索開征物業(yè)稅，合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。
其次是房地產(chǎn)銷量也出現(xiàn)下滑的情況。如在過去的一周中，全國樓市成交總體走低。在全國監(jiān)測的32 個城市中，樓市成交面積環(huán)比上升的城市有11 個， 而在環(huán)比下跌的22 個城市中，降幅接近及超過10%的就有15 個。事實上，房地產(chǎn)銷售環(huán)比下滑的情況已經(jīng)接近一個月。我們認為，房地產(chǎn)政策有所微調，以及房地產(chǎn)銷量下滑，是近期房地產(chǎn)板塊走弱的重要因素。
二、階段性調整或不改中長期向好
房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位不容置疑，它不僅直接占固定資產(chǎn)投資的比例較大，而且對建材、機械、電器、家具等上下游產(chǎn)業(yè)的拉動作用明顯。在當前宏觀經(jīng)濟回暖基礎仍然不牢固的情況下，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長火車頭使命難以變更。
事實上，在05--07年中，有關房地產(chǎn)調控的政策陸續(xù)推出，但對房地產(chǎn)的打壓也是有限的，其重要原因除了地方政府的財政利益外，與政策的出力點有很大關系。從某種意義上說，調控政策是引導房地產(chǎn)向健康、良性方向發(fā)展，并不是打壓房地產(chǎn)行業(yè)。
另外，近期房地產(chǎn)銷售下滑與低庫存也有一定的關系。連續(xù)幾個月銷量的大幅增長，已經(jīng)消化了大部分庫存，新增供應量減小從而影響了房地產(chǎn)的銷量。
從中長期來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)較為樂觀。房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟密切相關。從目前的情況來看，今年保8%的目標并不會太難。而展望2010年，我國宏觀經(jīng)濟差于09年的可能性并不高，畢竟金融危機后全球經(jīng)濟是"硬著陸"式的調整，如此一來就大大縮小了調整的時間。換言之，在宏觀經(jīng)濟已經(jīng)見底回升的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)走出低谷的可能性是很高的。
三、從哪些角度去選擇房地產(chǎn)股
作為典型的周期性行業(yè)，在行業(yè)低谷期不需要過多考慮估值的因素，主要原因在于公司的盈利也處于相對的低谷，隨著行業(yè)的回暖，公司的盈利將快速增長，PE水平將大幅下降。
那么，在房地產(chǎn)走出低谷可能性較大的程度下，投資者如何選擇投資機會呢？我們認為，可以從大股東實力、上市公司的土地儲備、上市公司的開發(fā)規(guī)模與歷史等角度把握機會。大股東實力方面，如果大股東為地方政府，或者具有政府資源，那么上市公司獲得優(yōu)質土地儲備的機率將大大增加。上市公司的土地儲備方面，豐富合理的土地儲備是房地產(chǎn)公司保持持續(xù)性開發(fā)、持續(xù)盈利的重要條件。上市公司的開發(fā)規(guī)模與歷史方面，主要是國內房地產(chǎn)行業(yè)的集中度并不高，相當部分表現(xiàn)為項目公司的形式，持續(xù)性經(jīng)營的能力較差；因此，選擇具有一定開發(fā)規(guī)模的公司，則安全邊際高一些。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的波動性較大，只有較好把握行業(yè)周期的公司，才能更好地做到何時應擴張業(yè)務、何時應收縮業(yè)務，最終實現(xiàn)公司持續(xù)盈利的目標。具體而言，有持續(xù)盈利經(jīng)營歷史的房產(chǎn)公司，說明已具備較強戰(zhàn)略安排能力。
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