槍打出頭鳥。在開發(fā)商們一擲千金造就“地王”、推高房價(jià)上漲預(yù)期的同時(shí)，也迎來了國土部門的重點(diǎn)監(jiān)管。
據(jù)權(quán)威人士透露，為了預(yù)防企業(yè)將運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁由社會(huì)來承擔(dān)，國土部門將對(duì)“地王”的開發(fā)進(jìn)行全程監(jiān)管，包括從合同簽訂到開工竣工期間的各個(gè)環(huán)節(jié)，“要從頭查到尾，監(jiān)管到底”。
“土地市場監(jiān)管首先就要抓‘地王’這種極端現(xiàn)象。相關(guān)部門開始布置這方面的工作，工作人員已經(jīng)下到地方開始檢查幾個(gè)‘地王’的土地出讓合同?！痹撊耸糠Q，不僅要對(duì)今年出現(xiàn)的“地王”進(jìn)行檢查監(jiān)管，過去幾年的“地王”也將納入檢查范圍，看看其整個(gè)開發(fā)過程有沒有違規(guī)的情況。
防止改容積率
此次監(jiān)管的依據(jù)主要是新版土地出讓合同。國土資源部、國家工商總局去年聯(lián)合下發(fā)通知，頒布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，要求自當(dāng)年7月1日起土地出讓必須簽訂規(guī)范的合同。
根據(jù)該通知，在簽訂新版土地出讓合同時(shí)，各方需要明確填寫土地上建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)投資總額、建筑容積率最高限制與最低限制、建筑限高、建筑密度、綠地率等指標(biāo)。受讓人(指土地購買方)應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的土地用途容積率利用土地，不得擅自改變。
但在房地產(chǎn)市場低迷的2008年，一些開發(fā)商自身難以消化2007年拿下的高價(jià)土地，便通過改變?nèi)莘e率等方式變相降低土地成本。
另據(jù)相關(guān)人士透露，近期某重點(diǎn)城市即有兩家企業(yè)為此前幾年買下的高價(jià)地塊更改了容積率，以降低其開發(fā)的難度和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。
中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云對(duì)CBN表示，國土部門要依照簽訂的土地合同，強(qiáng)化對(duì)已經(jīng)出讓土地的全程監(jiān)管，防止其在建設(shè)過程中更改合同中規(guī)定的容積率等指標(biāo)，同時(shí)政府部門需要將相關(guān)信息向社會(huì)公開，讓購房者知情。
目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與監(jiān)察部也正在聯(lián)合展開專項(xiàng)治理行動(dòng)，準(zhǔn)備對(duì)2007年1月1日～2009年3月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理，重點(diǎn)對(duì)大、中城市涉及提高容積率和改變土地使用性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逐一進(jìn)行清理檢查。
“兩部委正在查容積率的事情，對(duì)于‘地王’改動(dòng)容積率的問題，我們也會(huì)查?！币晃粐敛抗賳T對(duì)CBN表示。
延遲竣工將被罰款
除了改動(dòng)容積率，開發(fā)商在處置高價(jià)地時(shí)往往還通過在市場形勢不好時(shí)延期開工、延遲竣工的方式以等待市場轉(zhuǎn)好。
雖然我國政府曾規(guī)定，土地出讓后兩年內(nèi)仍未開工的將收回土地，但由于動(dòng)工的定義難以嚴(yán)格界定，讓開發(fā)企業(yè)得以通過多種手段來應(yīng)對(duì)。比如有的開發(fā)商埋下幾根鋼筋以應(yīng)對(duì)監(jiān)管，隨后就將工程擱置。
中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松近日舉例稱，2007年7月，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)以總價(jià)近15億元、每平方米樓面地價(jià)15712元的價(jià)格競得杭州商學(xué)院地塊，在受到相關(guān)部門處罰后，至今仍未開工。
但對(duì)于今年的“地王”，如果動(dòng)用延遲開工的手段或許將遇到更大的阻力。“以前的土地出讓合同中只規(guī)定了開工期限，現(xiàn)在的新版合同還有竣工期的約定，要是到期仍然未完工，國土部門可以對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，延期多少天就要罰多少錢?！鄙鲜鲋槿耸客嘎?。
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