中國住房制度改革的一種新思路浮出水面。繼“保障房+商品房”雙軌制住房體系提出之后，“保障房（廉租房）+商品房+半保障房（經(jīng)濟適用房）”一分為三的市場格局分野或?qū)⒓{入政策參照視野。
中國房地產(chǎn)報獨家獲悉，國務院參事室近期就“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房保障”問題已完成在廣州、長沙和三亞等地的調(diào)研，之后課題組將草擬一份調(diào)研報告上呈國務院，為下一步的房地產(chǎn)政策制定提供參考。
該項調(diào)研的課題組組長為國務院參事陳全訓。中國民(私)營經(jīng)濟研究會會長保育鈞為特約研究員。保育鈞拒絕向記者透露這份報告的具體內(nèi)容，但他表示：“中國住房制度改革問題相當復雜，‘一分為二’地看待住房問題還不夠，應該‘一分為三’?！奔?，將邊界模糊的經(jīng)濟適用房單列為“半保障房”，實現(xiàn)“廉租房+商品房+經(jīng)濟適用房”的合理住房體系。
對于這一見解是否會出現(xiàn)在報告中，保育鈞未置可否。在他看來，兼有商品房屬性和保障房屬性的經(jīng)濟適用房雖然定性頗顯尷尬，但仍不應停建或取消?！爱吘顾?lián)系著一大塊群體，一旦取消，這部分人群的住房問題可能會面臨上不著天、下不著地的局面?！?nbsp;
密集調(diào)研隱現(xiàn)政策風向
6月15日，國務院參事在三亞“博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇”的調(diào)研以閉門會議的形式召開，有近30家房地產(chǎn)企業(yè)高管和行業(yè)協(xié)會代表參加。席間地產(chǎn)界反映最多的意見，是當前房地產(chǎn)政策制定的科學性問題。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為，目前有些房地產(chǎn)促進政策并未惠及促進投資增長的實質(zhì)?！氨热缟唐贩客顿Y自有資本金比例下調(diào)到20%，大家都覺得沒起到作用。關(guān)鍵原因是政策還沒有觸及到土地出讓金這一塊。只有把土地出讓金支付比例和土地證發(fā)放程序也做相應調(diào)整，才有可能起到更大作用。”
富力地產(chǎn)公司執(zhí)行董事呂勁表示，最近之所以搶地盛行、地價猛漲，與城市核心土地資源狀況不透明有關(guān)。開發(fā)商不知道存量有多少，只能拼命競價，導致地王迭出。所以，制定“城市核心土地資源儲備的中長期政策”是當前的緊迫任務，大力盤活城中村等城市核心地段資源，增加稀缺地塊的供應，才能把土地價格降下來。
金地集團董事長凌克則希望參事們向決策層反映，土地出讓時不要搞“暗標”（掛牌報價）。目前各地拍地時暗標頗為盛行，但這種出讓方式“很不合理”，會變相增加企業(yè)的決策困難及拿地成本。這一提議得到在場多位業(yè)界人士一致響應。
廣州頤和集團董事長何建梁甚至直言：“當前政策出得太多、太亂。今后一段時期，伴隨市場變化，政策導向應重新梳理?！?nbsp;
對于地產(chǎn)界所反映的這些問題，國務院參事陳全訓并未多做回應。
記者了解到，國務院參事室派出的這支調(diào)研組此前還在廣州和長沙兩地調(diào)研過。在廣州調(diào)研期間，曾先后與政府房管部門、開發(fā)商和保障房住戶進行過三次座談，并實地考察了保利西子灣等限價房、經(jīng)濟適用房和廉租房小區(qū)，廣泛采納各方對當前住房政策的意見。
而在全國首個住房保障局誕生地長沙調(diào)研，從提綱來看，關(guān)于保障性住房的制度創(chuàng)新、土地成本問題以及物業(yè)稅開征影響的征求意見是其關(guān)注重點。
聯(lián)想到此前國家統(tǒng)計局在40個大城市展開的土地成本調(diào)查，業(yè)內(nèi)對國務院參事此輪頻繁調(diào)研的猜測是：目前正處于樓市政策的空檔期，中央政府正在通過多渠道摸底市場真實狀況，為下一步的政策制定提供方向依據(jù)。
三分鼎立？
在三亞調(diào)研當天，一位地產(chǎn)界人士在與記者交流意見時認為，當前房地產(chǎn)政策制定之所以出現(xiàn)某些不科學性，與住房體系的界定不夠清晰有很大關(guān)系。這或許是保育鈞提出要“一分為三”地看待當前住房問題的理論依據(jù)。
“比如‘90平方米以下’的戶型限制政策，就應該只適用于經(jīng)濟適用房，而不應捆綁在商品房身上?！北Ｓx表示，經(jīng)濟適用房應據(jù)其屬性單列一類。
相較此前已被普遍認同的“雙軌制”住房格局，“三分法”是否因“細分”更顯科學？各方觀點不盡相同。
經(jīng)濟學家茅于軾并不贊同將經(jīng)濟適用房單列一類住房體系。他仍舊堅持此前一貫的觀點——經(jīng)濟適用房就應該徹底取消。在茅于軾看來，這種“計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物”，無法體現(xiàn)“保障效率、保障公平”的合理住房體系搭建原則。
泰盈集團董事長楊曉輝也認為，經(jīng)濟適用房一是建設目標有問題，二是難界定，且在執(zhí)行過程中易造成很多混亂，國家動用很大財力，但解決問題很有限。因此，應以廉租房作為保障房的主要載體，淡化經(jīng)濟適用房建設。
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心房地產(chǎn)處處長文林峰雖然認為“三分法”之于“雙軌制”并無新意，但她不贊同將經(jīng)濟適用房取消。“住房保障面對的是一個龐大的群體，廉租房是救濟性的，經(jīng)濟適用房是救助性的，各自承擔不同的功能?！?nbsp;
文林峰認為，“雙軌制”已經(jīng)基本能夠涵蓋全部住房體系：“一個是商品房，一個是保障房。保障房可根據(jù)不同收入家庭，進行梯度保障、梯度消費?！?nbsp;
但不容忽視的深層次問題是，對住房體系的界定和厘清，將事關(guān)未來房地產(chǎn)業(yè)的長期政策規(guī)劃。這也是此次三亞“博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇”上業(yè)界討論的熱點。
據(jù)華遠集團總裁、華遠地產(chǎn)董事長任志強統(tǒng)計，從1998年“房改”取消福利分房之后，國內(nèi)陸續(xù)出現(xiàn)過兩限房、經(jīng)濟適用房、回遷房、自建房、合建房等逾30種“房子”，不一而足。即便本輪經(jīng)濟危機之后，中央推出的9000億元保障房扶助計劃里面，也包括了經(jīng)濟適用房、廉租房等8種保障性住房。
在任志強看來，眾多的“房子”使中國住房問題變得復雜，幾乎每一屆政府都有權(quán)臨時決定短期的住房政策，市場上充斥不同的制度性腐敗。由此導致住房市場受到非周期性和政策因素的影響巨大。
正因如此，在此次論壇上任志強疾呼：“要想讓房地產(chǎn)長期維持穩(wěn)定，很重要的就是要建立長期穩(wěn)定的住房政策，或者說出臺《住宅法》?！?
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