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    ■調(diào)查人：記者 王小波

    ■調(diào)查時(shí)間：2007年5月23日至24日

    ■調(diào)查地點(diǎn)：邯鄲市

    ■調(diào)查緣起：

    溫州合作建房成功拍得土地，北京合作建房進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段，深圳合作建房者成功拍得舊樓，近期各種合作建房的消息讓人眼花繚亂。

    今年年初，邯鄲市首個(gè)合作建房聯(lián)盟發(fā)起，隨即進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)作階段。合作建房聯(lián)盟的出現(xiàn)，讓眾多有購房意愿的人心中升起希望。就在邯鄲市主城區(qū)6塊土地即將公開招拍掛的前夕，合作建房聯(lián)盟發(fā)起人宣布不參與拍地，引發(fā)了人們各種猜測，邯鄲合作建房是否已經(jīng)夭折？河北個(gè)人合作建房將在哪里破繭？

    ■掛牌地價(jià)擊退合作建房

    “把開發(fā)商的利潤擠出來，以成本價(jià)買套房?！蹦阕咴诖蠼稚?，忽然有人向你傳遞這一信息，你相信嗎？

    對那些蝸居者來說，這確實(shí)誘人。自從接觸到合作建房聯(lián)盟后，邯鄲市民張喬(化名)就對自己未來的房子有了具體的期待。

    前一陣，聯(lián)盟有關(guān)人士告訴她，拍地時(shí)需要每位加盟者在銀行賬戶上存入5萬元，后來她又得到消息，這個(gè)數(shù)字要增加，大概需要10萬元。張喬有些猶豫了，畢竟，10萬元對于工薪階層的張喬來說不是個(gè)小數(shù)目，而合作建房能否最終成功呢？投入10萬元，似乎有點(diǎn)下賭注的味道。于是，她決定暫不加入。

    就在她做出決定后不久，發(fā)起人告訴她，這次行動取消。同張喬一樣，還有一些邯鄲市民這些天經(jīng)歷了心情的大起大落。

    “我們的事業(yè)并沒有夭折，只是受到了一次挫折，我們還在等待時(shí)機(jī)。”邯鄲首例個(gè)人集資建房發(fā)起者及律師說。

    5月31日，邯鄲市主城區(qū)6塊土地將以招拍掛的形式公開出讓，不少人認(rèn)為這是邯鄲首起個(gè)人集資建房者的機(jī)會，如果能順利拿到地塊，河北省首起個(gè)人集資建房將進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)作階段。

    而就在開拍前10余日，合作建房聯(lián)盟發(fā)起者之一樊瑞剛（化名）表示，將放棄這次土地競拍的機(jī)會。

    經(jīng)過仔細(xì)測算，發(fā)起者發(fā)現(xiàn)，將來建起房屋的價(jià)格和參與者的期望值相差太大。

    合作建房發(fā)起者們相中的那個(gè)地塊的政府起拍價(jià)為125萬元/畝，實(shí)際成交價(jià)格會更高。經(jīng)過工程造價(jià)測算，他們發(fā)現(xiàn)，這樣下來，建房的土地成本每平方米在1000元左右。按照規(guī)劃，這里將建起高層住宅，目前邯鄲市高層住宅每平方米的建安成本約為1300元。加上4%的契稅，5.55%的營業(yè)稅，還有城建教育附加費(fèi)、室外配套建設(shè)費(fèi)用等支出，這樣估算下來，每平方米住房的造價(jià)在3100元左右，這已經(jīng)大大超出了合作建房參與者的預(yù)期。

    據(jù)發(fā)起者調(diào)查，很多參與者希望他們未來的合作建房小區(qū)房價(jià)在2500元-3000元之間，而發(fā)起者的預(yù)期是，建起的小高層房價(jià)在2800元左右。

    業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，將來這里的房價(jià)會突破4000元/平方米。

    另外，這次公開拍賣的地塊較大，按規(guī)劃建好后住戶會達(dá)到千戶以上，發(fā)起者預(yù)想的第一個(gè)合作建房項(xiàng)目規(guī)模在200戶-300戶之間。

    “主要是招拍掛地價(jià)太高，抬高了建房成本?！焙献鹘ǚ堪l(fā)起者說。

    除地塊較大、地價(jià)成本較高之外，引起合作建房目標(biāo)延期的，還有市民對政策的理解。5月11日，邯鄲市建設(shè)局、規(guī)劃局等四部門聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)禁違規(guī)集資建房的公告。

    “這個(gè)公告主要針對黨政機(jī)關(guān)和個(gè)別違規(guī)開發(fā)商。由于我們前期有一些宣傳在政府機(jī)關(guān)，后來一些起初積極參與的人為避嫌而退出了。

    “這次放棄是為了更為穩(wěn)妥地推進(jìn)，做不到的，不能對參與者做虛假承諾。只要有機(jī)會，我們絕不放棄?！狈饎傉f。

    ■合作建房熱潮難擋

    今年年初，千年古城邯鄲被一個(gè)合作建房聯(lián)盟攪擾得風(fēng)生水起。

    “我們上街去宣傳合作建房，走到哪兒都被群眾層層圍住。市民對這件事的熱情超乎我們想像?！甭蓭煆堺惼颊f。

    合作建房是烏托邦還是真實(shí)惠？在當(dāng)?shù)匾恍┚W(wǎng)絡(luò)論壇上，網(wǎng)友們也是唇槍舌劍。

    “因?yàn)槲覀兏氵^房地產(chǎn)，過去常有親朋好友買房時(shí)托我們找開發(fā)商讓利，找來找去，每平方米能優(yōu)惠100元-200元就不錯(cuò)了。為什么我們不自己搞個(gè)合作建房，讓自己和親朋好友都能買到便宜房呢？”發(fā)起者回憶初衷說。

    這時(shí)候北有于凌罡，南有趙智強(qiáng)，合作建房在全國各地搞得轟轟烈烈。通過與各地的合作建房發(fā)起者接觸，樊瑞剛等人決定在邯鄲發(fā)起合作建房聯(lián)盟。

    經(jīng)過大量的前期準(zhǔn)備，今年2月，發(fā)起者最終在邯鄲市工商局注冊了一家公司，名為“邯鄲聯(lián)建房產(chǎn)咨詢有限公司”，公司的性質(zhì)是“房產(chǎn)中介、經(jīng)紀(jì)”。這樣，合作建房找到了可以依托的主體。

    “他們當(dāng)初想以社團(tuán)組織的名義來登記，而社團(tuán)組織需要到民政部門登記，怎么登記呢？最后才以公司的面目出現(xiàn)。合作建房這一塊在法律上還是空白?！焙愂泄ど叹肿苑志智鼐珠L說。

    “很多地方的合作建房只是理論或是個(gè)噱頭，我們做了大量深入細(xì)致的工作，目的是為了做成這件事。”發(fā)起者說，他們已經(jīng)從參與合作建房者中網(wǎng)絡(luò)了一批專業(yè)人才來促成此事，有搞工程預(yù)算的，有專業(yè)會計(jì)師，還有律師全程提供法律服務(wù)。

    這些人全是志愿者，不收取報(bào)酬。此前，為維持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)，北京等地的合作建房要求參與者預(yù)交600元的費(fèi)用。邯鄲合作建房者聲稱，他們不收取費(fèi)用，發(fā)起者笑稱，“要做成這件事，組織者必須有足夠的經(jīng)濟(jì)能力。”

    目前，在邯鄲合作建房聯(lián)盟花名冊上登記的有4000人。之所以會出現(xiàn)這樣火爆的景象，在于近年來當(dāng)?shù)鼐痈卟幌碌姆績r(jià)。

    一位邯鄲市民告訴記者，邯鄲市某小區(qū)一塊同期拍下來的一塊土地，由于開工時(shí)間不同，一期房價(jià)僅為1700元/平方米，二期房價(jià)已漲到3600元/平方米。中心城區(qū)某同一地段的房子，2000年時(shí)房價(jià)僅為1100元/平方米，現(xiàn)在即將突破4000元/平方米。

    房價(jià)的上漲，已經(jīng)突破了許多邯鄲市民心理承受的底線。雖然建房聯(lián)盟這次不參與土地競標(biāo)，很多邯鄲市民依然對它充滿期待。

    合作建房發(fā)起后，引起了邯鄲市政府高層的關(guān)注，市政府曾組織建設(shè)、規(guī)劃、國土、房管、工商等部門就此事開展調(diào)研。一位參與調(diào)研者說，這次碰頭會并沒有形成書面的意見。

    “據(jù)我猜測，市里最大的擔(dān)心可能在于，部分動機(jī)不良者借合作建房搞非法集資?！边@位調(diào)研者說。

    ■破繭會在何時(shí)？

    這種擔(dān)心并非空穴來風(fēng)。就在合作建房在邯鄲日漸深入人心時(shí)，也有了意外的插曲。一些房地產(chǎn)開發(fā)商以合作建房的名義向市民集資，當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙的一篇報(bào)道說———《沒有土地就售房，我市四部門制止空中樓閣》。

    在記者采訪過程中，當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)、房管等職能部門工作人員表示，合作建房在法律上沒有明確規(guī)定，他們大都不看好這一模式?！坝捎跊]有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，我們不好評價(jià)，光分析沒有意義。如果他們委托房地產(chǎn)商來做的話，不又走到商品房開發(fā)的老路上來了嗎？”邯鄲市房管局一位工作人員說。

    而在合作建房聯(lián)盟的發(fā)起者看來，目前合作建房的外部條件已基本具備，只需要等待一個(gè)有利的時(shí)機(jī)。特別是去年年底，溫州合作建房發(fā)起者趙智強(qiáng)成功拍得地塊后，媒體一片溢美之辭。

    “趙智強(qiáng)曾經(jīng)告誡我們，要想做成功必須事前保持低調(diào)?！卑l(fā)起者一再向記者表示，現(xiàn)在還是埋頭做事的時(shí)候。

    河北一位經(jīng)濟(jì)學(xué)者說，如果地方政府不支持的話，合作建房者拿到地的可能性很小，除非他們在拍地前做好周密的保密工作，這么多參與者如何保密？這顯然是一個(gè)難題。

    在這位經(jīng)濟(jì)學(xué)者看來，合作建房沖擊了房地產(chǎn)這一行業(yè)的各種舊有利益格局，不排除一些既得利益方在暗中使絆的可能。

    邯鄲合作建房聯(lián)盟發(fā)起者之一樊瑞剛認(rèn)為，事實(shí)可能并非如此，因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)商也希望這個(gè)行業(yè)注入一縷陽光。樊瑞剛說，合作建房在一些市場經(jīng)濟(jì)國家已成為常態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)商只掙取一筆管理費(fèi)，構(gòu)建合理的市場秩序?qū)π袠I(yè)和企業(yè)來的長遠(yuǎn)發(fā)展來說，是一個(gè)利好消息。

    市民以合作建房的方式反擊房價(jià)暴利只是一種過渡方式。隨著“國八條”的出籠，以及中央嚴(yán)查土地房產(chǎn)行業(yè)黑幕的決心，發(fā)起者相信，合作建房在河北破繭而出或許已經(jīng)為時(shí)不遠(yuǎn)。

   ◎新聞面對面

    夢想樓閣如何落地？——本報(bào)記者對話邯鄲合作建房聯(lián)盟發(fā)起者

    熟悉合作建房的人都知道，個(gè)人合作建房關(guān)鍵不在于理論上可行不可行，而在于跨過實(shí)際操作這道門檻，那么邯鄲合作建房聯(lián)盟的樓閣如何落地呢？

    記者：把自己的錢交給一個(gè)陌生人，如何讓參與者相信你們？

    發(fā)起者：在整個(gè)操作過程中，我們不經(jīng)手錢，全部由銀行托管。到時(shí)候我們會同銀行簽訂一份詳細(xì)的資金托管協(xié)議。我們要求每個(gè)出資人在銀行開一個(gè)戶頭，存入一定數(shù)額的錢，這個(gè)戶頭是出資人自己的，只有他自己能支配。當(dāng)我們拍地需要款項(xiàng)時(shí)，銀行才會把這些資金劃轉(zhuǎn)到政府指定的招標(biāo)土地的賬戶上。

    記者：各地的合作建房中，拿到土地可能是最難的一關(guān)，按現(xiàn)行的法規(guī)條例，只有具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能參與政府公開的招拍掛土地競標(biāo)。你們?nèi)绾文玫酵恋兀?

    發(fā)起者：我們會借鑒北京、溫州的一些做法，到時(shí)候委托一家正規(guī)的房地產(chǎn)公司來操作這件事。我們會和這家房地產(chǎn)公司簽訂詳細(xì)的合同，保證整個(gè)流程順利進(jìn)行。

    記者：有人認(rèn)為個(gè)人合作建房是反市場的，與強(qiáng)調(diào)社會分工專業(yè)化的潮流相悖，因而懷疑分散的組織操作這件事是否真能降低成本。

    發(fā)起者：我在房地產(chǎn)公司工作過，對房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作程序很清楚。據(jù)我了解，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司也就10來人，大一點(diǎn)的幾十號人。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，很多工作并不是這些房地產(chǎn)公司自己在做，招投標(biāo)有專門的代理公司，設(shè)計(jì)有專業(yè)的設(shè)計(jì)院所，施工也是專門的施工隊(duì)伍，質(zhì)量有專業(yè)的監(jiān)理公司負(fù)責(zé)，都不是房地產(chǎn)公司自己來做。我認(rèn)為，做房地產(chǎn)就是一種投資，我們把大家組織起來，房地產(chǎn)公司能做的事我們一樣可做啊。有人說我們反市場，我認(rèn)為目前的房地產(chǎn)開發(fā)模式，從投資到售房再到物業(yè)全由房地產(chǎn)開發(fā)公司來大包大攬，這樣風(fēng)險(xiǎn)大、周期長，肯定利潤也大。這種方式恰恰是反市場的。我認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司充其量只擔(dān)當(dāng)了一個(gè)管理者的角色，它掙它的管理費(fèi)就夠了。

    記者：你們的項(xiàng)目與專業(yè)開發(fā)商比較起來有何優(yōu)勢？

    發(fā)起者：我們的所有資金財(cái)務(wù)都是透明的，而且有這么多投資者參與監(jiān)督。另外，還省去了廣告支出與銷售支出，不需要支付貸款利息，商鋪、車庫的收入歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司由投資者自己選擇。

    記者：這么多投資者，如何將他們組織起來，如何避免扯皮、效率低下？

    發(fā)起者：我們制定了一系列的章程，這個(gè)制度設(shè)計(jì)非常重要。投資者要贊成我們的章程，在同意書上簽名才能加入。我們會組織代表大會，重要的事項(xiàng)由代表大會表決通過，實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)。

    記者：如何支付房地產(chǎn)開發(fā)公司報(bào)酬？如果得到的利潤很低，有地產(chǎn)公司愿意接受你們的委托嗎？

    發(fā)起者：有的。目前在邯鄲市建設(shè)局注冊的房地產(chǎn)公司有近300家，據(jù)我們了解，真正有業(yè)務(wù)的僅二三十家，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有土地、資金和項(xiàng)目，也就是說他們沒活干，有的已經(jīng)轉(zhuǎn)向銷售代理或二級服務(wù)，我們不愁沒有公司來接活。

    記者：你們支付給房地產(chǎn)開發(fā)公司的傭金是多少？眾所周知，地產(chǎn)行業(yè)存在一些灰色支出，這一塊支出如何解決。

    發(fā)起者：我們可能支付給它項(xiàng)目總價(jià)3%-5%的管理費(fèi)，具體數(shù)目還得由業(yè)主代表大會來決定。有些不能入賬的支出都含在管理費(fèi)中了，我們的其他支出都是透明的，要接受全體主業(yè)監(jiān)督。

    記者：你們?nèi)粘５墓ぷ魅藛T有報(bào)酬嗎？日常開銷如何解決？

    發(fā)起者：沒有報(bào)酬，完全是志愿者，這一點(diǎn)在章程里有規(guī)定。日常開銷，我們考慮提取千分之幾的成本費(fèi)用。現(xiàn)在我們在宣傳、工程測算、合作章程等方面已經(jīng)耗費(fèi)了大量的精力和成本，都是自己墊付，但大家覺得很有意義。

    記者：有些地方人們對合作建房投來很多懷疑的目光？

    發(fā)起者：是這樣，有時(shí)候我覺得好多看法很好笑。比如擔(dān)心我們非法集資，我們不接觸錢行吧？現(xiàn)在有一些房地產(chǎn)公司，房還沒影就在以低價(jià)向市民集資，這算不算非法集資？它卷錢跑了怎么辦？有人擔(dān)心我們不專業(yè)，房子質(zhì)量沒保證，我們也是請建筑公司來做啊！這么多雙眼睛盯著，質(zhì)量應(yīng)該是更有保障啊。以前開發(fā)商建房出質(zhì)量問題還少嗎？業(yè)主不是一樣高成本維權(quán)？大家對高低戶型不滿怎么鬧？在本單位或是在開發(fā)商那里就能選到理想戶型嗎？我們有規(guī)則，不同意可以退出啊。我們只是想以成本價(jià)蓋個(gè)房，值得這樣大驚小怪嗎？

    記者：你自己搞過房地產(chǎn)，為何不同其他房地產(chǎn)商一樣賺取更多的利潤，反而發(fā)起合作建房？

    發(fā)起者：發(fā)起的初衷我已經(jīng)講過了。是的，我們不缺房住，不少錢花，但是我覺得這樣做能幫助很多人，志同道合的人走到一起，做成一件事，很有意義。我們希望我們的行動對抑制房價(jià)虛高有積極的作用。一旦成功，會很快得到復(fù)制，中國房地產(chǎn)業(yè)的格局將因此改變，住房將是一種大眾消費(fèi)品，而不再是一種投資。

    我認(rèn)為目前房地產(chǎn)業(yè)的暴利是不正常的，如果讓房地產(chǎn)商只賺取合理的管理費(fèi)，我們的房地產(chǎn)市場就會健康起來，將來大家做房地產(chǎn)才會有合理公平的競爭。

    記者：你們還面臨哪些難題？

    發(fā)起者：事實(shí)上，在房地產(chǎn)行業(yè)，除了土地成本是活的，其他成本基本上都是死的，比如每平方米房屋的造價(jià)等，行業(yè)內(nèi)已十分透明，還有一些規(guī)費(fèi)都是國家定的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，做起來還會遇到一些現(xiàn)實(shí)的問題，因?yàn)榉o禁止，我們最大的擔(dān)心還在于政府對這件事的態(tài)度，所以內(nèi)心常有行與不行的矛盾。