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    緣起一套房子發(fā)票出現(xiàn)兩位“房主”

    律師：若合同主體不變更，則無(wú)法順利辦理產(chǎn)權(quán)證。

    鏡頭一：陳先生手里的房款發(fā)票，寫(xiě)的是一位張先生的名字。原來(lái)，發(fā)票上寫(xiě)的這位張先生是陳先生的一個(gè)朋友。最初是張先生買(mǎi)了這套房子，但在交齊了房款后，由于家里突生變故，張先生急需資金，于是就把剛買(mǎi)到手的房子轉(zhuǎn)賣(mài)給了陳先生。在進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商也知道這件事，但并沒(méi)有提出任何異議，也沒(méi)要求和陳先生重新簽署購(gòu)房合同。所以，在入住時(shí)需繳納的相關(guān)費(fèi)用的發(fā)票上，陳先生就寫(xiě)上了自己的名字。

    律師解析：陳先生與開(kāi)發(fā)商沒(méi)進(jìn)行購(gòu)房合同變更，合同主體還是張先生。所以，房屋產(chǎn)權(quán)證是不可能辦理到陳先生名下的。出現(xiàn)這種情況，陳先生本人負(fù)有很大責(zé)任，這也導(dǎo)致他在本案中將承擔(dān)更多的法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)負(fù)一定責(zé)任。開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極提醒，并協(xié)助陳先生進(jìn)行合同主體的變更，以便順利辦理產(chǎn)權(quán)證。

    過(guò)程繳齊相關(guān)稅費(fèi)“真房主”順利入住

    律師：開(kāi)發(fā)商一旦收取了相關(guān)稅費(fèi)，從事實(shí)上講，等于默許了房主的身份。

    鏡頭二：房子買(mǎi)下后，陳先生補(bǔ)交了房屋增加面積部分的房款，以及房屋維修基金、煤氣、電視報(bào)裝等費(fèi)用?？紤]到房子已屬于自己，并且開(kāi)發(fā)商也知道這個(gè)事情，所以此后繳納的所有稅款，陳先生都清楚地寫(xiě)上了自己的名字。而這期間，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有提出任何異議。

    律師解析：開(kāi)發(fā)商的這種做法是錯(cuò)誤的，如果承認(rèn)陳先生是購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該積極提醒陳先生、張先生進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的變更，如不承認(rèn)陳先生是購(gòu)房人，則不應(yīng)該同意陳先生以購(gòu)房人的名義進(jìn)行房屋面積補(bǔ)差款結(jié)算及繳納各種稅費(fèi)。

    開(kāi)發(fā)商一旦收取了陳先生補(bǔ)交的房款及各項(xiàng)稅費(fèi)，從事實(shí)上講，開(kāi)發(fā)商雖與陳先生不具備任何法律關(guān)系，但已默許了陳先生的房主身份。

    僵局無(wú)法證明開(kāi)發(fā)商知情產(chǎn)權(quán)證辦理“擱淺”

    律師：補(bǔ)救辦法是，解除原合同，重簽新合同，并更改購(gòu)房發(fā)票鏡頭三：目前房子已開(kāi)始辦理房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為陳先生的發(fā)票有問(wèn)題，不給辦。雖然開(kāi)發(fā)商也清楚陳先生的購(gòu)房過(guò)程，但由于事隔已久，同時(shí)陳先生也拿不出任何文字證明當(dāng)初開(kāi)發(fā)商是知情的，現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證的辦理陷入了僵局。陳先生也是一籌莫展。

    律師解析：導(dǎo)致出現(xiàn)這種結(jié)果，陳先生和開(kāi)發(fā)商都有不可推卸的責(zé)任。陳先生作為買(mǎi)房人，應(yīng)通過(guò)各種方式積極確定自己購(gòu)房人的合法主體地位，否則會(huì)給自己帶來(lái)很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

    如果購(gòu)房發(fā)票和稅費(fèi)繳納的購(gòu)房人主體不一致，是無(wú)法辦理房產(chǎn)證的。彌補(bǔ)的方法是，張先生先與開(kāi)發(fā)商解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并同時(shí)到房屋管理局解除預(yù)售登記。然后陳先生與開(kāi)發(fā)商重新簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，更改購(gòu)房發(fā)票，之后，同時(shí)到房屋管理部門(mén)辦理預(yù)售登記。這樣才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證的辦理。

    ■重點(diǎn)提示

    明確約定房產(chǎn)證延遲辦理違約責(zé)任

    購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋并辦理入住以后，最關(guān)心的就是何時(shí)能夠取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，律師提醒，順利辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)注意以下法律問(wèn)題：

    ●所購(gòu)房屋最好沒(méi)在購(gòu)買(mǎi)前設(shè)定抵押

    雖然將房屋抵押獲得貸款是開(kāi)發(fā)商常用的融資手段，而且只要開(kāi)發(fā)商解除了抵押，則不會(huì)對(duì)辦理房屋產(chǎn)權(quán)構(gòu)成影響。但在購(gòu)房人分戶(hù)辦理產(chǎn)權(quán)證前，開(kāi)發(fā)商需要先取得房屋所在樓棟該棟樓的大產(chǎn)權(quán)證。很顯然，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將整棟樓的房屋全部解除抵押，是不能取得大產(chǎn)權(quán)并進(jìn)行分戶(hù)分割產(chǎn)權(quán)給購(gòu)房人的。所以，同等條件下盡量選擇有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商。

    ●簽合同時(shí)，明確約定房產(chǎn)證取得時(shí)間及違約責(zé)任

    若開(kāi)發(fā)商在合同約定的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。例如：要求開(kāi)發(fā)商承諾從購(gòu)房者入住日起，6個(gè)月內(nèi)辦理北京市商品房權(quán)屬證書(shū)，否則購(gòu)房者有權(quán)退房，開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房者全部已付房款賠償和購(gòu)房者全部經(jīng)濟(jì)損失；如果不退房的，開(kāi)發(fā)商每逾期一日，則應(yīng)向購(gòu)房者支付總房款萬(wàn)分之三的違約金，直至產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理完畢。