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　　截至前天，“國(guó)十五條”實(shí)施剛滿一周，從各區(qū)域的市場(chǎng)反饋來(lái)看，房產(chǎn)新政策對(duì)樓市的影響可謂巨大，這主要表現(xiàn)在各售樓部人流量、消費(fèi)者購(gòu)房態(tài)度以及各大開(kāi)發(fā)商未來(lái)規(guī)劃的變化上。需要指出的是，“國(guó)十五條”穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的短期內(nèi)似乎還難以實(shí)現(xiàn)，廣州市絕大部分樓盤的價(jià)格未見(jiàn)松動(dòng)跡象，一些樓盤甚至醞釀或已著手新一輪提價(jià)。

　　熱點(diǎn)區(qū)域看樓客減少

　　在“國(guó)十五條”實(shí)施首個(gè)周末，到白云區(qū)、天河區(qū)、番禺區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域看樓的人流量明顯減少，部分豪宅盤售樓部更是難以看到看樓者的身影。在個(gè)別樓盤現(xiàn)場(chǎng)為數(shù)不多的消費(fèi)者中，持觀望態(tài)度的買家占了很大比例，總體上是看的人多買的人少。一些開(kāi)發(fā)商坦言，五一黃金周之后其樓盤的客流量已經(jīng)有所下降，房產(chǎn)新政出臺(tái)后的客流量更是大大減少。

　　多個(gè)樓盤“頂風(fēng)”漲價(jià)

　　雖然大部分樓盤的客流量都有所減少，但絕大部分樓盤的價(jià)格依然沒(méi)有回落的趨勢(shì)，甚至有多個(gè)樓盤在“頂風(fēng)”提價(jià)。這些樓盤主要抓住“未來(lái)大戶型比例將減少”的賣點(diǎn)，紛紛提高在售大戶型的價(jià)格。

　　記者采訪了解到，進(jìn)入6月，各個(gè)區(qū)域都有樓盤在漲價(jià)，如海珠區(qū)珠江御景灣的“御林”及“御江”組團(tuán)，價(jià)格分別提高了200元/平方米和2000元/平方米；番禺區(qū)海倫堡將在未來(lái)兩周內(nèi)將部分單位提價(jià)300元/平方米；花都合和新城的價(jià)格也將提升10%.

　　不僅如此，6月新上市產(chǎn)品價(jià)格也有不同程度的上漲。白云區(qū)頤和上院大戶型洋房的毛坯均價(jià)達(dá)到8000元/平方米，比周邊樓盤價(jià)格高1000元/平方米左右；番禺區(qū)自在城市花園新一期產(chǎn)品的均價(jià)也達(dá)到6000元/平方米左右，而此前的洋房產(chǎn)品僅賣4000多元/平方米。另外，廣州市下半年還將上市多個(gè)全新項(xiàng)目，產(chǎn)品基本上都以大戶型、復(fù)式為主，預(yù)計(jì)價(jià)格也將繼續(xù)上升。

　　未達(dá)標(biāo)樓盤紛調(diào)整首付

　　6月1日起實(shí)施的“國(guó)六條”十五條配套細(xì)則規(guī)定，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，目前，未達(dá)標(biāo)的樓盤已紛紛對(duì)此進(jìn)行調(diào)整。

　　據(jù)了解，2001年廣州市就規(guī)定商品住房按揭首付比例必須達(dá)到30%或以上，但各大樓盤的執(zhí)行情況并不理想，不少樓盤采取“持廣州市戶口的首付20%，非廣州市戶口的首付30%”的做法，另外有個(gè)別樓盤為了吸引手頭持有資金少、收入相對(duì)穩(wěn)定的白領(lǐng)階層購(gòu)房，而推出“1萬(wàn)元入住”等等超低首付的營(yíng)銷措施?！皣?guó)六條”實(shí)施細(xì)則重申了按揭首付三成的政策，得到了開(kāi)發(fā)商的重視。記者在采訪中了解到，番禺華南碧桂園、花都合和新城等一些按揭首付只需20%的樓盤都紛紛更改這項(xiàng)規(guī)定，將首付比例提高到30%.

　　番禺某開(kāi)發(fā)商表示，事實(shí)上廣州大部分樓盤都執(zhí)行“按揭首付不低于30%”的規(guī)定，只有少部分樓盤的按揭首付低于30%，但享受低于30%按揭首付的買家必須具備很多條件，如從事特殊行業(yè)（教師、公務(wù)員、it從業(yè)者）、收入穩(wěn)定且較高等等，因此很少人的首付比例是低于20%的。事實(shí)上，即便可以享受20%的按揭首付比例，很多消費(fèi)者也還是愿意多付首付，而選擇30%或以上的比例。

　　部分開(kāi)發(fā)商著手改規(guī)劃

　　據(jù)記者了解，廣州市不少正在報(bào)建的新項(xiàng)目都以大戶型為主，“國(guó)十五條”關(guān)于調(diào)整新建住房結(jié)構(gòu)比例的政策讓開(kāi)發(fā)商們措手不及。

　　番禺某樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，其新一期項(xiàng)目的產(chǎn)品主要以90平方米以上的大戶型為主，已經(jīng)通過(guò)了規(guī)劃審批，但還沒(méi)拿到施工許可證，準(zhǔn)備在6月動(dòng)工，是否需要更改規(guī)劃還待政府部門的通知。花都區(qū)一位開(kāi)發(fā)商也表示，其全新住宅項(xiàng)目產(chǎn)品全部規(guī)劃為120平方米以上的大戶型，他們現(xiàn)正準(zhǔn)備更改規(guī)劃重新報(bào)建，但要等到市政府具體細(xì)則出來(lái)后才能動(dòng)手。市建委網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)顯示，廣州市目前已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃審批但沒(méi)拿到施工許可證的樓盤起碼有三四十個(gè)，占地面積100萬(wàn)平方米以上。

　　記者觀察  下半年個(gè)別區(qū)域樓價(jià)跌不可避免

　　韓淵武

　　“國(guó)六條”出臺(tái)至今，樓市買賣雙方進(jìn)行了全方位的博弈，看樓人流量及成交量明顯減少，低迷持續(xù)。而市房協(xié)領(lǐng)導(dǎo)、專家學(xué)者可謂是各說(shuō)各話，爭(zhēng)論不休，主“降”主“升”之聲不絕于耳。市房協(xié)會(huì)長(zhǎng)陳敦林預(yù)測(cè)下半年樓價(jià)升幅將在10％左右；相反，行內(nèi)專家韓世同反駁該觀點(diǎn)，廣州樓價(jià)下半年不可能再漲10％。

　　據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，截止5月31日，廣州新八區(qū)（不含南沙、蘿崗）商品住宅共成交6909套，成交面積76.3萬(wàn)平方米，成交金額51.7億元，成交均價(jià)為6776元／平方米。中心城區(qū)（新六區(qū)）成交5668套，成交面積59.3萬(wàn)平方米，成交均價(jià)7580元／平方米。顯然，廣州樓價(jià)顯現(xiàn)穩(wěn)中有升趨勢(shì)。

　　筆者認(rèn)為，由于房地產(chǎn)的特殊性使其短期內(nèi)供應(yīng)難以增加，導(dǎo)致供不應(yīng)求，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。今年以來(lái)，房?jī)r(jià)只漲不跌的現(xiàn)狀，使人們產(chǎn)生了恐慌，擔(dān)心房?jī)r(jià)不斷上漲不買就虧了，正是這種追漲心態(tài)，導(dǎo)致越來(lái)越多的人加入購(gòu)房大軍，使需求不斷增加。

　　那么，未來(lái)廣州樓價(jià)是“降”還是“升”？關(guān)鍵取決于供求兩方面。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年國(guó)慶前有近2萬(wàn)套新貨推出，這意味著供應(yīng)量與購(gòu)買力之間的剪刀差將越來(lái)越接近，除非短期內(nèi)居民的收入水平大幅增長(zhǎng)，且開(kāi)發(fā)商大幅放慢建房速度，樓價(jià)才有可能繼續(xù)維持目前穩(wěn)步上揚(yáng)的趨勢(shì)。但目前看來(lái)，多個(gè)區(qū)域供過(guò)于求的剪刀差越來(lái)越大，某些區(qū)域樓價(jià)下跌則不可避免。

　　波濤洶涌的上半年樓市，在宏觀調(diào)控的韁繩縛綁之下，逐漸從瘋狂的熱賣回歸到理性的觀望。但是，平靜的表面不能掩蓋暗流的涌動(dòng)，癥狀的緩解也無(wú)法替代病灶的根除。下半年廣州樓價(jià)走勢(shì)仍然充滿著變數(shù)和懸疑，有待于地方政府宏觀調(diào)控的執(zhí)行力度和市場(chǎng)需求。