久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

　　從2004年底開始，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)很不健康，它的運(yùn)行方向必定會(huì)導(dǎo)致泡沫破裂。2005年七部委出臺(tái)“國(guó)八條”是對(duì)這一現(xiàn)象作出的理性判斷，但此后泡沫并未得到遏制。

　　中國(guó)住房基尼系數(shù)相當(dāng)高

　　以租金來(lái)看，目前3%~4%的租金回報(bào)率不具備任何吸引力。但人們?yōu)槭裁催€要買房子--是因?yàn)闆]有人會(huì)希望以租金作為回報(bào)，而都在博取價(jià)差收益。這和股票市場(chǎng)類似，人們根本不考慮紅利，卻都想著可以套現(xiàn)。另一方面，從人均居住面積來(lái)看，目前中國(guó)26.6平方米的住房擁有率已經(jīng)與中高發(fā)達(dá)國(guó)家水平相當(dāng)，而最發(fā)達(dá)國(guó)家的平均住房擁有率大約在35.4平方米。如果按照建設(shè)部的提法，到2010年這項(xiàng)指標(biāo)會(huì)達(dá)到35平方米，這就意味著屆時(shí)中國(guó)gdp仍是小康水平，而住房卻已達(dá)到世界最發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。如果進(jìn)一步考慮到中國(guó)人均土地資源仍很稀缺的狀況，這一結(jié)論就顯得非?；奶?。一邊是如此之高的住房擁有率，一邊是老百姓抱怨買不起房--這背后掩蓋的真實(shí)現(xiàn)狀就是中國(guó)住房領(lǐng)域的基尼系數(shù)相當(dāng)高。

　　所以下一步我們面臨的問(wèn)題是要堅(jiān)決控制住房?jī)r(jià)，要通過(guò)公平稅收讓擁有多套房產(chǎn)的人付出更多的稅，因?yàn)橹袊?guó)是人均土地資源非常有限的國(guó)家。

　　全球不存在住房完全市場(chǎng)化

　　再進(jìn)一步談住房問(wèn)題。我關(guān)心的有兩點(diǎn)：第一是中國(guó)有沒有住房政策，住房有沒有完全市場(chǎng)化；第二是價(jià)格，也就是資本流動(dòng)性問(wèn)題。

　　中國(guó)目前仍未對(duì)住房政策進(jìn)行相應(yīng)的立法，這是不對(duì)的--事實(shí)上全世界范圍內(nèi)都不存在真正意義上的住房完全市場(chǎng)化。從通行情況來(lái)看，住房市場(chǎng)化率越高的國(guó)家往往都是發(fā)達(dá)程度欠佳的國(guó)家，例如危地馬拉和墨西哥的市場(chǎng)化率都比中國(guó)高。而大部分歐洲國(guó)家都低于中國(guó)，其中德國(guó)的住房市場(chǎng)化率僅為42%。

　　住房是一種需求，一種消費(fèi)。如果它完全對(duì)應(yīng)財(cái)富，那么理論上，造多少房子都不會(huì)夠，因?yàn)殄X總是越多越好。因此考慮到公共利益，全世界都會(huì)對(duì)住房消費(fèi)加以限制。

　　高房?jī)r(jià)令內(nèi)需啟動(dòng)乏力

　　回到價(jià)格問(wèn)題，我更愿意把它看做跨市場(chǎng)的資本流動(dòng)。美國(guó)納斯達(dá)克泡沫破滅之后，資本流向大致為：專業(yè)資本進(jìn)入商品市場(chǎng)，石油和包括銅在內(nèi)的有色金屬因此被炒高；非專業(yè)資本則進(jìn)入房產(chǎn)領(lǐng)域，但這些資本目前正從房地產(chǎn)業(yè)中流出，美國(guó)的租金回報(bào)以及新開工率都在回落。

　　但什么原因?qū)е轮袊?guó)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)如此離譜？外資至少是一個(gè)方面的因素。它們的進(jìn)入造成高端房產(chǎn)價(jià)格暴漲，這種效應(yīng)是會(huì)向下傳導(dǎo)的。

　　目前全球都處于一個(gè)低息環(huán)境中，資金成本很低。日本基本處在零息水平，國(guó)際通行水準(zhǔn)維持在4%左右。假如我是一個(gè)基金經(jīng)理，我也會(huì)從國(guó)外借錢來(lái)中國(guó)買房。因?yàn)楫?dāng)年利差就是4個(gè)點(diǎn)，如果預(yù)期兩到三年內(nèi)人民幣升值15%，利潤(rùn)就會(huì)更多。

　　所以會(huì)出現(xiàn)這樣的狀況：在中東，人們通過(guò)石油掙了錢，然后就到中國(guó)買房。外國(guó)人有錢，可以在國(guó)內(nèi)最好的地方買最好的房子，而中國(guó)人沒有錢，就只能到郊區(qū)去住。這就是“貨幣驅(qū)逐”。中國(guó)應(yīng)當(dāng)不允許出現(xiàn)類似的現(xiàn)象，因此必須通過(guò)征稅對(duì)其進(jìn)行限制。

　　住房中有一部分對(duì)應(yīng)的是公共品，稅收則對(duì)應(yīng)著公共福利。中國(guó)社會(huì)的繁榮依靠眾人，依靠中國(guó)勞動(dòng)力一點(diǎn)一滴的積累。在住房領(lǐng)域長(zhǎng)驅(qū)直入的這部分外資不在中國(guó)工作，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒有絲毫貢獻(xiàn)，僅憑繳納一次契稅就能抵消公共領(lǐng)域的長(zhǎng)期投入嗎？外資進(jìn)入中國(guó)其他領(lǐng)域都會(huì)有所限制，外商直接投資有fdi，購(gòu)買股票有qfii，唯獨(dú)購(gòu)房可以一路綠燈，不加以任何限制，這是非常不公平和不正確的舉動(dòng)。

　　對(duì)內(nèi)來(lái)看，中國(guó)的租金回報(bào)率僅為3%，但還有人愿意投資，這已經(jīng)很不正常。而商業(yè)地產(chǎn)的繁榮與否完全取決于區(qū)域消費(fèi)力，沒有消費(fèi)力，再漂亮的超級(jí)市場(chǎng)，也沒有人去。央行剛公布了一份調(diào)查報(bào)告，顯示十大城市的月供收入比已經(jīng)達(dá)到38%，上海為45%。盡管央行認(rèn)為這個(gè)數(shù)字仍處于正常水平，但在美國(guó)如果高于30%，就不會(huì)有任何銀行貸款給你，因?yàn)槟愦嬖趥€(gè)人債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國(guó)消費(fèi)率最近已降至25年來(lái)的新低，同時(shí)又面臨產(chǎn)能過(guò)剩的局面，如果這一狀況持續(xù)下去，將會(huì)非常危險(xiǎn)。正是房?jī)r(jià)太高，透支了購(gòu)買力，才會(huì)造成目前的狀況。若以上海45%的月供收入比為例，再考慮恩格爾系數(shù)的因素，固定支出就將接近70%，試問(wèn)何來(lái)進(jìn)一步消費(fèi)的能力？

　　因此，我的觀點(diǎn)是一定要控制住房消費(fèi)。限制貸款只能收取短期效果，而長(zhǎng)期有效的手段就是稅收。物業(yè)稅是一個(gè)方向；對(duì)購(gòu)買多套房產(chǎn)，尤其是對(duì)購(gòu)買別墅的人，施以重稅也應(yīng)該是我們未來(lái)的方向之一。