隨著上海市住房公積金政策的調(diào)整，公積金貸款的使用范圍已從自住購房擴展至大修和裝修，因此，對于購房者來說，如果運用好公積金貸款和沖還貸政策，可以使借款成本最小化。
靈活選擇公積金沖還貸方式
公積金沖還貸方式有兩種，即“一次性還款法”和“逐月還款法”。一次性還款是用提取的住房公積金余額一次性歸還貸款余額。逐月還款是每月直接從委托人公積金賬戶中提取存款余額，用于歸還當(dāng)月貸款本息的辦法。借款人應(yīng)根據(jù)自己公積金賬戶資金余額和貸款具體情況選擇合理的沖還貸方式。
a、公積金賬戶資金余額較大
如果公積金賬戶余額有幾萬元，并且剩余貸款全部為商業(yè)性貸款（或公積金貸款余額很?。┗蛉繛榧児e金貸款，采用“一次性還款法”較為有利，因為“一次性還款法”可利用公積金賬戶的資金歸還貸款余額，在資金較多的情況下歸還的貸款本金就多，如此可以減少貸款的利息支出。例如，借款人王先生公積金賬戶余額有5萬元，目前商業(yè)貸款余額20萬元，如果采用“一次性還款法”，部分提前歸還了5萬元商業(yè)性貸款，使自己的貸款余額壓縮為15萬元。
不過在商業(yè)性貸款余額和公積金貸款余額均較大的情況下，采用“一次性還款法”會不合算。因為公積金沖還貸的順序是先沖還公積金貸款再沖還商業(yè)性貸款，在公積金貸款余額較大的情況下，公積金資金可能全部沖還了公積金貸款，如此借款人就無法享受公積金的優(yōu)惠貸款利率了。例如，借款人王先生公積金賬戶余額有5萬元，目前公積金貸款余額10萬元、商業(yè)貸款余額20萬元，如果采用一次性沖還法，歸還了5萬元公積金貸款，如此就無法享受這5萬元低利率的公積金貸款了。
因此，理財專家建議，要盡可能多地享受公積金貸款的優(yōu)惠，可以通過采用逐月還款＋壓縮商業(yè)性貸款期限來實現(xiàn)。采用“逐月還款法”，公積金賬戶資金可幫助您歸還當(dāng)月的組合貸款月供，因此可在向銀行申請商業(yè)性貸款時先壓縮貸款期限，使商業(yè)性貸款月還款最大化，從而盡可能多地利用公積金賬戶中的資金多歸還高利率的商業(yè)性貸款。
當(dāng)然，要采取此辦法，您在借款時一定要選擇一家可供您任意調(diào)整貸款期限的銀行。因為此辦法的要點在于當(dāng)公積金賬戶資金沖完后，借款人可再向銀行申請重新制定還款計劃，把每個月的還款額調(diào)整到自己可以承受的范圍。
例如，王先生公積金賬戶余額有5萬元，目前公積金貸款余額10萬元、貸款年限30年，每月還款額512.05元；商業(yè)貸款余額50萬元，貸款年限30年，每月還款額2918.18元?，F(xiàn)將商業(yè)貸款期限縮短至兩年,則商業(yè)性貸款每月還款額變?yōu)?2031.44元,每月還款合計為22543.49元，這樣的話用“逐月還款法”沖還兩期，即可將公積金賬戶資金基本用完,并且絕大部分資金用于歸還商業(yè)性貸款。此后，可再向銀行申請延長貸款期限，使月還款額重新回到自己可以承受的范圍內(nèi)。
b、公積金賬戶資金余額較小
當(dāng)公積金賬戶余額不多時，采用“逐月還款法”的方式更好一些。因為公積金賬戶資金余額較小，如果采用“一次性還款法”，所能沖還的貸款本金也較小，而一次性沖還法一年只可沖還一次，因此公積金資金在公積金賬戶中就被“凍結(jié)”了一年時間。由于公積金賬戶存款利息低，對借款人而言不如使用“逐月還款法”，減少每個月的還貸壓力。
此外，需要提醒的是，公積金沖還貸的方式是可以變更的，但每次變更必須在原委托方式已滿一年以后才可操作。
合理確定貸款年限
由于公積金貸款利率要比商業(yè)性貸款利率低一個百分點，因此在組合貸款中，要合理地設(shè)定較長的公積金貸款年限和較短的商業(yè)性貸款年限。這樣，在還款額相等的前提下，就能以多償還利率較高的商業(yè)性貸款而減少利息費用的支出。
根據(jù)相關(guān)公積金政策，所購房屋為一手房和竣工5年以內(nèi)次新房的，公積金貸款最長年限為30年，所購房屋為二手房的，公積金貸款最長貸款年限為15年，并且不能超過借款人法定離休或者退休時間后5年，即男性借款人可以貸到65歲，女性借款人可以貸到60歲。由于一戶家庭（夫妻）只可貸一筆公積金貸款。因此如果夫妻的年齡差異不大，那么丈夫來做貸款人，申請到的貸款年限時間更長；如果夫妻年齡相差較大，年齡較小的那一方做貸款人，就可以申請到期限更長的公積金貸款。
申請公積金大（裝）修貸款
公積金貸款的使用范圍已擴展到住房裝修領(lǐng)域，包括民生銀行在內(nèi)的一些銀行已經(jīng)取得了個人住房公積金大（裝）修貸款承辦資格。符合公積金借款條件的借款人在購房申請住房貸款時，只須再提供房屋裝修合同和裝修首付發(fā)票等相關(guān)材料，銀行客戶經(jīng)理就會協(xié)助借款人向上海市住房置業(yè)擔(dān)保公司申請個人住房公積金大（裝）修貸款（貸款金額最高30萬元，并不高于裝修工程款的70％，每平米建筑面積最高1000元，貸款金額加住房貸款余額不超過房屋價格的規(guī)定成數(shù)）。
由于借款人獲得了更多的公積金貸款，其貸款結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，即貸款總額中公積金貸款占比增加，商業(yè)性貸款占比減少，由于公積金貸款利率較低，因此通過個人住房公積金大（裝）修貸款借款人可大大降低貸款成本。
例如，陳小姐2006年購買需裝修的住房，所購房屋150平米，總價200萬元，其中裝修總價25萬元，申請了住房組合貸款（公積金貸款30萬元，商業(yè)貸款100萬元，期限20年）。由于陳小姐所購房為帶裝修的房子，她向銀行申請了個人住房公積金大（裝）修貸款15萬元（按照每平米貸款1000元計算，150平米的房屋最高公積金大（裝）修貸款可貸額度為15萬元），貸款期限也為20年。這樣，就將原115萬元商業(yè)性貸款壓縮為100萬元，而用15萬元公積金貸款替代商業(yè)性貸款，20年可節(jié)省利息支出23264.2萬元。
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