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　　炒二手房三年漲一成沒錢可賺

　　權(quán)威統(tǒng)計(jì)：過去三年二手房漲幅也不過8%，10大熱點(diǎn)區(qū)域在新政策出臺后交易呈現(xiàn)“區(qū)域差異化”。

　　新政推出后，即使不貸款投資二手房，三年內(nèi)房價(jià)上漲如不超過一成，也根本沒得賺。這是記者今天上午通過算賬了解到的。而北京市二手房價(jià)過去三年的漲幅也不過8%。

　　2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，對現(xiàn)行二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策進(jìn)行了調(diào)整。從今年6月1日起，現(xiàn)在執(zhí)行的“個人對外銷售購買不足2年的住房，全額征收營業(yè)稅”中的“2年”改為“5年”。

　　該政策一出，不僅立即給了京城二手房市場的交易量“當(dāng)頭一棒”，也將使未來的二手房市場呈現(xiàn)“區(qū)域差異化”。

　　調(diào)查說明

　　調(diào)查時(shí)間：5月29日至6月5日

　　調(diào)查內(nèi)容：近年來二手房變化趨勢和未來走向

　　調(diào)查對象：本市主要房產(chǎn)中介、業(yè)內(nèi)專家、相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

　　調(diào)查方法：總結(jié)數(shù)據(jù)、前景分析、算賬

　　二手房·市場現(xiàn)狀

　　交易量：5年增長64倍

　　從2000年到2005年的5年里，京城二手房市場的交易量增長迅速。2000年，北京二手房交易量僅1100套；2001年，上升到5000套；2002年，達(dá)到10000套；2003年，北京市二手房交易量34700套；2004年，北京市二手房交易量57000套；2005年，北京市二手房交易量達(dá)到70180套。

　　從2000年到2005年，北京市二手房交易量增長了63.8倍。

　　供需比：6人爭搶1套房

　　目前京城二手房市場的供應(yīng)量尚不能完全滿足所有的需求。根據(jù)占中介市場份額一半以上的四家公司對房源登記量和需求登記量的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，北京的二手房市場長期以來呈現(xiàn)出供需不平衡的狀態(tài)，供需比例一直保持在1：6左右。

　　矛盾點(diǎn)：買方弱勢負(fù)擔(dān)大

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市房地產(chǎn)市場存量房總計(jì)3.5億平方米左右，相當(dāng)于350萬套的市場存量。2005年二手房成交量為7萬多套，依此計(jì)算當(dāng)前的市場流通率僅為2%左右。

　　供求的懸殊成為房價(jià)居高不下的最主要原因，一方面是各種需求將人們不斷推向市場，另一方面是市區(qū)內(nèi)二手房資源有限。在兩者的矛盾沖突下，北京成為了不折不扣的賣方市場，交易過程中的絕大部分費(fèi)用都由買方承擔(dān)，買方也就成為較弱勢的群體。

　　二手房·新政影響

　　一周內(nèi)交易量應(yīng)聲下降

　　 九部委新政出臺僅一周，京城二手房市場即出現(xiàn)了明顯的交易量下降的市場行情。

　　今天上午從“鏈家地產(chǎn)”了解到的數(shù)據(jù)顯示，2006年6月1日-6月4日,該公司二手房交易量與新政實(shí)施前的四天相比(即5月28-31日)，二手房房源掛牌量、客戶登記量、成交量分別下降41.7%、55.4%、35%。

　　而據(jù)“我愛我家”統(tǒng)計(jì)，截至昨天，交易量比新政前下降10.9%。 

　　二手房·區(qū)域分析

　　由于“2年改5年”政策的影響，過去房價(jià)大漲的10大區(qū)域因房源供給的不同，會顯示出區(qū)域性差異。

　　“老房”區(qū)：變化小平穩(wěn)發(fā)展

　　調(diào)查顯示，方莊、紫竹橋、知春里這些區(qū)域超過一半的房子房齡在5年以上，同時(shí)，作為老城區(qū)，周邊新房放量有限，因此，出售二手房者大多不用擔(dān)心多交納營業(yè)稅。

　　所以，在這些區(qū)域，二手房房源供給不會受到抑制，交易量會保持相對平穩(wěn)，而二手房的價(jià)格則會繼續(xù)保持“固有速度”上漲。自住需求者比較適合在這些區(qū)域進(jìn)行置業(yè)。

　　“新房”區(qū)：成本增交易萎縮

　　中介公司數(shù)據(jù)顯示，八通線沿線、清河的二手房在5年以內(nèi)所占比重分別達(dá)到61%、58.1%。望京、通州、馬家堡、石景山、萬柳等區(qū)域5年以上的二手房存量也較少，且這些區(qū)域的新建商品房有效供給較充足。

　　新政出臺后，這些區(qū)域的大部分房產(chǎn)業(yè)主在出售過程中將會面臨5.5%的營業(yè)稅支出，大大增加出售成本；同時(shí)，新房供給也會明顯減少二手房的需求。

　　因此，這些區(qū)域二手房的成交量將會呈現(xiàn)一定的下降，而二手房的價(jià)格卻可能會因?yàn)闋I業(yè)稅成本的轉(zhuǎn)嫁而出現(xiàn)“陡增”趨勢。

　　二手房·置售建議

　　出售：4年房齡以租待售

　　“我愛我家”副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，如房產(chǎn)是2001或者2002年的，采取以租待售來規(guī)避營業(yè)稅的支出。

　　如果欲售房產(chǎn)年限與5年相差甚遠(yuǎn)，那么以租待售的時(shí)間機(jī)會成本相對較高，未來不確定風(fēng)險(xiǎn)也會加大。

　　購買：要考慮營業(yè)稅成本

　　受到此次新政的影響，鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松建議，購買二手房首先要關(guān)注：如果打算在5年內(nèi)就出售，那就要把未來出售將征收的營業(yè)稅考慮為成本支出。

　　區(qū)域地段的選擇也要根據(jù)新政做出調(diào)整。由于未來90平方米以下中小戶型房產(chǎn)將增加，購買時(shí)就要對區(qū)域未來的商品房供給結(jié)構(gòu)進(jìn)行了解。還要考慮新政后首付增加的影響。

　　二手房·投資算賬

　　“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)，有42%的投資者選擇總價(jià)在70萬以上的二手房作為投資對象。

　　因此，假設(shè)您投資望京的一處兩居房產(chǎn)，房屋面積為100平方米，總價(jià)70萬元。房產(chǎn)證時(shí)間為2002年。新政后購下此處房產(chǎn)，并希望在2009年升值后出售，算賬如下：

　　不貸款：房價(jià)漲10%才保本

　　營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)：房產(chǎn)證未滿5年，購買此房產(chǎn)，就面臨著營業(yè)稅。由于目前市場處于賣方市場，賣方自然會將營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上，最終由買方承擔(dān)。因此，新政后購買房產(chǎn)的成本將增加5.5%，共3.85萬元。

　　售出時(shí)的營業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)：如所購的房產(chǎn)在2009年有所增值，并準(zhǔn)備轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售時(shí)未滿5年，須全額繳納營業(yè)稅。由于新政實(shí)施，彼時(shí)二手房市場供求狀況將得到改善，需求方的購房行為更趨理性，到時(shí)想把營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給買方并不容易。

　　由此計(jì)算，如三年后房價(jià)為x萬元,那么要想在售出時(shí)達(dá)到收支平衡,則:

　　總支出(購房營業(yè)稅+售出營業(yè)稅+購房價(jià)格)=總收入(房價(jià)上漲后價(jià)格)

　　70×5.5%+x×5.5%+70=x

　　三年后房價(jià)為：x≈78.15萬元

　　由此算出,三年內(nèi)房價(jià)必須要漲11.64%(78.15÷70=1.1164)，才能收支平衡。

　　而北京市建委報(bào)告顯示：2003年到今年一季度，房價(jià)從3874元/平方米上漲到4187元/平方米，漲幅為8.08%。

　　貸款成本增加數(shù)額：按照新政，90平方米以上住房，首付至少要三成。而新政出臺前最低首付為兩成，因此，購房初始投入便比以前增加了7萬元，雖然3年還款額有所降低，但三年間支出仍增加了51506元。而剩余未還完貸款，則均轉(zhuǎn)嫁到買方處。