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壹 | 樓市深度調(diào)整

從2021年9月恒大暴雷算起，房地產(chǎn)市場已歷三年半的深度調(diào)整。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，與2021年7月相比，到2024年底，房地產(chǎn)投資累計下跌33.4%，銷售面積下跌49.8%，融資下跌49.4%，房價累計下跌超過38%。這些下跌幅度在人類300年的房地產(chǎn)周期中，堪稱罕見。

去年9月底，政策提出“止跌回穩(wěn)”的目標，并配套實施降準、降息、解綁限購、下調(diào)存量房貸利率等一系列組合拳。一線城市需求的釋放刺激了成交量，尤其是二手房交易量增長明顯。盡管如此，成交量的增長并未掩蓋房價的持續(xù)下行。

長遠來看，市場底部依舊深不可測，經(jīng)濟基本面仍未恢復，預計未來的政策將側(cè)重于維持交易量的穩(wěn)定，包括通過贈送面積、進一步降息等手段。

關于房價上漲的擔憂，不必過于擔心：即便北京、上海核心區(qū)域可能維持低位橫盤或小幅修復的態(tài)勢，這已足夠穩(wěn)定。過去三年，盡管有短暫上漲的現(xiàn)象，最終仍然是下跌。沒有支柱產(chǎn)業(yè)、人口流出的城市還將持續(xù)陰跌。

截至去年底，房地產(chǎn)庫存已超過120億㎡，按現(xiàn)有銷售速度估計，消化完這些庫存大約需要7年。而新房成交量大幅下降，預計這一消化周期還會延長。天量庫存、人口下降、居民高杠桿、城鎮(zhèn)化率突破67%等因素，使得房地產(chǎn)救市難度加大。

從長期來看，人口、宏觀經(jīng)濟、城市化周期等多重因素幾乎都不支持房地產(chǎn)市場的繼續(xù)擴張。因此，樓市的L型底部是最樂觀的預期。

貳 | 貨幣超發(fā)與房地產(chǎn)

許多人認為，M2大增，貨幣超發(fā)會推動房價上漲。然而，實際情況卻是：M2突破310萬億，但資金并未流入樓市；資本撤離，房企融資困境依舊。

中介和銷售每年鼓吹的“大規(guī)模上漲”并未出現(xiàn)。原因很簡單：時代已經(jīng)變了，過去的規(guī)律不再適用。

對于投資者來說，選擇比努力更重要。60、70后的房地產(chǎn)紅利，85后只能撈點“熱湯”，95、00后則面臨更嚴峻的挑戰(zhàn)。2000-2020年間，房價飛漲，房地產(chǎn)成了許多人的財富來源。然而，這一切本質(zhì)上是中國經(jīng)濟跨越工業(yè)化、城市化的階段性產(chǎn)物，加上貨幣超發(fā)和債務擴張。

如今，房子不再是膨脹資產(chǎn)，而是必須謹慎應對的雷區(qū)。買房一旦失誤，可能不僅面臨價格下跌，還有質(zhì)量問題、交付風險等一系列問題。

叁 | “東山再起”的可能性

許多讀者向我詢問：自己買的房子跌了30%以上，首付都泡湯了，未來是否有機會恢復到高點？

真實的情況是，2017年后，高位站崗的人比比皆是。許多人名下有房、有資產(chǎn)，但實際負債也在不斷積累。房子買進時500萬，如今只能賣350萬，剩下的350萬還是欠銀行的錢。

從中期來看，居民杠桿率高，許多家庭沒有進一步舉債的能力，除非資產(chǎn)負債表得到修復。對于有購房能力的富人，他們的改善性需求已基本滿足，投資需求因房價上漲預期缺失而大幅降低。

新房庫存量創(chuàng)歷史新高，二手房掛牌量持續(xù)上升。供大于求的局面下，房價上漲的可能性微乎其微。即使未來降息，資本也不太可能重新流入房地產(chǎn)。房地產(chǎn)市場大概率會成為資本流出的領域。

從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，除了頂級城市的核心資產(chǎn)，絕大多數(shù)房產(chǎn)最終會退回居住本質(zhì)，失去金融屬性。國內(nèi)的大城市雖然能吸引一定的全球財富，但總體吸引力仍遠不如其他國際大都市。

肆 | 房地產(chǎn)的未來

未來，絕大多數(shù)中產(chǎn)家庭的財富中，房產(chǎn)占比仍高達70%甚至80%，遠高于發(fā)達國家的30%。按歷史規(guī)律來看，絕大多數(shù)房地產(chǎn)將失去投資價值，轉(zhuǎn)變?yōu)橄M品，類似汽車。

核心資產(chǎn)仍有一定抗衰能力，但也只是抗衰能力而已，何時觸底尚難預料。對于是否買房，還是要根據(jù)個人情況決定。建議是在自己的能力范圍內(nèi)做事，謹慎決策，不要輕易舉債。如果首付不足、收入不穩(wěn)定，不要急于購房。

房價上漲的預期已經(jīng)消散，未來降杠桿將是主流趨勢，逆勢而為可能會帶來風險。

房地產(chǎn)并非一無是處，部分房產(chǎn)仍有投資價值。但投資邏輯已發(fā)生轉(zhuǎn)變，從買賣差價轉(zhuǎn)向租賃收益。例如，上海的老破小跌價后，有人通過收租獲利。但這類資產(chǎn)也有風險，包括房價下跌、租金下跌和空置率上升等問題。

總的來說，未來的資產(chǎn)配置將趨向金融資產(chǎn)，而非不動產(chǎn)。金融市場的薄弱，導致許多人對傳統(tǒng)投資方式信心不足。已經(jīng)看到，過去兩年儲蓄增長大幅度上升。

以鄰國為例，1998-2012年，國債和股票等金融資產(chǎn)收益率低迷，居民資產(chǎn)轉(zhuǎn)向儲蓄。我國的實際利率仍較高，降息趨勢已成定局，未來一段時間內(nèi)，利率將逐漸下降，金融資產(chǎn)的收益也會持續(xù)被壓縮。

隨著利率下行，如何在低利率環(huán)境中進行資產(chǎn)配置，才能實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，將是未來面臨的難題。