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邯鄲市建設(shè)局對邯鄲市第十六屆人民代表大會第四次會議第248號建議的答復(fù)

盧海峰代表：

您提出的“關(guān)于加大城中村改造資金政策支持的建議”收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

一、進展情況

市委、市政府高度重視城中村改造工作，從2018年8月開始，我市正式啟動城中村改造三年攻堅行動，并于2020年開始將城中村改造納入全市20項民心工程，特別是今年以來，市委、市政府再次將“積極推進實施城中村改造”納入“四改四提三深化”工作臺賬。

二、存在問題及原因

近年來，城中村改造項目推進難度不斷加大，主要存在以下問題：

（一）資金籌集難度加大，項目不能順利啟動。城中村改造周期長、投入大，征遷收儲啟動資金，主要由地方土儲資金或城投公司、村集體自籌。近年來受房地產(chǎn)市場影響，土地出讓金增幅收窄，政府還債壓力加大，土儲專項債不再增發(fā)，土儲資金籌集難度不斷增大，社會資本投資方企業(yè)融資面臨困局，城投公司、村集體募資也越來越困難。

（二）成本收益難以對等，各方參與積極性降低。當(dāng)下計劃推進的城中村改造項目，推進難度較大，受群眾訴求較高、違建面積偏大、征遷成本增加、容積率限制趨嚴、房價漲幅收窄甚至出現(xiàn)下行等諸多因素綜合影響，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)較難實現(xiàn)預(yù)期，造成各方參與普遍積極性不高。

（三）遺留問題不好消除，一些項目陷入僵局。之前城中村征遷，多由本身實力并不大的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)，通過金融市場、民間借貸或與央企、上市公司合作來融資實施。2018年10月份以后，央企、上市公司均按照國家政策調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，逐步退出了一級市場土地整理，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)受國家金融市場調(diào)控政策影響，融資渠道基本斷絕，導(dǎo)致項目無法繼續(xù)推進。

三、下一步工作

堅持“經(jīng)營城市”的理念，多渠道籌集資金，最大限度地拓寬資金籌措渠道。

（一）鼓勵各地統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)城中村整體改造和市場運作，采用“肥瘦搭配”的方式，以盈補虧、以豐補欠。對現(xiàn)狀舊村址范圍內(nèi)資金不能平衡的，可以按照“占補平衡”原則，將部分村外土地用于城中村改造，以彌補因部分地塊受規(guī)劃限制產(chǎn)生的改造資金缺口，達到改造資金地塊平衡。

（二）將符合條件的城中村項目納入棚戶區(qū)改造范圍，盡可能多的申請棚改專項債券資金。支持各地積極申報，將城中村改造項目納入棚戶區(qū)改造計劃，享受項目建設(shè)行政事業(yè)性收費減免、城鎮(zhèn)土地使用稅減免、債券支持、中央財政資金支持等優(yōu)惠政策；積極爭取，用足用好國家棚改專項債，國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行的政策性貸款。

（三）用公司自營模式融資。公司自營模式，是農(nóng)發(fā)行為支持棚戶區(qū)及城中村改造而設(shè)計的一種模式。該模式的主要還款來源是：一是項目運營財務(wù)收益，主要包括安置房銷售收入、車位銷售收入以及其他收益；二是企業(yè)綜合收益，主要包括借款人經(jīng)營收益、借款人經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益、對外投資收益和股東合理合規(guī)增資等。

（四）用安置房銷售模式融資。安置房銷售模式是國開行為支持棚戶區(qū)及城中村改造而專門設(shè)計的專有模式。政府征拆部門與安置居民簽訂補償協(xié)議，約定補償款貨幣化核算，政府分期向居民支付安置補償款，居民以政府頒布的指導(dǎo)價向?qū)嵤┲黧w定向購買安置房；政府按照補償協(xié)議約定向居民支付安置補償款，居民收到補償款后向安置房實施主體支付購房款；實施主體將安置房銷售回款做為還款來源。

（五）用完全市場化籌資運作模式。一是幫助合作社會資本通過信托、金融租賃面向市場直接融資。二是幫助合作社會資本主體全部或部分出讓股權(quán)，引進具有較強實力的資方。三是合作社會資本無法順利融資的，可由政府引進上市公司或具有較強實力的社會本予以替換。

邯鄲市建設(shè)局

2023年6月25日