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【樂說】春華秋實營銷總張威樓市收緊，房住不炒

地產(chǎn)人物 2021年04月10日我要評論掃描到手機

自2020年7月以來，已有多個城市收緊樓市調(diào)控政策，邯鄲雖不在嚴控城市之列，但是多少會受到影響，政策收緊已成為全國樓市的風(fēng)向標。戀家網(wǎng)特別邀約春華秋實營銷總監(jiān)張威總為我們解讀一下邯鄲樓市的發(fā)展趨勢。

常樂：張總您好，近兩年來國家出臺了一些政策，特別強調(diào)房住不炒，還有限貸政策，您覺得這些調(diào)控對邯鄲的樓市有怎樣的影響？

張總：對開發(fā)商而言，宏觀政策對全國的影響，與對邯鄲的幾乎是一樣的。比如去年“三道紅線”，就給地產(chǎn)上了一條緊箍咒，負債比例不能超過70%，主要收緊房地產(chǎn)貸款的資金，就要從開發(fā)端開始去收緊，這樣在房地產(chǎn)資金實力有保障的情況下，使得資金更加安全，讓真正有實力的開發(fā)企業(yè)能夠在房地產(chǎn)領(lǐng)域中存活下來。一個房企存活下來的動力就是快速去化，減少負債率，要保持這樣節(jié)奏的前提就是房價的穩(wěn)定。

2020年房地產(chǎn)去化較慢，這有很多因素。比如說限制貸款，資金流轉(zhuǎn)壓力增大導(dǎo)致開發(fā)商拿地難度增加，土地儲備量降低直接會導(dǎo)致房源庫存量減少，也將間接引起未來房價上漲。無論何種地產(chǎn)發(fā)聲，其實大的基調(diào)就是房住不炒，所以你去綜合的看這個問題，房住不炒就是想要把開發(fā)過程中的泡沫和水分都擠掉，所以對邯鄲樓市的影響，甚至全國來說肯定是一個健康的、良性的發(fā)展。

常樂：在樓市嚴控的大環(huán)境下，對小開發(fā)商來說，他們還有機會再拿地做開發(fā)嗎？

張總：現(xiàn)在市場上針對小開發(fā)商的生存的機會是越來越艱難了。3月剛頒布的新政策，18個二線城市實施兩集中（集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動），2021年發(fā)布住在用地公告不能超過3次，導(dǎo)致很多一二線城市的小型開發(fā)商到三四線城市發(fā)展，也包括邯鄲市有一些開發(fā)商已經(jīng)往縣里發(fā)展，漸漸的房地產(chǎn)這個行業(yè)的集中化程度會越來越高，這就是未來的發(fā)展點。未來在邯鄲看到小開發(fā)商機會將是越來越少，也是為了讓購房者資金更安全，買房更放心。

常樂：您作為房地產(chǎn)資深人士，是如何看待邯鄲東區(qū)發(fā)展的？滿足東區(qū)購房者的日常生活完善配套體系大概還需要幾年才能建成呢？

張總：剛來邯鄲的時候是2012年，這幾年東區(qū)正以一個驚人速度變化著，我也算是見證了邯鄲東區(qū)的發(fā)展。其實，在2008年的時候我最早就接觸過邯鄲市場，那時候較東的區(qū)域叫開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)的盤相對比較少一些，比如鑫域國際、楓丹白露和拉德芳斯。其實好的新區(qū)它都有一個共同的特征，就是跟主城區(qū)的銜接是相對比較緊密的，比如說鄭州的鄭東新區(qū)，西安的高開區(qū)，這些跟主城區(qū)銜接比較緊密的新區(qū)后期發(fā)展都比較好，所以當(dāng)時我覺得邯鄲高開區(qū)就是挺不錯的，其實現(xiàn)在的東區(qū)就和當(dāng)時的開發(fā)區(qū)類似。

滿足居民日常需求的配套建設(shè)應(yīng)該會比較快了，其實我們從東區(qū)發(fā)展首先是看產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)本身是有的，比如美的工廠等。在此基礎(chǔ)之上，政府還會再做配套，比如我們都知道的三大中心建設(shè)；其次就是就業(yè)，有產(chǎn)業(yè)，再有就業(yè)，然后才會有居住，一些生活氛圍馬上就起來了，其實我覺得商業(yè)并不是特別的關(guān)鍵的點，核心的配套在于什么？尤其是生活配套，第一個就是醫(yī)療，第二個是教育，比如像春華秋實附近配的教育資源，市直的小學(xué)和中學(xué)，還有即將建設(shè)的邯鄲第一醫(yī)院東區(qū)、合作中心醫(yī)院，這些都是在為老百姓落實最基礎(chǔ)的醫(yī)療健康設(shè)施。有了這兩個條件后，再有了住宅，而商業(yè)是自然而然的事情。加之政府的遷移，一定是會帶動新區(qū)發(fā)展的。

東區(qū)整體商品房的供應(yīng)量確實是比較大的，但是它的環(huán)境空間和對于居住的改善，包括馬上去呈現(xiàn)給大家的配套，未來不會弱于市中心的。

常樂：前幾年邯鄲樓市推出的大部分都是剛需性住宅，今年有較多的改善型項目相繼入市，您覺得這么多改善型的項目集中入市，對于東區(qū)意味著什么？

張總：改善型項目集中入市，其實它也是順應(yīng)我們現(xiàn)在改善型需求這樣的購房潮流，而且東部新區(qū)定位確實適合改善型置業(yè)需求者。之前出讓那么多的高容積率地塊，是當(dāng)時政府的發(fā)展方向也是想將東區(qū)高樓林立的城市形象打造起來。其實現(xiàn)在來看方向是正確的，需要一些拆墻透綠，改善型的居住環(huán)境，不要密集和壓抑，還生態(tài)一個綠色，現(xiàn)在政府出讓的土地容積率基本都是1.5~2.0，像春華秋實的容積率也是1.5~2.0。

常樂：春華秋實容積率是比較低，而且屬于中高端的改善型住宅。相較于周邊其他項目，春華秋實的優(yōu)勢有哪些呢？

張總：我覺得我們的項目有三點優(yōu)勢，第一個優(yōu)勢就是配套資源，像教育和醫(yī)療，是其他項目無可比擬的；而且我們有6個街區(qū)，其中1個街區(qū)是純配套的，僅僅建設(shè)了小學(xué)、中學(xué)以及一個公園。

第二個是在細節(jié)上面，比方說景觀。景觀做得還是很不錯的，我們的樹種一般都采用比較好的一些樹種，比如山杏花、還有櫻花和銀杏等比較珍貴的樹種；還有在景觀設(shè)計里面，有很多跟人互動的一些構(gòu)筑物，比如說小區(qū)內(nèi)有一個健身艙，健身艙是為了讓業(yè)主們到自然中去健身；還有一品茶社、樹屋等等園林設(shè)施。

第三點其實我們屬于一個非標準化的產(chǎn)品，就是說我們的戶型產(chǎn)品有很多，大約十幾種，比如我們最近在推售的123㎡的戶型大家看到就會覺得很驚艷；123㎡戶型是做了兩衛(wèi)，而且這個戶型它有獨立的玄關(guān)和衣帽間，客廳和次臥中間有一個4.7米的通體陽臺。所以從生活品質(zhì)改善出發(fā)，一個123㎡的戶型能夠做成這么多的空間格局，其實也是跟他是一個非標準化的戶型的定制有很大的關(guān)系。

春華秋實立足大東區(qū)，本身屬于是一個改善型的環(huán)境，我們也愿意把產(chǎn)品打造的很好，符合我們改善性客群的一個需求。

常樂：3月兩會之后“房住不炒”政策又被提及，那么在這種樓市大環(huán)境下，您覺得適合買房嗎？

張總：對于炒房概念來說，我們都在談近幾年盡量不要在三四線城市買房，而是去一二線城市買房，這是目前”投資客“比較大的一種呼聲。但是對我們本身就是在三四線城市的這些購房者，如果要買房自住的話，就不要去考慮投資了。

目前市面上購房的主力現(xiàn)在是城市的中產(chǎn)階級，今年有買房計劃的就買吧，因為房價從整個調(diào)控的角度肯定是不會下降的，但是如果想漲也漲不了多少。有人會出現(xiàn)觀望心理，我覺得不需要太猶豫，你缺房就去買，你想改善就改善。未來的幾年，我覺得都是給大家這樣的一個建議，就是挑好東西讓它回歸產(chǎn)品的本質(zhì)，這就是現(xiàn)在我們政策的大方向。

常樂：回歸住宅的本質(zhì)，其實就是說房子是用來住的，不是用來炒的！剛才您說到中產(chǎn)階級，那對于在城市打拼的年輕人來說，他們買房會面臨哪些抉擇呢？

張總：第一點：我覺得買房子首先必須得要有一個非常正確的觀點，就是一定要貸款買房。其實我周圍的很多朋友們，他們還是在想著全款買房。到現(xiàn)在為止，雖然房貸收緊了，還是盡量能貸款就貸款，個人能借到最低利息的貸款就是國家給你的錢，這絕對是福利性的舉措，所以一定要貸款買房。

第二點是希望大家能夠理性購房，其實也是國家的大方向。有很大一部分人的情況就是現(xiàn)在沒法滿足日常消費了，因為有兩套房子房貸，每個月還款非常的累。為什么要兩套房子，自己買一套就可以了，買兩套那么多干嘛，而且現(xiàn)在大方向也不支持你去買兩套，之前是因為房地產(chǎn)市場紅利可能買的多就會賺的多，但是現(xiàn)在沒有那個機會了。

我希望我們所有的年輕人在看待購房還有工作這件事情上有一個正確的導(dǎo)向，怎么樣是正確的導(dǎo)向呢？

有一個觀點其實我不認同，就是一年不買房，一年又白忙。

現(xiàn)在這種社會的風(fēng)向和輿論，我覺得并不是一個合理的價值觀，尤其是過度的消費房地產(chǎn)，而去進行貸款，其實是透支著我們未來的勞動價值?，F(xiàn)在大家都不再勞作，都想著靠買房增值達到賺錢目的；還有部分人玩套路，疫情期間政府出臺了對中小企業(yè)扶持的貸款政策，它的利率是低于房貸的，部分年輕人把貸款貸出來之后就去買房了。

其實大家把資金都投在房地產(chǎn)里面，靠房地產(chǎn)的增值，都想躺著賺錢，這就是一個非常不良的社會風(fēng)氣。我們的年輕人應(yīng)該合理的去進行住房的消費，然后努力工作和創(chuàng)業(yè)。