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俗話說“一鋪養(yǎng)三代”。多年來(lái)，商鋪投資一直受到許多人的追捧。為什么商鋪能成為多數(shù)人投資的首選？前不久，央行出了一份調(diào)研報(bào)《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》。

報(bào)告中有些結(jié)論則與一般的認(rèn)知有出入。比如，車子的豪華與否，住房套數(shù)的多少，普遍被認(rèn)為是拉開財(cái)富差距的重要因素。報(bào)告卻顯示，城鎮(zhèn)居民家庭擁有的住房數(shù)量越多，其家庭資產(chǎn)中住房資產(chǎn)的占比反而越低。商鋪及廠房等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)才是家庭資產(chǎn)差距大的重要原因！

有錢人為什么喜歡買商鋪、廠房、寫字樓等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)？未來(lái)還能不能買？怎樣的商鋪、寫字樓等受到他們的青睞？

根據(jù)央行的報(bào)告，在受調(diào)查家庭中，15.9%的家庭擁有商鋪或廠房等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，這些家庭的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)均值為257.5萬(wàn)元，占其家庭總資產(chǎn)的33.1%。擁有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)家庭的戶均總資產(chǎn)為776.8萬(wàn)元，是沒有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)家庭的3.4倍。

家庭總資產(chǎn)越多，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的擁有率越高，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的比重越大。按家庭總資產(chǎn)排序，資產(chǎn)最高10%的家庭中，近半數(shù)的家庭擁有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，這些家庭的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的35.6%；而資產(chǎn)最低20%家庭中僅有3.5%的家庭擁有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。

為何富人喜歡買商鋪等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)？原因主要有以下幾點(diǎn)：

限購(gòu)限貸等調(diào)控下，無(wú)法大量購(gòu)買住宅，只能投資商辦

2011年，數(shù)據(jù)如下：

城市家庭平均資產(chǎn)為247.60萬(wàn)元

城市家庭資產(chǎn)的中值為40.5萬(wàn)元

中國(guó)家庭自有住房擁有率為89.68%

2019年，數(shù)據(jù)如下：

城鎮(zhèn)家庭平均資產(chǎn)317.9萬(wàn)元

城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)的中值為141萬(wàn)元

中國(guó)家庭自有住房擁有率為96%

我們知道，平均數(shù)是很具有欺騙性的，相比之下，中位數(shù)更能反映真實(shí)情況。9年間，城鎮(zhèn)居民家庭平均資產(chǎn)只增長(zhǎng)了28%，中位數(shù)卻增長(zhǎng)了248%！平均數(shù)從中位數(shù)的6倍多，縮小到了只有2倍多。

考慮到住房占了城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的7成，而且，越是資產(chǎn)少的家庭，住房占其總資產(chǎn)的比例越大。我們不難得出這樣的結(jié)論：城鎮(zhèn)化和住房?jī)r(jià)格的上漲，推動(dòng)了大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的增長(zhǎng)。

那為什么有錢人家庭資產(chǎn)的增速反而較慢呢？因?yàn)槠洳荒軣o(wú)限加杠桿。

假設(shè)你2009年買入100萬(wàn)元的房子，首付3成，貸款70萬(wàn)元，房?jī)r(jià)按照每年增長(zhǎng)30萬(wàn)元的速度逐年遞增。最初幾年，回報(bào)率非常高，可是隨著時(shí)間延長(zhǎng)，你的年復(fù)合收益就沒有那么高了。為啥？因?yàn)?，隨著時(shí)間的推移，你的杠桿率越來(lái)越低——你的負(fù)債并不能跟你的財(cái)富同步增長(zhǎng)，使得你的回報(bào)越來(lái)越慢。

只有讓負(fù)債與財(cái)富的增幅保持一致，你才能享受到最大的財(cái)富增幅，但是即便你付得起首付還得起月供，也沒辦法那樣做，因?yàn)檎{(diào)控——限購(gòu)限貸等。

來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院

富人有錢可以買更多住宅，放更大杠桿，但是政策不允許。只能轉(zhuǎn)而買商辦，因?yàn)樯剔k基本不限購(gòu)。

商辦能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且租金回報(bào)率遠(yuǎn)高于住宅

在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，商辦，特別是商鋪的收益率本身也不錯(cuò)。以至于一直有“一鋪養(yǎng)三代”的說法。

為啥？因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候商品住宅供不應(yīng)求。住宅以外的各種商品同樣處于短缺的狀態(tài)，基本上處于生產(chǎn)出來(lái)就能賣掉的狀態(tài)，商鋪?zhàn)匀恢靛X。

特別是地段好的商鋪，人流量大，人流量那就是錢。

與此同時(shí)商鋪本身也會(huì)不斷增值。

而且，投資商辦還有很大的靈活性?？梢再I來(lái)出租，也可以自用。大多數(shù)投資產(chǎn)品，主要通過增值獲得收益。商辦的收益則廣泛得多：可以等待增值后轉(zhuǎn)手賺取差價(jià)，可以出租賺取穩(wěn)定租金收益（下文還會(huì)詳細(xì)談到），還可以自用。近年來(lái)，一些企業(yè)老板就后悔當(dāng)年沒買幾層寫字樓，現(xiàn)在每年要付出巨額的費(fèi)用租賃辦公室。

商用不動(dòng)產(chǎn)的定價(jià)邏輯是“以租金定價(jià)”，比住宅更合理

住宅和商辦的定價(jià)邏輯不同，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的毛租金回報(bào)率在5%左右，遠(yuǎn)高于住宅（約2%）。

而且，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是“以租金定價(jià)”，住宅是按“稀缺性”定價(jià)。相比之下，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)較理性。

雖然投資商辦物業(yè)，能用到的杠桿倍數(shù)比住宅要低得多，但由于價(jià)格合理、收益率不錯(cuò)，能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，既有助于增加抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，還能抓住其他隨時(shí)冒出來(lái)的投資機(jī)會(huì)。

近年來(lái)，一鋪毀三代的說法漸漸多了起來(lái)。寫字樓、購(gòu)物中心等越來(lái)越多，特別這次疫情之后，人們發(fā)現(xiàn)，各地的寫字樓空置率創(chuàng)新高，購(gòu)物中心也還沒有恢復(fù)疫情前的人流量。

而且，這次疫情強(qiáng)化了人們線上消費(fèi)、辦公的習(xí)慣。不少人都認(rèn)為，未來(lái)辦公、購(gòu)物的場(chǎng)景都會(huì)發(fā)生不小的改變。那么商辦還有投資價(jià)值嗎？

寫字樓市場(chǎng)是反映產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。如果和自己比，過去幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速確實(shí)有所回落。但，放眼全球，即便是面對(duì)疫情沖擊，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增速依然是鶴立雞群的。而且，IMF（國(guó)際貨幣基金組織）的最近報(bào)告預(yù)測(cè)，中國(guó)將引領(lǐng)2021年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

來(lái)源：高力國(guó)際

第三產(chǎn)業(yè)的占比越高，商務(wù)辦公樓的需求越大。目前，典型發(fā)達(dá)國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)的占比普遍都在70%左右，高的80%多。具體到發(fā)達(dá)國(guó)家的城市，目前在倫敦、紐約的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的占比超過90%。

購(gòu)物中心、社區(qū)商鋪等同樣如此。

截至2019年底，全國(guó)已開業(yè)的8萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心近2000座，預(yù)計(jì)到2025年底共會(huì)達(dá)到3500座左右。如果不分面積大小，全部購(gòu)物中心更是已達(dá)8000座。

跟寫字樓的原因有點(diǎn)類似。僅從數(shù)量上看，購(gòu)物中心似乎已經(jīng)過剩，但從融入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和滿足人們美好生活來(lái)看卻還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院根據(jù)公開資料整理

至于社區(qū)商業(yè)，疫情后更是迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

最近，公募REITs試點(diǎn)的橫空出世，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量規(guī)模大，基建投資支出多，都為發(fā)展REITs市場(chǎng)奠定了較好的基礎(chǔ)，中國(guó)發(fā)展REITs市場(chǎng)的“原材料”較為充足，從投資者的角度看，REITs號(hào)稱是股、債、現(xiàn)金之外的“第四類資產(chǎn)”，具有較高收益、較低風(fēng)險(xiǎn)、低相關(guān)性、高流動(dòng)性等諸多優(yōu)勢(shì)。

在房住不炒和地方隱性債務(wù)受限背景下，高收益資產(chǎn)稀缺的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，REITs產(chǎn)品有可能成為投資者青睞的重要對(duì)象。按照美國(guó)等經(jīng)驗(yàn)看，在成熟的REITs市場(chǎng)中，租賃、寫字樓、商場(chǎng)等可能是主流品種，加上中國(guó)房地產(chǎn)和基建規(guī)模龐大，理想情況下REITs市場(chǎng)規(guī)?？赡苓_(dá)到GDP的5%，根據(jù)2019年GDP為99萬(wàn)億測(cè)算，REITs規(guī)模將接近5萬(wàn)億。從另一個(gè)角度看，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模發(fā)展空間看似應(yīng)超過美國(guó)。

公募REITs試點(diǎn)更是給商用不動(dòng)產(chǎn)的投資增加了巨大的想象空間。一旦將試點(diǎn)拓展到商辦物業(yè)，意味著普羅大眾也可以通過購(gòu)買REITs，間接投資商辦了。

市面上的商鋪千千萬(wàn)，如何才能選好商鋪？選對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，讓財(cái)富翻倍？

邯鄲金田陽(yáng)光城

給你更好的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)財(cái)富選擇！

每一處城市都應(yīng)有一個(gè)商業(yè)中心，正如南京路之于上海、春熙路之于成都。而在這個(gè)中心之上，邯鄲金田陽(yáng)光城，為肥鄉(xiāng)打造了一個(gè)面向時(shí)代的城市會(huì)客廳。

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