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“錢”是每個房企的命，但美的置業(yè)有一雙銀行借來的“綠鞋子”。日前，美的置業(yè)公告稱，其與附屬公司、若干金融機構、中銀香港簽訂了融資協(xié)議，貸款初步總金額稿達25億港元，并設綠鞋機制允許包括上述初步貸款金額在內的總金額增加至不超過30億港元或其等值美元。

美的置業(yè)今年4月公布的2018年年報顯示，期內，美的置業(yè)實現營業(yè)收入約301.2億元人民幣（單位下同），同比增長70%；毛利約98.54億元，同比上漲101.2%；毛利率32.7%，同比上漲5.1%；歸屬母公司凈利潤為32.1億元，同比上漲67.8%；基本每股盈利3.08元，同比上漲21.3%。

去年10月上市的美的置業(yè)，上市首年財報，為投資者交出了一份靚麗的成績單；又一次讓這家迅速崛起的地產公司成為了資本市場的關注焦點。

1、開源節(jié)流，盈利能力增長可持續(xù)

從美的置業(yè)2018年財報我們看到，公司核心盈利指標中的營收、年度凈利潤、歸母凈利潤、毛利均錄得有質增長，其發(fā)展動力十足。

這得益于公司的盈利能力持續(xù)提升。公司毛利率逐年增長，從2017年27.6%上升至2018年的32.7%；而凈利率方面也從去年的10.7%提升至近年10.9%。

公司盈利能力的提升離不開“開源節(jié)流”。所謂“開源”無疑指的是美的置業(yè)強勁的合約銷售能力。

根據年報披露，2018年美的置業(yè)實現合約銷售790億元，按年增加達55.82%；我們知道房地產合約銷售結轉金額具有滯后性，所以2018年銷售隨即結轉到2019年，由此可見，受到合約銷售的快速增長支撐，公司未來業(yè)績保持高速增長確定性較高。

“節(jié)流”方面無疑指的是公司持續(xù)的成本優(yōu)化，房地產行業(yè)作為金融屬性較強行業(yè)，融資成本是影響公司盈利能力十分關鍵的核心指標。

截至2018年12月31日，公司的加權借貸利率為5.91%。公司長期融資成本保持穩(wěn)定，且低于同行，長期具有優(yōu)勢。

2、土儲布局核心經濟帶，深化八橫八縱布局

房地產行業(yè)短期看銷售，長期看土儲。土地儲備一直是地產公司影響長期價值最重要的因素，它支撐著公司長遠發(fā)展的整體質量和潛力。這里我們重點分析美的置業(yè)土儲情況。

截至2018年12月31日，美的置業(yè)共有173個物業(yè)開發(fā)項目，通過合營企業(yè)及聯營公司參與32個項目，覆蓋全國15個省份的48個城市，擁有總建筑面積達4507萬平方米的土地儲備。分布于珠三角經濟區(qū)、長三角經濟區(qū)、長中游經濟區(qū)、華北地區(qū)及西南經濟區(qū)五大核心區(qū)域。

其中，土地儲備主要分布在廣東省、江蘇省、湖南省、河北省，合共占集團總體的66.5%，其他11個省占集團的33.5%。充沛的土地儲備資源保障了美的置業(yè)未來較強的收益能力。

根據CRIC發(fā)布的《2018年286城房地產投資前景研究報告》，整理美的置業(yè)項目所在城市的投資前景排名情況。從在售項目覆蓋的48個城市來看，其中22個城市進入投資前景TOP50，占項目總數的一半。

從單城市來看，美的置業(yè)在大本營佛山的項目布局比重最大，同時佛山在投資前景排名位列18名。從區(qū)域看，珠三角粵港澳大灣區(qū)的在潛力城市項目布局數量最多，該區(qū)域在投資前景排名前50的城市占了5個；中西部和長三角地區(qū)布局潛力城市個數最多，均為7個。與同等規(guī)模的房企相比，布局城市等級的優(yōu)勢較為明顯。

財務報告中提到，公司將結合國內“八橫八縱”高鐵線路規(guī)劃優(yōu)化區(qū)域深耕策略。而相對于一線城市，大量交通線路臨近的二三線城市城鎮(zhèn)化率仍有較高提升空間，這無疑也是美的土儲長期價值增長的因素之一。

2019年以來，美的置業(yè)先后進入上海、杭州、武漢等一線和新一線城市，這些城市發(fā)展?jié)摿薮?，可見公司主動提升布局城市等級的?zhàn)略。

總體來看，房地產公司要具備長期投資價值，那必須有持續(xù)的盈利能力和穩(wěn)定的發(fā)展儲備，由以上分析可見，美的置業(yè)兩者具備。

3、重視有質量增長，杠桿進入下降周期

地產行業(yè)在保證項目銷售穩(wěn)定增長，補充源源不斷的“子彈”同時，內部的財務管理尤為重要，負債結構是否合理，現金儲備以及融資渠道的拓展都將決定集團長期發(fā)展的穩(wěn)定性。尤其美的置業(yè)正處于行業(yè)沖刺的上升階段，是否能夠把握好節(jié)奏成為關鍵。

根據年報公布，美的置業(yè)資產負債率為88%，同比下降2.5個百分點；凈負債率為97%，同比下降22個百分點，降至97%。對比同梯級同行屬于合理范圍區(qū)間。

截至2018年12月31日，公司有息負債、合約負債、貿易及其他應付款項三大核心項目占總債務比重分別為32%、36%及28%?？梢姽矩搨绞艿胶霞s負債的影響超過有息負債的影響。其中，隨著美的置業(yè)近年進入快速發(fā)展階段，公司合約負債以及應付款項相應快速增加。

此外，凈負債率指標中受到有息負債、現金及凈資產三者共同影響。但是由于資產擴張與凈資產的增長，需要經過“收入-合約負債-利潤-凈資產”，而這一過程存在1-2年滯后周期，反而會在業(yè)績增長期推動比率上升。因此，目前公司在業(yè)績增長穩(wěn)定后，正邁入降杠桿周期，這其實是符合房地產企業(yè)發(fā)展規(guī)律的。

下圖可見，美的置業(yè)有息負債長期債務占比保持60-70%的水平，債務結構長期保持健康水平。

現金流方面，截至2018年年底，美的置業(yè)現金及等價物共265.3億元；負債結構保持健康，短期有息債務166億元，長期有息債務329億元。公司現金對短期債務覆蓋比率超過1.6倍，現金足以覆蓋短期償債。

美的置業(yè)只要繼續(xù)實行“平衡”的發(fā)展戰(zhàn)略，那么2019年公司凈負債率必定快速下降。因此，只要融信融資渠道保持通暢，那么財務將趨于穩(wěn)健。

公司境內主體評級及債券評級都為AA+，銀行及金融機構授信余額342.3億元，已獲批未動用境內債發(fā)行額度50.6億元，融資融通有保障。公司財務端保持較高的安全邊際。

4、結語

從2018年年底開始，市場進入流動性釋放，樓市一季度形成“小陽春”。最新2019年一季度的社融數據超越市場預期，但隨后4月19日政治局會議中政策重點有所轉變，因此市場預期寬松政策將逐漸放緩，情緒開始轉向謹慎樂觀。

美的置業(yè)以“產業(yè)+地產復合型”戰(zhàn)略產品層面，堅持智慧地產路線，進軍建筑工業(yè)化產業(yè)，打造更智慧、綠色、健康的房子，不斷提升產品力；用制造業(yè)的思維建造房子，推動行業(yè)建造標準和交付能力的革命，帶來可持續(xù)的經濟效益和社會效益；產業(yè)層面，協(xié)同主業(yè)，發(fā)力智慧家居、建筑工業(yè)化、商業(yè)、文旅、產城運營等業(yè)務領域，形成了多元一體化業(yè)務體系，致力于成為智慧家居和建筑工業(yè)化系統(tǒng)化解決方案的供應商，為企業(yè)發(fā)展帶來源源不斷的增長動力。未來，美的置業(yè)還將強化產業(yè)加地產復合型發(fā)展戰(zhàn)略，實現穩(wěn)健和可持續(xù)的高質量增長。

另外，對于二級市場投資者，一直青睞容易“看懂”，經營清晰的內房企業(yè)，即土地布局清晰，具有潛力，且公司在業(yè)務和產品上保持專注，管理層“知行合一”。而美的置業(yè)正是這類企業(yè)之一，加上公司土儲長期價值突顯，日后將會加速釋放公司價值。美的置業(yè)千億之路值得期待。