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2018年10月11日，美的置業(yè)在港交所敲響了上市大鑼，這家迅速崛起的地產(chǎn)公司正式走到了資本市場(chǎng)的聚光燈下。

2019年3月28日，美的置業(yè)發(fā)布了上市以來首份年度成績(jī)單，靚麗的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)引起矚目。雖然早在3月15日，公司便已經(jīng)公布了盈喜，但是此次的年度業(yè)績(jī)依然超過了市場(chǎng)的預(yù)期。美的置業(yè)的股價(jià)從盈喜公告開始開始便持續(xù)上升，而業(yè)績(jī)公告當(dāng)天更是迎來大漲，當(dāng)天最大漲幅達(dá)到15%，后收漲9%。

業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層對(duì)美的置業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格做出了總結(jié)：“美的置業(yè)更多是馬拉松選手，堅(jiān)定不移地走穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展之路”。

正如，巴菲特所說，“如果一只股票你不想持有十年，你就不要持有十分鐘”。對(duì)于投資者而言，馬拉松選手便是穩(wěn)健且具備長(zhǎng)期價(jià)值。而美的置業(yè)的確符合上述特征，下面分別從公司業(yè)績(jī)、土儲(chǔ)及產(chǎn)品三個(gè)方面進(jìn)行分析。

業(yè)績(jī)進(jìn)入爆發(fā)期，利潤(rùn)增長(zhǎng)具備確定性

年報(bào)顯示，2018年美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售790億元，按年增加55.82%；收入301.20億元，同比增加70%；公司的利潤(rùn)及綜合收益總額約為32.87億元，同比上升74%；核心凈利潤(rùn)上升75%至32.84億元；公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)為32.10億元，同比上升68%。

回顧房地產(chǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)有一條十分明晰的邏輯線：合約銷售-合約負(fù)債-營(yíng)業(yè)收入-利潤(rùn)。對(duì)于美的這類周轉(zhuǎn)較快的地產(chǎn)企業(yè)而言，今年的合約銷售收入將影響明年公司的營(yíng)業(yè)收入，從而影響明年的利潤(rùn)。因此合約銷售是公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的先行指標(biāo)，而合約負(fù)債則是衡量公司未結(jié)轉(zhuǎn)收入的指標(biāo)。

由此可見，受到合約銷售的快速增長(zhǎng)支撐，公司未來業(yè)績(jī)保持高速增長(zhǎng)確定性較高。

土儲(chǔ)布局具備潛力，長(zhǎng)期價(jià)值突顯

上文提到，合約銷售是公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的先行指標(biāo)，直接影響了下一年度的利潤(rùn)。而從長(zhǎng)期價(jià)值的角度來看，公司釋放價(jià)值的邏輯鏈?zhǔn)牵和恋貎?chǔ)備-管理-產(chǎn)品-合約銷售。因此從源頭上看，土地儲(chǔ)備是地產(chǎn)公司影響長(zhǎng)期價(jià)值最重要的因素，支撐著公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

我們先看公司土儲(chǔ)布局情況，土地儲(chǔ)備的布局決定了整體的質(zhì)量和潛力。

截止2018年12月31日美的置業(yè)在長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)中游、華北及西南地區(qū)五大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)共布局項(xiàng)目205個(gè)，覆蓋48個(gè)城市。受益于區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，長(zhǎng)三角地區(qū)及珠三角地區(qū)的土儲(chǔ)未來的增值有望加速。

而城市結(jié)構(gòu)上看，公司按照土儲(chǔ)成本進(jìn)行分類，二線城市占比在70%，三四線城市占比為30%；而以貨值進(jìn)行分類，公司二線及以上城市占比為65%，三四線城市占比為35%。

根據(jù)以往公司資料可得，目前公司持有土儲(chǔ)占比較大的幾個(gè)城市為：佛山、邯鄲、徐州、株洲、寧波、長(zhǎng)沙等等二三線城市。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，從不同城市的住宅價(jià)格指數(shù)對(duì)比來看，上述這些二三線城市在2016年開始受到棚改等因素刺激，住宅價(jià)格出現(xiàn)快速增漲。

棚改等政策因素在2017年開始便已減弱，但是由于調(diào)控仍在持續(xù)，2018年以來二三線城市住宅價(jià)格增速仍遠(yuǎn)超一線城市。

這背后也是推動(dòng)美的置業(yè)平均售價(jià)持續(xù)增長(zhǎng)的因素之一。而這些土儲(chǔ)很多甚至是美的置業(yè)多年前獲得的。截至2018年年底，美的置業(yè)單方土儲(chǔ)成本為2337元/平，成本/售價(jià)比只有22.8%。

從城鎮(zhèn)化趨勢(shì)來看，美的置業(yè)布局的這些城市具有發(fā)展?jié)摿ΑＮ磥硪痪€城市土地逐漸稀缺，未來主要獲取土地來源將轉(zhuǎn)移到城市更新。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域化，資金和需求都將外溢到重點(diǎn)二三線城市。因此布局核心區(qū)域的二三線城市具有較大的發(fā)展空間。

以佛山、寧波為例，近年來房地產(chǎn)投資額仍在持續(xù)增長(zhǎng)且遠(yuǎn)超全國(guó)平均，這表現(xiàn)行業(yè)參與者看好這些城市的發(fā)展前景。特別是佛山，可以說是美的置業(yè)大本營(yíng)，同時(shí)屬于粵港澳大灣區(qū)核心城市，近年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)迎來爆發(fā)式增長(zhǎng)。

看完土儲(chǔ)的質(zhì)量再看數(shù)量。截至2018年12月31日，美的置業(yè)擁有土儲(chǔ)4507萬平米，貨值約4600億元，預(yù)計(jì)支撐公司2-3年發(fā)展。根據(jù)目前公司約11%凈利率及10%折現(xiàn)率預(yù)計(jì)，土儲(chǔ)隱含的內(nèi)在價(jià)值接近400億元，而目前公司的市值只有240億港元左右，長(zhǎng)期價(jià)值凸顯。

看完存量，看增量。在未來發(fā)展戰(zhàn)略上，公司表示2019年將進(jìn)一步圍繞五大經(jīng)濟(jì)區(qū)域布局，向重點(diǎn)二三線城市靠攏，同時(shí)結(jié)合“八縱八橫”高鐵線路規(guī)劃進(jìn)行深耕。值得注意的是，公司在佛山、昆明有9個(gè)城市更新項(xiàng)目，總建筑面積接近233萬平米，預(yù)計(jì)2019年有5個(gè)項(xiàng)目、132萬平米土地可以成熟化。

一主兩翼，帶動(dòng)產(chǎn)品及產(chǎn)業(yè)升級(jí)

土地儲(chǔ)備要轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品，才能轉(zhuǎn)移到銷售端，這其中管理直接影響產(chǎn)品，最終影響產(chǎn)品的去化周轉(zhuǎn)以及盈利能力?？梢钥吹剑赖闹脴I(yè)近年銷售均價(jià)持續(xù)攀升。這背后不單單是土地儲(chǔ)備布局帶來的影響，管理層的發(fā)展理念和戰(zhàn)略也是同樣重要的影響因素。

這不得不提，美的置業(yè)獨(dú)特的發(fā)展戰(zhàn)略：一主兩翼。一主，主要是繼續(xù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主要發(fā)展業(yè)務(wù)；兩翼，指的是智能產(chǎn)業(yè)化及建筑產(chǎn)業(yè)化。

1.智能產(chǎn)業(yè)化

作為智慧地產(chǎn)引領(lǐng)者，美的置業(yè)提供包含智慧家居、智慧社區(qū)、智慧服務(wù)的一站式智慧生活解決方案。旗下已設(shè)立智慧生活研究院和智能科技公司，保持在系統(tǒng)集成平臺(tái)、一體化實(shí)施與運(yùn)維等產(chǎn)業(yè)鏈核心環(huán)節(jié)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，聯(lián)姻相關(guān)領(lǐng)域頭部企業(yè)，打造終端產(chǎn)品生態(tài)圈。

實(shí)質(zhì)進(jìn)展上，2018年，公司與阿里云計(jì)算有限公司、蘇寧易購(gòu)集團(tuán)股份有限公司、杭州?？低晹?shù)字技術(shù)股份有限公司等行業(yè)龍頭企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，不斷擴(kuò)大本集團(tuán)戰(zhàn)略合作“朋友圈”，產(chǎn)生1+1>2的協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)互惠共贏，增強(qiáng)本集團(tuán)為消費(fèi)者提供智慧家居解決方案的能力。

2019年公司計(jì)劃整合更多智慧家居產(chǎn)品到智慧家居系統(tǒng)，增強(qiáng)智慧商業(yè)園區(qū)的相關(guān)開發(fā)技術(shù)，逐步擴(kuò)大并升級(jí)“智慧健康社區(qū)”。

2.建筑工業(yè)化

主要核心發(fā)展戰(zhàn)略是裝配式建筑策略，如采用建筑信息化模型(BIM)能夠?yàn)樵O(shè)計(jì)、生產(chǎn)以及施工整個(gè)裝配式建筑周期提供專業(yè)的合作與均衡模式。這將有利于實(shí)現(xiàn)廠房精細(xì)化生產(chǎn)，并最終提高生產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)效率，降低成本。

進(jìn)展上，公司計(jì)劃未來在五大目標(biāo)區(qū)域逐步開設(shè)裝配式建筑工廠，徐州的首家裝配式建筑工廠預(yù)期不遲于2020年6月投產(chǎn)。

同時(shí)公司正在逐步在整體衛(wèi)浴這一子板塊進(jìn)行拓展。2018年，公司已與英皇衛(wèi)浴成立整體衛(wèi)浴公司，下屬佛山整體位于4.0工廠將于2019年6月實(shí)現(xiàn)量產(chǎn)。除此之外，2018年公司也引進(jìn)日本先進(jìn)整體衛(wèi)浴技術(shù)，設(shè)立研究中心研發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品。

總體而言，兩翼的戰(zhàn)略對(duì)公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)能夠產(chǎn)生極強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)：

1.產(chǎn)品及品牌升級(jí)，公司通過一站式智慧家居解決方案，推動(dòng)公司產(chǎn)品向智能化升級(jí)，其中覆蓋了能源、洗護(hù)、娛樂、健康等等生活領(lǐng)域。這直接影響公司各類地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌溢價(jià)。2018年-2019年美的置業(yè)智慧家居交付量達(dá)到3萬套，智慧家居落地項(xiàng)目117個(gè)。

2.產(chǎn)業(yè)升級(jí)，公司進(jìn)一步打通房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游，在智能化上具備先行優(yōu)勢(shì)，美的置業(yè)形成了成熟的智慧地產(chǎn)及建筑工業(yè)化體系。這不單單提升了美的智能業(yè)務(wù)的復(fù)制能力，未來這些新業(yè)務(wù)也有望成為公司新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

結(jié)尾

綜上所述，美的置業(yè)無疑具備深厚的長(zhǎng)期價(jià)值及護(hù)城河，是真正的長(zhǎng)跑選手。而在長(zhǎng)跑過程中，除了業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展之外，財(cái)務(wù)端的安全性也是至關(guān)重要的。截至2018年年底，美的置業(yè)現(xiàn)金及等價(jià)物共265.3億元；負(fù)債結(jié)構(gòu)保持健康，短期有息債務(wù)166億元，長(zhǎng)期有息債務(wù)329億元，現(xiàn)金足以覆蓋短期償債。

公司境內(nèi)主體評(píng)級(jí)及債券評(píng)級(jí)都為AA+，銀行及金融機(jī)構(gòu)授信余額342.3億元，已獲批未動(dòng)用境內(nèi)債發(fā)行額度50.6億元，融資融通有保障。而融資成本上也具備優(yōu)勢(shì)，截至2018年12月31日，美的置業(yè)加權(quán)融資成本為5.9%。

公司的凈負(fù)債率持續(xù)下降，同比下降22個(gè)百分點(diǎn)，降至97%。

凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-現(xiàn)金）/凈資產(chǎn)。其中凈資產(chǎn)受到兩個(gè)主要因素影響：有息負(fù)債和合約負(fù)債，而且融信的合約負(fù)債對(duì)負(fù)債的影響超過有息負(fù)債。上文也提到公司合約負(fù)債出現(xiàn)大幅積累，因此公司的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)受抑制。目前，美的置業(yè)債務(wù)水平屬于合理水平，短期風(fēng)險(xiǎn)可控。

十分值得注意的是，公司較高的股息分紅。根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，美的置業(yè)兌現(xiàn)IPO承諾，建議末期股息為每股人民幣1.08元，合共約人民幣12.82億元。公司2018年分紅比例高達(dá)40%，以目前20港元/股股價(jià)計(jì)算，股息收益率達(dá)到6.3%。這一股息收益率在行業(yè)具備優(yōu)勢(shì)，公司估值有望進(jìn)一步受到刺激，后續(xù)行情值得關(guān)注。