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房地產(chǎn)公司融資變得越發(fā)逼仄，借新還舊是一根救命稻草，很緊迫。Wind金融數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年，房地產(chǎn)海外融資債券到期規(guī)模在564.75億元水平，2019年到期規(guī)模增長(zhǎng)到1436.95億元。

截至2018年5月22日，年初以來(lái)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已公告計(jì)劃發(fā)行的海外債券達(dá)61只，發(fā)行總額超過(guò)240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

長(zhǎng)江證券則稱，截至5 月上旬，美元債市場(chǎng)的房企融資已達(dá)1860 億元人民幣，相當(dāng)于2017 年全年融資規(guī)模的70%，刷新了房企美元債融資的歷史新高。但在美元債大幅增長(zhǎng)之時(shí)，房企融資成本也隨之水漲船高，2018年美元債息率從2017年的6%上漲到8%。

8%還算是好的。朗詩(shī)綠色集團(tuán)4月發(fā)行的1.5億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，利率高達(dá)9.625％。5月9日，毅德國(guó)際發(fā)行1.3億美元債券，利率高達(dá)12%。

房地產(chǎn)禍不單行。國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部近日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于完善市場(chǎng)約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），嚴(yán)禁企業(yè)以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門為其市場(chǎng)化融資行為提供擔(dān)?；虺袚?dān)償債責(zé)任，切實(shí)做到“誰(shuí)用誰(shuí)借、誰(shuí)借誰(shuí)還、審慎決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)”。

此次《通知》的重心是嚴(yán)格防范外債成為地方政府債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)源，尤其是地方政府通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的海外發(fā)債。隨著中資房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債的放量，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可能會(huì)控制節(jié)奏和規(guī)模，保障債務(wù)的安全性。

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外債放量 政策緊盯

5月11日，國(guó)家發(fā)改委披露信息顯示，融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科企業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、金科集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、泛?？毓伞⒘Ω叩禺a(chǎn)、旭輝集團(tuán)等房企境外發(fā)行債券予以備案登記。

若算上此前4月20日，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)的大連萬(wàn)達(dá)、陽(yáng)光城、旭輝、富力、時(shí)代地產(chǎn)等多家房企的海外發(fā)債備案，已有超過(guò)十家房企在不到一個(gè)月的時(shí)間發(fā)行境外債券。

同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，4月份，房企海外融資總額折合人民幣376.12億元，相比上月份193.44億元大幅上升。從幣種來(lái)看，2018年4月份房企融資仍以人民幣為主，美元次之、新加坡元第三。

隨著今年地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的任務(wù)加重，地方平臺(tái)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，針對(duì)外債的管控政策正持續(xù)強(qiáng)化。

國(guó)家外匯局國(guó)際收支司司長(zhǎng)、新聞發(fā)言人王春英此前就提出，除有特殊規(guī)定外，房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府融資平臺(tái)不得借用外債。

“未來(lái)房地產(chǎn)海外融資的口子一定是朝收緊方向發(fā)展的。”同策房產(chǎn)咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，“國(guó)家外匯局可以對(duì)海外發(fā)債后所得資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)進(jìn)行監(jiān)管，這也是出于降低杠桿率、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型要求。”

從平均成本來(lái)看，wind數(shù)據(jù)顯示，2018年至今房企海外發(fā)債平均成本為6.67%，比2017年全年的6.27%高出0.4個(gè)百分點(diǎn)，比2016年更是大幅度提升1.74個(gè)百分點(diǎn)。

新時(shí)代證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東指出，兩部委的文件主要是明確可以使用外債的企業(yè)要求和資金用途，通過(guò)完善市場(chǎng)約束機(jī)制來(lái)防范中長(zhǎng)期外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)支持發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是創(chuàng)新發(fā)展等重點(diǎn)領(lǐng)域，為經(jīng)濟(jì)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型服務(wù)。

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債務(wù)違約已經(jīng)初現(xiàn)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態(tài)，其中，國(guó)內(nèi)貸款增速和個(gè)人按揭貸款增速雙雙出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

思源地產(chǎn)首席分析師郭毅對(duì)此分析表示，4月18日央行降準(zhǔn)，釋放4000億元增量資金，卻并未緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金緊張狀況。1~4月信貸增速的下滑，代表以金融去杠桿為目標(biāo)，針對(duì)房地產(chǎn)的信貸定向緊縮仍在繼續(xù)，流向房地產(chǎn)的資金閘門逐漸關(guān)閉。

讓市場(chǎng)神經(jīng)不斷崩緊的是最近頻繁爆發(fā)的債券違約事件。

根據(jù)中央國(guó)債登記結(jié)算有限責(zé)任公司發(fā)布的《2018年4月債券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)告》，我國(guó)2018年累計(jì)違約債券15只，違約債券面額128.64億元，分別較去年同期增加25%和33.58%。

進(jìn)入5月，市場(chǎng)上陸續(xù)又有新的違約債券出現(xiàn)。重陽(yáng)投資5月公布的最新信息顯示，今年以來(lái)已經(jīng)有20只債券違約，合計(jì)債券余額168.54億元。除債券外，信托也出現(xiàn)了多起違約案例。

4月以來(lái)，無(wú)論是信用債違約事件頻發(fā)，部分資管產(chǎn)品償付困難，還是上市公司股東股權(quán)質(zhì)押觸及平倉(cāng)線，都是去杠桿、強(qiáng)監(jiān)管背景下債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加速暴露的體現(xiàn)。

瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬表示，“去杠桿”的過(guò)程是“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”的金融收縮周期，去年12月開(kāi)始銀行表外資產(chǎn)收縮，以往民企通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品、資管計(jì)劃進(jìn)行融資的通道被堵死，借新還舊維持債權(quán)關(guān)系的路子被堵死，這是導(dǎo)致違約事件的因素之一。其實(shí)國(guó)內(nèi)只是流動(dòng)性分布出現(xiàn)了重大調(diào)整，這必然帶來(lái)痛苦，特別是難以通過(guò)銀行途徑融資的民營(yíng)企業(yè)。

反映到房地產(chǎn)行業(yè)，自恒盛地產(chǎn)被爆違約成為今年第一家信用違約的房企后，激進(jìn)的華夏幸福也遭到上交所連發(fā)18問(wèn)，緊接著天房集團(tuán)的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)被踢爆。

根據(jù)申萬(wàn)宏源統(tǒng)計(jì)，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量總計(jì)為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達(dá)932億、698億元。接下來(lái)2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

房地產(chǎn)商的債務(wù)壓力已引起交易機(jī)構(gòu)的警覺(jué)，5月9日地產(chǎn)債成交量72.79億元，5月10日成交量繼續(xù)攀升至84.54億元，近期地產(chǎn)公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)若隱若現(xiàn)，使得地產(chǎn)債成交量突現(xiàn)放大。

上述房地產(chǎn)債務(wù)違約風(fēng)波不斷釋放信號(hào)，人們對(duì)房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)成為一只“灰犀?！钡膽n慮有所增加。

北京某券商債券交易員稱，房地產(chǎn)融資收緊，房企現(xiàn)金流增幅大降，未來(lái)償債高峰期到來(lái)，一些房企似乎有扛不住的苗頭。我們只選擇排位前三十的客戶。目前時(shí)點(diǎn)尚不足以引發(fā)地產(chǎn)債風(fēng)險(xiǎn)，但是下半年隨著償債高峰期的到來(lái)，要特別警惕中小地產(chǎn)商的資金壓力。

申萬(wàn)宏源固定收益研究主管孟祥娟稱，截至5月16日，大中小型房地產(chǎn)資金缺口分別為277億、131億及132億元，由于大型房企融資途徑比較廣泛、融資能力強(qiáng)，通過(guò)海外發(fā)債和ABS等實(shí)現(xiàn)了凈融資773億元，中小型房地產(chǎn)企業(yè)仍有202億元的融資缺口。“建議規(guī)避2018年到期債務(wù)多、杠桿率高、項(xiàng)目主要布局在非環(huán)核心城市群的弱三四線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)。”

大型房企則集中地緊急補(bǔ)充彈藥。此前5月11日，國(guó)家發(fā)改委披露信息顯示，融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科企業(yè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、金科集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、泛?？毓?、力高地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)等房企境外發(fā)行債券予以備案登記。