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央行在2月5日至6日召開的年度工作會議上，明確將加強房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理是作為打好防范化解重大金融風險攻堅戰(zhàn)的重點工作之一。

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，據(jù)央行公布的金融數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)信貸總額為32.2萬億元，同比增長20.9%，增速比上年末低6.1個百分點；全年增加5.6萬億元，同比少

增1087億元；很明顯，我國房地產(chǎn)貸款在銀行信貸中總量巨大，占比近三分之一。同時房地產(chǎn)又是社會融資活動的主要抵押品，其延伸的制造業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)等上下游產(chǎn)業(yè)幾乎涵蓋并影響了國民經(jīng)濟的方方面面。

就中國經(jīng)濟而言，近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市“地王”與“日光盤”頻現(xiàn)，不少金融機構(gòu)對風險認識不到位，為追逐高額回報盲目擴張房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，進一步推升了樓市價格。

繁華背后應(yīng)小心隱藏著危機，房地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)鏈條長、影響廣泛，極易滋生泡沫。從全球各國經(jīng)濟發(fā)展史中可以看出，人口動態(tài)、經(jīng)濟增長、收入變化、金融環(huán)境、貨幣政策等因素均可通過不同渠道推升房地產(chǎn)市場價格，形成資產(chǎn)泡沫。

同時，房地產(chǎn)信貸受貨幣政策影響大，一旦遇上央行宏觀調(diào)控，實施從緊的貨幣信貸政策，房地產(chǎn)信貸占比大的商業(yè)銀行會就將面臨收縮之困。2008年國際金融危機就讓人們清醒認識到，房價和房地產(chǎn)信貸是影響金融穩(wěn)定的重要因素。

近年來，權(quán)威部門數(shù)輪房地產(chǎn)信貸壓力測試也表明，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)貸款占比大的銀行業(yè)金融機構(gòu)將面臨嚴重的信用風險。因此，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序運行是實現(xiàn)國民經(jīng)濟健康發(fā)展、防范系統(tǒng)性風險的重要前提。

2016年，人行上海總部在滬率先探索實施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一方面為推進上海市房地產(chǎn)市場金融調(diào)控系統(tǒng)化、制度化進行有益嘗試，對占上海信貸總量三分之一的房地產(chǎn)金融活動實施全方位監(jiān)測與管理；另一方面也為全國其他城市房地產(chǎn)市場宏觀審慎管理探索和積累經(jīng)驗。

黨中央對房地產(chǎn)市場也愈加重視，調(diào)控力度不斷加大十九大報告強調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”，2017年是住房租賃金融市場加速變革的一年。中央經(jīng)濟工作會議明確提出，促進形成金融和實體經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)。

央行實施“分城施策”差別化住房信貸政策，進一步強化了房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。據(jù)去年官方的數(shù)據(jù)顯示，包括個人住房貸款余額增速在內(nèi)的多項房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)已出現(xiàn)了回落。

全國房地產(chǎn)市場雖在不斷規(guī)范、回歸理性，但要有效防范與化解房地產(chǎn)風險、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展，既需進一步完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，更好地運用宏觀審慎“政策工具箱”又要在調(diào)控管理方法上不斷探索完善。

首先，金融機構(gòu)應(yīng)提高房地產(chǎn)調(diào)控重要性認識，構(gòu)建房地產(chǎn)信貸投放的科學(xué)測算機制和風險測評機制，結(jié)合監(jiān)管部門房地產(chǎn)信貸壓力測試，統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)信貸投放總額及分季按月均衡投放數(shù)量，避免為追求高利回報導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸“大躍進”及因政策緊急制動出現(xiàn)“大起大落”現(xiàn)象發(fā)生；

也要確保平時房地產(chǎn)企業(yè)正常的信貸需要，不因額度投放過猛而出現(xiàn)房地產(chǎn)信貸的斷供現(xiàn)象。尤其，要密切配合國家宏觀調(diào)控政策，注意中央政府對房地產(chǎn)信貸風險的提示，比如繼續(xù)關(guān)注和打擊“首付貸”現(xiàn)象、消費貸流入樓市等現(xiàn)象，為凈化房地產(chǎn)金融環(huán)境創(chuàng)造條件，使房地產(chǎn)信貸始終運行在理性、可持續(xù)軌道上。

其次，積極配合中央政府因城施策，實施差別化住房信貸政策的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架。根據(jù)我國幅員遼闊，經(jīng)濟發(fā)展水平差異巨大，各地房地產(chǎn)市場形勢、人口結(jié)構(gòu)、購置需求等情況，確保房地產(chǎn)信貸政策因地制宜。

各地銀行金融機構(gòu)要在國家大的政策框架下，結(jié)合房地產(chǎn)走勢、金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款投放，以及資產(chǎn)質(zhì)量等情況建立起房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架，如在授信方面，實行差異化限貸政策，確定首套房貸最低首付款比例上調(diào)幅度，明確二套房貸認定標準，加強購房人償債能力審查，使房地產(chǎn)信貸始終切合房地產(chǎn)調(diào)控的脈搏，成為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要內(nèi)核。

再次，加強與政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)與聯(lián)運，讓金融政策在調(diào)控的各個領(lǐng)域都發(fā)揮應(yīng)有的作用。積極參與政府土地拍賣過程，加強信息溝通，對拿地的房企貸款進行遏制，避免銀行信貸資金成為“地王”的催化劑而加劇樓市價格的快速上升，抑制房地產(chǎn)泡沫以最終消除銀行房地產(chǎn)信貸風險隱患。

同時，配合財稅部門運用稅收手段調(diào)整樓市過熱現(xiàn)象，為抑制房地產(chǎn)信貸風險創(chuàng)造條件。比如調(diào)整房地產(chǎn)交易印花稅規(guī)則、征收房屋空置稅等，限制房地產(chǎn)市場投機行為，限制外地資金炒作本地房價，讓過熱的房地產(chǎn)市場適當“降溫”，為有效化解房地產(chǎn)信貸風險贏得機會。

此外，加強部門信息共享，積極與房產(chǎn)、工商、住建等部門建立聯(lián)動協(xié)調(diào)工作機制，增強房地產(chǎn)交易價格、金融市場運行、借款人償債能力、中介行業(yè)信用情況等信息的了解，對發(fā)現(xiàn)的風險問題及時處置，對金融信貸嚴重失信主體、違規(guī)主體實行“黑名單”制管理，提高監(jiān)管的覆蓋面和有效性，消除一切人為信貸違約風險。

最后，監(jiān)管當局應(yīng)積極作為，繼續(xù)加大對銀行房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管力度，及時發(fā)現(xiàn)風險并進行提示；對銀行金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸投放行為、信貸管理及風險進行及時、全程跟蹤監(jiān)測，對一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題采取必要的監(jiān)管措施予以解決，將風險消滅在萌芽狀態(tài)；

對房地產(chǎn)信貸風險提示而沒有采取相應(yīng)防范措施、或者對房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策置若罔聞、我行我素的銀行金融機構(gòu)，除對機構(gòu)給予嚴厲經(jīng)濟處罰之外，應(yīng)對相關(guān)銀行金融機構(gòu)高管及責任人給予誡勉談話、禁止金融高管終身任職資格等行政處罰；特別對不顧禁令隨意發(fā)放房地產(chǎn)信貸導(dǎo)致風險隱患的，應(yīng)上升到法治高度，追究其刑事責任。若此，則可加大房地產(chǎn)信貸違規(guī)成本，增強監(jiān)管威懾力，為房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管贏得時間和拓展空間。