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房地產(chǎn)業(yè)上市公司法律風(fēng)險(xiǎn)位居第三

法律風(fēng)險(xiǎn)集中在信息披露違規(guī)和土地糾紛

《房地產(chǎn)業(yè)上市公司2016年法律風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)披露：去年房地產(chǎn)業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)仍然偏高，在全部46個(gè)證監(jiān)會(huì)大類行業(yè)中排名第3位(風(fēng)險(xiǎn)由高到低)。法律風(fēng)險(xiǎn)集中在信息披露違規(guī)和土地糾紛。

11月12日，法制日?qǐng)?bào)社和中國(guó)政法大學(xué)企業(yè)法務(wù)管理研究中心聯(lián)合發(fā)布了上述《報(bào)告》。

高管被追責(zé)案例增多

《報(bào)告》顯示，2016年，房地產(chǎn)業(yè)各分指標(biāo)較2015年有9項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分下降，5項(xiàng)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分上升。對(duì)整體風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)下降的貢獻(xiàn)率較大的指標(biāo)包括：違規(guī)次數(shù)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、員工素質(zhì)、涉案資產(chǎn)、訴訟次數(shù)、大股東持股比例和受限資產(chǎn)。

其中在違規(guī)責(zé)任方面，與上年相比，違規(guī)次數(shù)有所下降，強(qiáng)監(jiān)管政策下上市公司內(nèi)控加強(qiáng)；但另一方面，高管責(zé)任次數(shù)增加，高管法律意識(shí)有待加強(qiáng)。

根據(jù)上市公司披露的年報(bào)內(nèi)容，2016年的125家房地產(chǎn)業(yè)上市公司中，有10家公司出現(xiàn)了違規(guī)情形，有19次違規(guī)記錄。與此相比，2015年的133家房地產(chǎn)業(yè)上市公司中，有10家公司出現(xiàn)了違規(guī)情形，有35次違規(guī)記錄。即2016年較2015年違規(guī)次數(shù)減少了16次，降幅達(dá)到45.7%。

《報(bào)告》測(cè)評(píng)指出，該指標(biāo)的大幅降低會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)下降造成顯著影響。近幾年證監(jiān)會(huì)“依法、從嚴(yán)、全面”加強(qiáng)監(jiān)管，監(jiān)管對(duì)象從上市公司擴(kuò)展到資本市場(chǎng)其他交易主體，在強(qiáng)監(jiān)管的背景下，上市公司更加注重內(nèi)部控制，違規(guī)次數(shù)有所減少。

值得注意的是，雖然公司違規(guī)大幅減少，但房地產(chǎn)業(yè)的高管責(zé)任次數(shù)卻較上年有所上升，從56人次上升到70人次。其中僅ST亞太一家就出現(xiàn)了28人次高管責(zé)任問(wèn)題，在一起信息披露違法案中，證監(jiān)會(huì)對(duì)23名責(zé)任人進(jìn)行警告并對(duì)其中17人處以3萬(wàn)元至30萬(wàn)元不等的罰款。

對(duì)此，《報(bào)告》指出，高管大量被處罰會(huì)影響公司運(yùn)營(yíng)管理，也會(huì)降低股民的信賴感。上市公司應(yīng)該對(duì)高管加強(qiáng)法制教育，督促高管遵守法律法規(guī)和市場(chǎng)規(guī)范。

訴訟次數(shù)涉案資產(chǎn)增加

2016年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況向好，投資快速增長(zhǎng)，商品房銷售額增長(zhǎng)34.8%。受益于行業(yè)銷售大幅增長(zhǎng)，2016年房產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到1.48萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.4%；凈資產(chǎn)達(dá)到1.39萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.9%?！秷?bào)告》分析認(rèn)為，營(yíng)業(yè)收入和凈資產(chǎn)增幅遠(yuǎn)超訴訟次數(shù)和涉案資產(chǎn)增幅，致訴訟指標(biāo)比值評(píng)分有所下降。

但《報(bào)告》同時(shí)也指出，從絕對(duì)數(shù)量來(lái)看，訴訟次數(shù)和規(guī)模仍有較大增長(zhǎng)。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)，2015年參與測(cè)評(píng)的133家房產(chǎn)上市公司出現(xiàn)了104次訴訟，涉案金額約為54.6億元人民幣；與此相比，2016年參與測(cè)評(píng)的125家房產(chǎn)上市公司出現(xiàn)了120次訴訟，涉案金額達(dá)到80.3億元。據(jù)此，《報(bào)告》認(rèn)為，外部風(fēng)險(xiǎn)控制仍需加強(qiáng)。

“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”暴露并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

大股東持股比例是公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要內(nèi)容，大股東持股比例的大小決定著公司的穩(wěn)定性，是對(duì)上市公司法律風(fēng)險(xiǎn)造成影響的一個(gè)重要因素。《報(bào)告》指出，2016年隨著市場(chǎng)大幅下跌，大股東增持動(dòng)作頻繁，綠地控股、華夏幸福、北京城建等公司大股東紛紛增持。與2015年相比，房地產(chǎn)業(yè)大股東持股比例均值從37.4%上升到39.37%，致風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分下降了0.088。

但風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分下降并不意味著就可以高枕無(wú)憂?！秷?bào)告》特別強(qiáng)調(diào)，“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”作為2016年房地產(chǎn)業(yè)的重頭大戲，也彰顯出上市公司需合理設(shè)置股權(quán)結(jié)構(gòu)，以防范惡意并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的重要性。

在這場(chǎng)轟動(dòng)一時(shí)的“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”期間，寶能系頻頻舉牌收購(gòu)萬(wàn)科股份，共投入435.1億元買(mǎi)入萬(wàn)科股票26.81億股，意在成為萬(wàn)科第一大股東，奪取控制權(quán)。

《報(bào)告》指出，“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”暴露出我國(guó)上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)中的一些問(wèn)題。萬(wàn)科作為全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，長(zhǎng)期股權(quán)分散、股價(jià)偏低，這就存在著成為被并購(gòu)對(duì)象的“隱患”。

信息披露違規(guī)事件高發(fā)

《報(bào)告》還分析了房地產(chǎn)業(yè)違規(guī)及訴訟的特點(diǎn)。在違規(guī)特點(diǎn)方面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年房地產(chǎn)業(yè)共出現(xiàn)112次違規(guī)記錄。其中出現(xiàn)頻率最高的違規(guī)類型是信息披露、違法違規(guī)交易、內(nèi)部控制、關(guān)聯(lián)交易、股權(quán)變動(dòng)、會(huì)計(jì)處理等。

《報(bào)告》稱，信息披露違規(guī)是上市公司最常出現(xiàn)的違規(guī)類型，2016年房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)樾畔⑴恫灰?guī)范而被問(wèn)詢、受到監(jiān)管關(guān)注、通報(bào)批評(píng)或處罰達(dá)到49次，信息披露違規(guī)內(nèi)容涉及上市公司資產(chǎn)變動(dòng)、財(cái)務(wù)處理、管理層變動(dòng)、財(cái)務(wù)報(bào)告、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等方面，其中最常出現(xiàn)的是證監(jiān)會(huì)對(duì)定期財(cái)務(wù)報(bào)告的問(wèn)詢，如年報(bào)、季度報(bào)告。

除此之外，《報(bào)告》指出，土地閑置、未取得土地或海域使用權(quán)的違規(guī)建設(shè)、拖欠工程款的違約責(zé)任等是房地產(chǎn)行業(yè)特有的違規(guī)情形，開(kāi)發(fā)商應(yīng)引起注意。

土地糾紛涉案金額最高

為詳細(xì)分析房地產(chǎn)業(yè)的訴訟特點(diǎn)，測(cè)評(píng)組對(duì)2016年房地產(chǎn)業(yè)披露的訴訟進(jìn)行了分類統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，房地產(chǎn)業(yè)主要訴訟案件類型有建設(shè)工程糾紛、證券欺詐、土地糾紛、投資糾紛、股權(quán)變動(dòng)、借款糾紛、商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛等，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)流程可以分為3個(gè)時(shí)期：規(guī)劃期、建設(shè)期和銷售期。

其中，在規(guī)劃期階段，主要訴訟案件類型有投資糾紛、土地糾紛、動(dòng)遷安置等?！秷?bào)告》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，土地糾紛是房地產(chǎn)業(yè)最重要的訴訟類型之一，訴訟次數(shù)有10次，在所有類型中排名第三。尤其值得注意的是，其涉案金額達(dá)27.7億元，是所有類型中涉案金額最高的，且遠(yuǎn)高于其他類型。

在建設(shè)期階段，主要訴訟案件類型是建設(shè)工程糾紛?！秷?bào)告》指出，建設(shè)工程糾紛是房地產(chǎn)業(yè)所有訴訟類型中出現(xiàn)次數(shù)最多的案件類型，達(dá)到16次，涉訴金額9.23億元，在所有類型中排名第三。建設(shè)工程糾紛包括建設(shè)工勘察合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、工程款糾紛等情形。

在銷售期階段，主要訴訟案件類型有商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛、商品房租賃糾紛、物業(yè)糾紛、廣告宣傳等?！秷?bào)告》稱，商品房買(mǎi)賣(mài)和租賃是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生最頻繁的業(yè)務(wù)類型，也是盈利的關(guān)鍵點(diǎn)。這類訴訟體現(xiàn)了訴訟次數(shù)較多但金額較小的特點(diǎn)。

《報(bào)告》特別提醒，虛假?gòu)V告宣傳可能為公司帶來(lái)訴訟風(fēng)險(xiǎn)，且這類訴訟會(huì)極大沖擊公司形象，而房地產(chǎn)銷售極易受到品牌效應(yīng)影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)宣傳推廣時(shí)應(yīng)符合實(shí)際、建立良好品牌口碑。

此外，《報(bào)告》還披露，房地產(chǎn)業(yè)訴訟主要涉及的案件類型還包括證券欺詐、借款擔(dān)保糾紛、股權(quán)變動(dòng)、勞動(dòng)合同糾紛等。其中，證券欺詐案發(fā)生頻次高，2016年出現(xiàn)11起，涉案金額4799萬(wàn)元；借款擔(dān)保訴訟案件在2016年發(fā)生了13起，涉及金額5.32億元。