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有房貸的朋友可能都關(guān)注過：“提前還房貸，怎么還最劃算”、“第幾年還房貸最合適；”“等額本息還款已經(jīng)還到中期的不適合提前還房貸”、“等額本金已經(jīng)還了1/3的不適合提前還房貸”……

這些陳詞濫調(diào)，想想都覺得好笑，今天童童就花點(diǎn)時(shí)間，做一做表格，列點(diǎn)數(shù)據(jù)，來給大家算一算，房貸到底有沒有提前還款最佳時(shí)間。

我們需要先來看看銀行的貸款利息是怎么算的：

首先，住房貸款我們是以月為單位來還貸的，而銀行的利息也是精準(zhǔn)以月為單位計(jì)算的。簡(jiǎn)單來說，你這個(gè)月需要還銀行多少利息，就是你目前欠銀行的貸款總額乘以每個(gè)月的利率。

我們假設(shè)以商業(yè)貸款購(gòu)房，貸款100萬(wàn)，還款方式是等額本金，房貸分30年還，現(xiàn)在商業(yè)貸款的基準(zhǔn)年利率是4.9％，我們看看每個(gè)月的利息是怎么變化的。

先來看看每個(gè)月要還的本金，如果還款方式選擇等額本金，就是將本金100萬(wàn)平均分到360個(gè)月（30年*12月），這樣算下來每個(gè)月固定還本金2777.78元（100萬(wàn)÷360=2777.78元），這是一個(gè)固定的數(shù)字，每個(gè)月固定還的本金是不變的，我們?cè)倏纯疵總€(gè)月要還的利息。

第一步：我們看看月利率是多少

月利率就是年利率除以12，以商業(yè)貸款年利率4.9％為例：

月利率就是4.9％/12=0.408333％。

第二步：第一個(gè)月要還利息多少

假設(shè)貸100萬(wàn)，我們上面已經(jīng)算出了月利率了，那第一個(gè)月你需要還銀行的利息就是100萬(wàn)*0.408333％=4083.33元。

第一個(gè)月還款金額：本金+利息（2777.78+4083.33=6861.11元）

第三步：第二個(gè)月要還利息多少

那第二個(gè)月的利息呢？其實(shí)也是一樣計(jì)算的，由于第一個(gè)月還了2777.78元本金，這個(gè)時(shí)候就不再欠銀行100萬(wàn)了，而是100萬(wàn)-2777.78=997222.22元。

所以第二個(gè)月的利息是：

997222.22*0.408333％=4071.99元。

第二個(gè)月還款金額：本金+利息（2777.78+4071.99=6849.77元）

第四步：以此類推每個(gè)月要還利息多少

我們以第三步那種計(jì)算思路，以此類推，每一個(gè)月要還多少利息和本金都是非常容易算出來的。

童童這里不羅列360個(gè)月每個(gè)月要還多少錢，直接算最后一個(gè)月。

由于是選擇了等額本金，所以最后一個(gè)月欠銀行的貸款總額為2777.78元，那么利息為：2777.78*0.408333％=11.34元。

由此可得，最后一個(gè)月，我們還清房貸的最后一筆錢是：（2777.78+11.34=2789.12元）

為了方便大家閱讀，童童取前20個(gè)月要還的金額和最后20個(gè)月要還的金額讓大家看看。如下圖：

算明白了每個(gè)月本金和利息的構(gòu)成，大家是不是發(fā)現(xiàn)，銀行的每一筆賬都是清清楚楚計(jì)算的，你所支付的每一筆本金和利息，都是實(shí)際消費(fèi)的金額。

你是貪不了銀行一分錢，銀行也貪不了你一分錢。銀行借錢給你，你每占用一天，就要支付占用一天的利息。由此可見，根本不存在房貸什么時(shí)候還最劃算。你借多長(zhǎng)時(shí)間，就算多少利息，無(wú)論是在還房貸的第一年、第五年還是第十年提前還貸，你都支付了應(yīng)該支付的利息，一分不多，一分不少。

所以，各位朋友不要糾結(jié)什么時(shí)候提前還房貸最劃算了，千萬(wàn)不要再看一些誤導(dǎo)人的文章，沒有數(shù)據(jù)測(cè)評(píng)的證據(jù)，都是胡謅。

如果你覺得欠著房貸，心里難受，那么有了足夠的金額后去提前還貸，也未嘗不可，順心就行。

如果你本身擅長(zhǎng)理財(cái)，那么最好，好好利用房貸低利率的福利，將房貸用足額用足月，尤其是一些公積金貸款，利率才3.25%，簡(jiǎn)直比銀行理財(cái)還低。反手將錢存入銀行理財(cái)，就妥妥得可以賺到利差，何樂不為！

我們看一下歷年的貸款基準(zhǔn)利率，是不是可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在，我們正處在一個(gè)低利率時(shí)代，5年以上貸款基準(zhǔn)利率只有4.9%，縱觀中國(guó)的20年，這是最低利率。

當(dāng)然，有很多朋友看到這里會(huì)說，我不會(huì)投資啊，買個(gè)貨幣資金利率只有4%，那不是還沒房貸利率高么，虧本呀。

如果是這樣，就要多學(xué)習(xí)理財(cái)知識(shí)了哦。只有充實(shí)自己的經(jīng)濟(jì)頭腦，財(cái)富才會(huì)隨之而來。