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潘石屹又賣掉了上海的一個項目。距離6月份轉(zhuǎn)讓虹口SOHO才四個多月，SOHO中國（00410.HK）又把位于上海的凌空SOHO清空了。

29.54億轉(zhuǎn)讓上海凌空SOHO的前四個月，SOHO中國剛剛把虹口SOHO以35.73億賣給新加坡吉寶置業(yè)。這兩項上海物業(yè)的轉(zhuǎn)讓金額，就達(dá)到65.27億元。但這只是今年SOHO中國計劃轉(zhuǎn)讓項目的一部分。7月份SOHO中國方面在半年業(yè)績會上透露，公司還打算銷售北京光華路項目。據(jù)了解，北京光華路9號樓共9.4萬平米，約6.3萬平米為辦公樓，3.1萬平米為商業(yè)。

外界對SOHO中國賣項目給予了高度關(guān)注，該公司高層表示，持有資產(chǎn)銷售額高但回報并不高，SOHO中國未來將堅持輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

凌空SOHO

今年賣掉的第二個項目

10月23日SOHO中國公告稱，公司與地產(chǎn)私募基金基匯資本達(dá)成框架協(xié)議，基匯資本將以29.54億元的價格，轉(zhuǎn)讓上海凌空SOHO項目。

回顧上海凌空SOHO的開發(fā)及轉(zhuǎn)讓史，這已經(jīng)是SOHO中國第二批次出讓該項目物業(yè)。此次轉(zhuǎn)讓后，SOHO中國清空了對上海凌空SOHO的持有。

2010年8月，SOHO中國以15.6億元的價格摘得凌空15號地塊。此番轉(zhuǎn)讓的前3年，2014年10月SOHO中國曾將該項目部分物業(yè)以30.5億元的價格，賣給了攜程。

據(jù)當(dāng)時的公告信息，部分物業(yè)轉(zhuǎn)讓給攜程后，SOHO中國仍持有該項目約12.8萬平米面積，這其中包括10.2萬平米辦公樓及2.5萬平米商業(yè)。

值得注意的是，這個由辦公塔樓及底樓商業(yè)零售裙樓組成的大宗交易，項目的地理位置并非位于上海傳統(tǒng)的CBD，而是處于新興的商務(wù)區(qū)。

投資機構(gòu)指出，此前如果不是在交通及地理位置優(yōu)越的區(qū)域，房地產(chǎn)大宗交易的成交并不容易。

對此仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)姚耀指出，隨著上海辦公樓市場的日趨成熟，傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)已難以滿足不斷增長且多元化的企業(yè)辦公空間需求。在此背景下，上海的非中央商務(wù)區(qū)甲級辦公樓市場不斷壯大，需求量呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2009年上海非中央商務(wù)區(qū)甲級辦公樓僅有40萬平米的存量，但如今這一數(shù)字已躍升至500萬平米，體量堪比中央商務(wù)區(qū)甲級辦公樓市場。而在剛剛過去的一年里，上海非中央商務(wù)區(qū)市場的凈吸納量，已占到上海甲級辦公樓總吸納量的61%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2009年時26%的水平。

作為此次交易的買家，基匯資本執(zhí)行合伙人、中國區(qū)主管彭慶邦表示，基匯資本關(guān)注虹橋綜合交通樞紐區(qū)塊的項目已久。該項目毗鄰虹橋綜合交通樞紐和淞虹路地鐵站，可經(jīng)地鐵2號線直達(dá)虹橋國際機場與虹橋火車站。

“隨著上海經(jīng)濟發(fā)展以及虹橋樞紐連接長三角的優(yōu)越交通網(wǎng)絡(luò)，該地區(qū)對優(yōu)質(zhì)辦公和零售的空間需求，將持續(xù)增長。”彭慶邦認(rèn)為。

姚耀在接受記者采訪時表示，傳統(tǒng)CBD辦公租金的快速上揚，使得非中央商務(wù)區(qū)的租賃需求變得很旺盛。“非中央商務(wù)區(qū)域的辦公樓租金也出現(xiàn)一定上揚，租期較此前變得更長。經(jīng)過測算，投資機構(gòu)也開始將投資的目光，轉(zhuǎn)到這些非中央商務(wù)區(qū)。”姚耀說。

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略引猜測

對SOHO中國來說，這已經(jīng)是今年在上海出讓的第二個項目了。今年6月，SOHO中國以35.73億元的價格，將上海虹口SOHO賣給了新加坡吉寶置業(yè)。

令人意外的是，在轉(zhuǎn)讓虹口SOHO剛剛一個多月后，在今年7月SOHO中國半年業(yè)績的通氣會上，SOHO中國董事長潘石屹對外首次透露，公司正考慮出售北京光華路SOHO上海凌空SOHO項目。

潘石屹表示轉(zhuǎn)讓該項目后三個月，凌空SOHO中國余下的項目就賣給了基匯資本。這筆交易，又一次引起市場對于SOHO中國動向的關(guān)注，尤其是轉(zhuǎn)讓項目的動作。

回顧近兩年市場動態(tài)，SOHO中國所轉(zhuǎn)讓的幾個大宗項目，均位于上海。

2014年2月以52.32億的價格，SOHO中國將位于上海的靜安廣場及海倫廣場這兩個項目，轉(zhuǎn)讓給金融街控股。轉(zhuǎn)讓前述兩個項目同年的7月份，SOHO中國將上海凌空項目部分物業(yè)轉(zhuǎn)讓給攜程。去年7月，浦東世紀(jì)廣場以32.22億的價格賣給了國華人壽。

SOHO中國轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，引發(fā)了外界多種猜測。

對于外界認(rèn)為潘石屹清空資產(chǎn)的多種猜測，有房企向記者指出這種觀點雖然非常容易吸引眼球，卻未必切合市場及企業(yè)的實際情況。

一家國際機構(gòu)高層向記者表示，此前外資及港資賣項目，被解讀為看空樓市。但每家對市場前景的判斷可能都不一樣，因為在賣出的時候，也有相當(dāng)一部分金融機構(gòu)和企業(yè)想買進(jìn)資產(chǎn)。

“另一方面，對公司來說，持有商辦項目的成本不低，對企業(yè)資金的流動性也有不小的考驗。潘石屹轉(zhuǎn)讓項目，也可能是持有更多的現(xiàn)金，如果市場上出現(xiàn)機會，可以用手中的現(xiàn)金以合適的價格買入合適的項目。”前述人士說。

對于市場種種議論，今年7月潘石屹在半年度業(yè)績會上對轉(zhuǎn)讓虹口項目進(jìn)行了回應(yīng)。潘石屹表示，虹口項目仍有一部分貸款和債務(wù)，整棟銷售所獲收入首先將還清項目貸款，降低公司負(fù)債率及匯率風(fēng)險的同時，一定程度也有助于今年業(yè)績的提升。

SOHO中國方面表示，轉(zhuǎn)讓項目的另一層用意，與SOHO中國發(fā)展輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略有關(guān)。

在潘石屹看來，銷售收入與利潤是兩回事，銷售收入多，但利潤可能有限。對SOHO中國未來的發(fā)展，潘石屹表示，公司將堅持從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式的發(fā)展方向。