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當(dāng)前傳統(tǒng)的商品房開發(fā)銷售模式正面臨挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為了創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，房企紛紛挖掘存量市場(chǎng)。存量經(jīng)營涉足土地、園區(qū)、房屋、固定設(shè)施等各類不動(dòng)產(chǎn)；個(gè)人、企業(yè)和政府等各類客戶；租賃、傭金、管理、服務(wù)費(fèi)等不同服務(wù)，相較于增量開發(fā)，其盈利模式的核心要素更豐富。

房企轉(zhuǎn)型示意圖

轉(zhuǎn)型契機(jī)凸顯

土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)高度相關(guān)，西南證券分析師胡華如認(rèn)為，土地供應(yīng)總量明顯不足、新開工面積開始落后于銷售面積或?qū)е滦路烤o缺，溢價(jià)率居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)的土地可獲得性降低，傳統(tǒng)的商品房開發(fā)銷售模式正面臨發(fā)展的“天花板”。

自2016年起，住建部、發(fā)改委等部委多次發(fā)文支持特色小鎮(zhèn)發(fā)展，各地地方政府紛紛跟進(jìn)相關(guān)文件，“大城市+特色小鎮(zhèn)”已逐漸成為我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新模式，城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型發(fā)展也成為房企轉(zhuǎn)型的契機(jī)之一。

胡華如認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨由增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量經(jīng)營的變局。增量開發(fā)是指以新增建設(shè)用地和房屋的重新建造為前置條件，以開發(fā)商為主導(dǎo)、以傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式為主，意在短期快速變現(xiàn)的商業(yè)行為；而存量經(jīng)營是以達(dá)到使用條件的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)條件、以運(yùn)營商或服務(wù)商為主導(dǎo)、以租賃使用和相關(guān)服務(wù)為主，意在持續(xù)穩(wěn)定變現(xiàn)的商業(yè)行為。

具體來看，存量經(jīng)營涉足土地、園區(qū)、房屋、固定設(shè)施等各類不動(dòng)產(chǎn)；個(gè)人、企業(yè)和政府等各類客戶；租賃、傭金、管理、服務(wù)費(fèi)等不同服務(wù)，相較于增量開發(fā)，其盈利模式的核心要素更豐富。

去庫存示意圖

另辟蹊徑求發(fā)展

在政策和市場(chǎng)的雙重因素催化下，特色小鎮(zhèn)、長租公寓、教育醫(yī)療、文化旅游等成為房企搶灘的熱門業(yè)務(wù)，目前看來，各大房企謀劃的轉(zhuǎn)型路徑呈現(xiàn)出多元化特點(diǎn)。

泰禾集團(tuán)推出了基于多元化產(chǎn)業(yè)布局的“泰禾+”戰(zhàn)略。泰禾集團(tuán)副總裁、泰禾北京公司總經(jīng)理張晉元介紹，泰禾在以房地產(chǎn)為主業(yè)的同時(shí)，布局了商業(yè)、醫(yī)療、文化、教育等諸多領(lǐng)域，受益于“泰禾+”戰(zhàn)略的首發(fā)項(xiàng)目——泰禾昌平拾景園將一站式解決業(yè)主的醫(yī)療、教育、購物、社交、文化等全方位生活需求。

特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)尤其受房企歡迎，房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭公司如萬科、碧桂園、恒大、綠城集團(tuán)等均涉及特色小鎮(zhèn)市場(chǎng)。東方證券分析師竺勁指出，當(dāng)前房企普遍拿地困難，同時(shí)在融資端也受限嚴(yán)重，再疊加銷售回款放緩，導(dǎo)致資金壓力陡增。而特色小鎮(zhèn)受政府政策扶持，建設(shè)用地和信貸指標(biāo)均向其傾斜，房企通過參與特色小鎮(zhèn)開發(fā)，有望同時(shí)解決拿地及融資兩大問題。2016年綠城集團(tuán)成立綠城理想小鎮(zhèn)公司，專業(yè)開發(fā)理想小鎮(zhèn)項(xiàng)目，未來5-10年，綠城計(jì)劃將在上海、杭州和北京周邊打造5-10個(gè)“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”；2016年8月，碧桂園宣布將在5年內(nèi)投資1000億元建設(shè)智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)，選址為一線城市和強(qiáng)二線城市周邊30-80公里區(qū)域，并計(jì)劃2017年完成全年20個(gè)科技小鎮(zhèn)的布局。

租賃市場(chǎng)方面，世聯(lián)行和萬科率先布局長租公寓。截至上半年，世聯(lián)行旗下出租公寓平臺(tái)世聯(lián)紅璞已落地27個(gè)城市，在九部委推進(jìn)租賃市場(chǎng)試點(diǎn)的12個(gè)城市中，世聯(lián)紅璞進(jìn)駐其中10個(gè)，簽約房間4萬多間；上半年長租公寓業(yè)務(wù)共實(shí)現(xiàn)收入為6767萬元，同比上升近5倍。今年上半年，萬科旗下長租公寓品牌泊寓已覆蓋21個(gè)一線及二線城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過7萬間，累計(jì)開業(yè)超過2萬間，開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約87%。