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萬科和小米正在試探市場對于房地產(chǎn)新模式的態(tài)度，緣起今天一條奇怪的信源：

小米公司一位員工透露，萬科和小米合作建房事宜從春節(jié)后就開始商談，3月上旬正式確定合作意向。目前小米公司已經(jīng)啟動認購登記工作，全體員工均可認購。

有兩種項目類型可供選擇，一種為普通住宅，以70-90平方米兩居為主，均價大約為5.5萬元/平方米；一種為疊拼，面積為178平方米，售價在950萬-1000萬元。

另一位小米員工介紹，合作項目檔次和定位甚至會高于萬科翡翠系，目前永豐產(chǎn)業(yè)基地周邊二手房價格普遍超過8萬元，這意味著合作項目如果做成可銷售的商品房，價格很可能會超過10萬元/平方米。

不過，按照雙方合作意向，小米員工雖然能夠以市場價一半的價格購房，但無法獲得產(chǎn)權(quán)和房本，也不能在公開市場自由交易，只能在小米公司內(nèi)部交易，也不能落戶北京市戶口。

如果從這條信息當中來看，頗有很多地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語：認購、疊拼、萬科翡翠系（產(chǎn)品系）、均價，如果光從這條信源當中，可能米粉們激動萬分：年輕人的第一套房子就要出來，別急，筆者嗅出的是小米以及萬科公關(guān)的深深的套路，兩個手機廠的員工，用很專業(yè)的房地產(chǎn)術(shù)語來描述公司尚未承認的房地產(chǎn)項目，從邏輯上可以理解，畢竟這是小米和萬科可進退的套路，因為僅僅是傳言么。

萬科的不安才是這次合作的伏筆但并不是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新

2013年開始，萬科在市場上的表現(xiàn)就非常不安，從10月份開始，郁亮帶領(lǐng)副總裁周衛(wèi)軍、朱保全等高管前往阿里巴巴學習；12月9號前往騰訊學習；14年1月，前往海爾集團學習、2月前往小米學習。13年底，郁亮在萬科的一次內(nèi)部演講中坦誠，他擔心未來房地產(chǎn)行業(yè)會不會出現(xiàn)類似小米的攪局者。后來房多多介入萬科營銷和馬佳佳受邀演講，在地產(chǎn)圈和互聯(lián)網(wǎng)圈掀起了一股“互聯(lián)網(wǎng)思維改造房地產(chǎn)”的反思浪潮

這樣的不安也體現(xiàn)在高管的動向上：2014年，在王石的祝福聲中，94年加入萬科，做了14年董秘的肖莉離職，加入了房多多，據(jù)說是資本方向，除了前幾年的新聞之外，肖莉已經(jīng)徹底遠離了大眾視線，而根據(jù)房多多相關(guān)人士透露：奉勸各位不要無中生有，肖莉還在房多多的股東群和高管群里，也一直負責金融板塊。當然房多多的事情放一遍，姑且讓子彈再飛一會兒。另外一個高管離職，則是郁亮“教會跑步”的毛大慶，投身于創(chuàng)業(yè)空間的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)大潮中去，2015年9月10日，萬科發(fā)布公告稱集團高級副總裁莫軍提前退休……

在這種動蕩和不安中，萬科始終想通過互聯(lián)網(wǎng)進行自己的產(chǎn)業(yè)升級，比如萬科物業(yè)的住這兒、萬科與鏈家深度合作的萬鏈公司，打造家裝市場。而這次與小米尚未被官方承認的合作，其實早幾天已經(jīng)在地產(chǎn)圈被曝光，只不過今天被“小米員工”用公關(guān)的手法，又描述了一下。

這樣的合作可以看做是萬科在新時期下面對未來市場的“試錯”，是不安的，萬科的判斷在2014年，萬科史上最大的工作會議上有提及：我們相信互聯(lián)網(wǎng)將改變這個世界，而不能適應(yīng)變化的組織將會被淘汰。但我們也認為，比察知變化更重要的，是找到變化背后的不變。當新時代的大幕揭開時，傳統(tǒng)該企業(yè)應(yīng)該做的，不是遠離自己熟悉的領(lǐng)域，而是理解新的規(guī)則，尋找新的伙伴，運用新的工具，將原有的業(yè)務(wù)做的更好。

而選擇跟小米合作，勢必會被市場所關(guān)注，但在筆者看來，這其實跟互聯(lián)網(wǎng)的關(guān)系并不大，僅僅是一種全新的房地產(chǎn)租賃模式，而不是銷售模式。并且這種合作看上去并沒有太多風險。

如果按照事先準備的“宣傳口徑”，消息確認后，雷布斯應(yīng)該很快就會在微博上愉快的與沒啥粉絲的僵尸水軍們交流相關(guān)信息。

“只租不售”背后的秘密

根據(jù)北京市政府常務(wù)會議審議通過《北京市2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，2017年全市計劃供地3900公頃，相比2016年的計劃減少了200公頃。其中，住宅用地610公頃。而在2016年，北京住宅用地計劃供應(yīng)數(shù)量為1200公頃。北京市相關(guān)部門表態(tài)，今年北京市對商品住房供地計劃的執(zhí)行力度將好于去年——2016年雖然計劃供應(yīng)量較今年多，但完成率很低。從實際供地數(shù)量上看，今年會超過去年。盡管如此，與眾多開發(fā)商一樣，萬科同樣面對的問題是如何拿到土地。

土地成本決定了房價，但萬科在2016年拿到了一塊“限價地”，北京在2016年930限購后，推出了“限房價競地價”的試點。2016年12月1日，萬科獲得永豐兩個自持項目地塊，而傳聞的“小米半價公寓”，正是在這個地塊上。根據(jù)土地出讓要求，兩幅土地的住宅限價53400元/平方米，項目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。就是說，萬科拿到的這個地是只能租，不能賣的。這樣也就解釋了，為何拿不到“兩證”即房產(chǎn)證和國有土地使用證這兩個關(guān)系確權(quán)的關(guān)鍵文件。

如果不能出售，顯然作為商業(yè)公司而言是不劃算的，但是如果可以呢？根據(jù)930的規(guī)定，持有年限與土地出讓年限一致。持有期間，企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)清算的，其自持商品住房按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理；企業(yè)進行合并重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)屬地政府同意后整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，不得改變自持商品住房規(guī)劃用途，應(yīng)繼續(xù)用于出租。

也就存在一種可能：萬科可以把這個項目“轉(zhuǎn)讓”給第三方，這樣其實就是變相的進行了資金的回籠，所以跟小米的合作，也并不奇怪，而最終接盤的，則是滿腔熱血要買房的“小米員工”們，但其實所謂一半房價子虛烏有，并不是公司的慈善，而是政府的限價，并且是針對開發(fā)商的“只租不售”，而員工們通過眾籌的方式也是可能通過買分割的單元，而不是所謂的單個住宅。

對于萬科而言，后面可以進行物業(yè)服務(wù)，如果項目配建商業(yè)配套等，長期的收益，也是可以得到保證的。這次的合作并不是“互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)”的案例，各位興奮的米粉們，地產(chǎn)人士們可以洗洗睡了！

沒有房產(chǎn)證如何做按揭呢？

盡管周邊房價高漲，按照常規(guī)開發(fā)手法，萬科不能出售，只能租，雖然類似于精裝公寓+萬科物業(yè)很吸引人，但是租金回報率并不足以支撐房價，換句話說：按照90平米的房子來計算，剛需“小米70年租客”需要付出的是：總價480萬，如果按照所謂“按揭貸款”，這里是貸不到公積金的，只能是商業(yè)貸款，按照2月份的4.9%利率計算，貸款30年，那么也就是需要付出：240萬首付款+218萬利息+240萬本金=698萬，約等于700萬，每平米的均價是7.76萬，并且每個月要還款約12753.36(元)。當然，還有一種可能，就是小米員工的福利待遇超高，480萬全款租一套，也是分分鐘的事情。

需要提示的風險是：沒有房產(chǎn)證和土地證的房子，是沒有辦法進行正常的住房抵押貸款的，這樣的按揭方式，可能是所謂的“委托貸款”，委托貸款是由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由金融機構(gòu)（受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等發(fā)放的貸款。受托金融機構(gòu)只負責代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回，不承擔任何形式的貸款風險。

如果套用到這個項目即銀行接受開發(fā)商的委托，把貸款發(fā)放給業(yè)主，協(xié)助開發(fā)商結(jié)算相關(guān)款項和利息，利息的收入也是歸開發(fā)商，當然，這僅僅是一種可能的方式，具體還是要以最后公布的為準。還有一種可能，就是小米提供免息貸款給自己的員工，這樣的話，員工的壓力會很小，不過雷布斯是否會做這樣的好人好事，讓自己的員工陪自己一輩子，有待觀察。

這樣的最終代價是，房子最后還是萬科的，利息是銀行的，并且使用年限因為工期和交付等原因也會縮水三四年，只有66年左右，不知道剛需客能否選擇這樣的房子。

也就是說，花了700萬，租一輩子，然后還有物業(yè)費、水電等正常開支，另外很難享受房價上漲帶來的收益，因為這樣“使用權(quán)”的房子只能內(nèi)部流通，還有可能給公司打工一輩子，你愿意嗎？