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剛剛過去的2016年，有三家房企的銷售額突破了3000億，分別是恒大、萬科、碧桂園，其中恒大破了3700億，萬科破了3600億！

不知道大家注意到?jīng)]有，這三家房企有兩個共同的特點：一、總部都在廣東；二、都不是國有企業(yè)。

中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，珠三角之外還有長三角、京津、環(huán)渤海等等；中國最優(yōu)秀的房企還包括綠地、保利、中海等國企。那么，為啥中國房企的TOP3都在珠三角，而且都不是國企呢？

小編認(rèn)為，有三方面的原因：

1、民營房企必須有規(guī)模，才能獲得某些國企先天就有的資源。

2、廣東房企老板的風(fēng)格，就是對下屬“舍得給”，絕不空談理想，直接給錢給權(quán)力給股份。

3、珠三角作為大本營，后方穩(wěn)固。一方面，地方政府行事效率高，政策有持續(xù)性；另一方面，這里的地產(chǎn)開全國風(fēng)氣之先，外來房企不敢輕易進(jìn)入。

民營房企有規(guī)模才能有資源，對規(guī)模的渴望比國企強(qiáng)很多

國企很多時候更看重利潤，比如中海，其規(guī)模雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及萬科恒大碧桂園，但利潤卻是他們的幾倍。

民營房企也看重利潤，但他們更看重規(guī)模能帶來的資源，具體來說有以下2個方面：

一、民企必須有規(guī)模，才能拿到足夠的便宜的錢

對房企來說，最重要的資源就是錢。能否拿到足夠多的錢，決定房企能否上規(guī)模；能否拿到利息低的錢，決定房企的利潤。

國企先天就有融資優(yōu)勢：比如國企發(fā)債可以使用主權(quán)信用，利息很低；再比如銀行的“隔夜貸”利息很低，但只針對國企發(fā)放。所以許多國有企業(yè)能拿到年財務(wù)成本只有2的錢。

2016年，那么多的國企之所以敢拿地王，就是因為拿到了年利低于2的錢。他們賭的是5年乃至10年以后的房價。這和財務(wù)成本很高，必須做快周轉(zhuǎn)的民營企業(yè)完全不同。

民營房企要想獲得比較高的信用評級，拿到足夠多足夠便宜的錢：一是要上規(guī)模；二是要兌現(xiàn)自己之前對資本市場的承諾。兩者互相依賴。

只有不斷的上規(guī)模，才能降低局部風(fēng)險有騰挪空間：比如一類城市限購，可以賣別的城市的產(chǎn)品兌現(xiàn)對資本市場的承諾，再拿到足夠多的錢。而如果規(guī)模不上升，就成了坐吃山空，壓力會很大。

2016年8月，國企中海發(fā)行了60億元的公司債，利率下降到了3.10%，目前中海加權(quán)平均借貸成本大約在3.97%。而萬科通過努力，其融資成本也已經(jīng)降低到3.5左右。這樣2家企業(yè)就站在了同一條起跑線上。

二、有規(guī)模，才可以獲得地方政府的支持，拿地時獲得對等的談判資格

對房企來說，錢之外最重要的資源就是地，拿地就需要和地方政府合作。

國企獲得地方政府支持是相對容易的：

1、就技術(shù)層面來說，政府干部和國企干部本來就經(jīng)常輪換；

2、就制度層面來說，國有房企以很便宜的價格拿到地方的土地等資源，不會引來“國有資產(chǎn)流失”的指責(zé)和審查。

而民營房企，必須要達(dá)到足夠的規(guī)模，才有和地方政府談判的資格。只有達(dá)到足夠的規(guī)模，地方政府才會把你看作對等的對手。也只有獲得足夠的規(guī)模，地方政府給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策的時候，才有足夠的理由。

舉個例子來說，甲地方政府需要開發(fā)一大塊地，想用給予地價優(yōu)惠的方式，來換取一些免費公共設(shè)施的建設(shè)。這個時候，肯定會有很多企業(yè)來爭這個。

給誰不給誰呢？給優(yōu)秀企業(yè)？可優(yōu)秀的標(biāo)準(zhǔn)很難定。隨便給一家，別的企業(yè)就會懷疑地方政府領(lǐng)導(dǎo)得了什么好處，不公平。但如果是“給最有實力的房企”，那標(biāo)準(zhǔn)就好定了：給參與競爭者中規(guī)模最大的那家就好，別人也沒話說。

廣東老板舍得給下屬東西，民營房企能給也敢給

有的地方的老板喜歡給員工畫大餅，有的喜歡給下屬談理想。廣東老板們的特點是：直接給東西，非常舍得，絕不空談。

不過，如果是國企，就有問題：股份不能隨便亂給，工資不敢隨便多發(fā)、權(quán)力也不敢亂下放，因為本質(zhì)上企業(yè)的東西都是國家的。

而恒大、萬科、碧桂園這幾家，不但舍得給，也敢給、能給。

一、恒大，最舍得給錢

恒大是出了名的土豪，恒大集團(tuán)總裁夏海鈞的薪資是4904.4萬元，而萬科董事會主席王石是1591萬元，前者是后者三倍有余。

今年剛剛發(fā)布的全國上市房企薪酬總額排行榜上，恒大也是位列榜首，薪酬總額高達(dá)111.27億。恒大是多么舍得發(fā)錢可見一斑。

二、萬科，最舍得給權(quán)，最大的權(quán)力實際是主導(dǎo)創(chuàng)新的權(quán)力

薪酬很重要，而對高層次人才來說，還有一個很重要的東西是個人的成就感。成就感很大程度來自于其是否能最大的發(fā)揮主觀能動性，去主導(dǎo)一個事情的完成。說白了，就是足夠的權(quán)力和自由。

萬科的區(qū)域公司權(quán)力很大，有充分的自由。每一個員工，都有自己的權(quán)力。只要接觸過，你就會發(fā)現(xiàn)，萬科員工總是能第一時間給出回復(fù)，沒有那么多請示匯報。

大多數(shù)房企的授權(quán)是基于過去的經(jīng)驗，而創(chuàng)新則更多是集團(tuán)主導(dǎo)的。但萬科的創(chuàng)新就完全不同，是來自于基層，以至于很多創(chuàng)新已經(jīng)全國聞名，總部卻并不十分了解。事實上，主導(dǎo)創(chuàng)新的權(quán)力才是最大的權(quán)力。

三、碧桂園，最舍得給項目股份，錢、權(quán)都在掌握

合伙人制度，很多房企都在搞，而像碧桂園這么大手筆的不多。碧桂園許多項目的員工整體跟投比例，達(dá)到了10%。這是一個很大的比例。地產(chǎn)項目花錢很多，比例再大了，估計員工都沒有那么多錢跟投。

與大比例跟投同時進(jìn)行的是放權(quán)。碧桂園區(qū)域老總們最直觀的感覺是“感覺自己更像是做小股操盤”。

所有跟投的員工，都把自己看作股東，不但項目成功能分到錢，平時有權(quán)，而且還會主動去監(jiān)督項目的整個建設(shè)過程，減少浪費保證質(zhì)量。因為這些都和自己未來的收入有關(guān)。

珠三角行政效率高，外來巨頭輕易不敢進(jìn)入，是最好的大本營

珠三角是一個很好的房企大本營，具體來說有以下一些優(yōu)勢：

一、政府、金融機(jī)構(gòu)等效率高，公開公正

珠三角是全國改革開放最早的地方，至今領(lǐng)風(fēng)氣之先。

首先，別的地方還要批準(zhǔn)的一些事情，深圳等地已經(jīng)無須批準(zhǔn)，只需備案。其次，政府講求效率，很多事情都能當(dāng)面一次辦完。

對于總部集團(tuán)來說，全國各種事務(wù)集中起來辦，效率非常重要，而如果集團(tuán)所在地政府、機(jī)構(gòu)效率不高，必然會拖慢進(jìn)程。

政府之外，珠三角的金融機(jī)構(gòu)、乙方等，也是把效率當(dāng)生命的。

二、政府行為有持續(xù)性

珠三角很少出現(xiàn)政府換屆，相關(guān)合作、相關(guān)政策中止的情況。而且即使出現(xiàn)，相關(guān)行政官司也比較容易得到受理，有救濟(jì)渠道。

把這里作為大本營，各種變化一般都可以預(yù)測，不會出現(xiàn)一夜之間決策基礎(chǔ)崩潰的情況。

三、外來房企不敢輕易進(jìn)入

小編接觸過很多總部不在廣東的百強(qiáng)的老總，他們上了規(guī)模以后，想“走出去”，一般選擇的都是長三角、環(huán)渤海等地，很少選擇進(jìn)入珠三角。問他們?yōu)槭裁矗?/p>

他們的回答是：

1、廣東房企是全國最早做地產(chǎn)的，各方面能力都很強(qiáng)；

2、廣東氣候特別，消費者相對成熟，對產(chǎn)品細(xì)節(jié)敏感，本地企業(yè)有深耕，而他們不懂。他們怕自己進(jìn)來打不過本地房企，又水土不服，被“干掉”。

2016年，萬科以217.46億元的銷售金額、約42.34萬平米的銷售面積，第七次獲得深圳房企銷售雙料冠軍。而在廣州，也是碧桂園、保利、萬科等本地房企輪流當(dāng)老大。

雖然他們在深圳、廣州的銷量在3000多億里面占的比例已經(jīng)不是很大，但大本營的持續(xù)穩(wěn)固，可以為前方將士增強(qiáng)底氣和士氣。