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伴隨著2016年接近尾聲，北京樓市迎來收官期。由于前三個(gè)季度各種利好推動(dòng),各大開發(fā)商銷售成績(jī)一路飄紅,大部分房企已提前完成目標(biāo)，今年年底沖刺壓力較小。不過，面對(duì)不確定的樓市前景，大多數(shù)房企毫不放松，有許多房企出于業(yè)績(jī)沖刺的考慮，在年末之際會(huì)相應(yīng)加大新品推出。截至18日，12月商品住宅的入市項(xiàng)目量已達(dá)到16個(gè)，新增供應(yīng)套數(shù)4596套，幾乎相當(dāng)于10月與11月供應(yīng)量之和。業(yè)內(nèi)專家表示，隨著12月這波集中“沖業(yè)績(jī)”潮的逐漸退去，2017年一季度市場(chǎng)供應(yīng)也將隨之進(jìn)入季節(jié)性低迷期。

□供應(yīng)

年末業(yè)績(jī)沖刺

由于業(yè)績(jī)好于預(yù)期，多數(shù)房企的年底策略從沖量轉(zhuǎn)為增利。

多個(gè)今年銷售不錯(cuò)的項(xiàng)目在年底同樣逐漸“低調(diào)”下來。在朝陽(yáng)、大興等地，不少項(xiàng)目開盤至今已去化七成左右，銷售目標(biāo)完成較好，目前進(jìn)入到順銷階段，并不著急推盤。

不過，大多數(shù)房企毫不放松，仍有許多房企出于業(yè)績(jī)沖刺的考慮，在年末之際會(huì)相應(yīng)加大新品推出。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從供應(yīng)情況來看，12月第三周（12月12日-12月18日）北京商品住宅市場(chǎng)共有兩個(gè)項(xiàng)目入市，分別為別墅項(xiàng)目北科建泰禾麗春湖院子與商辦項(xiàng)目國(guó)門智慧城，兩個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品360套，預(yù)售許可面積4.4萬平方米。而截至18日，12月商品住宅的入市項(xiàng)目量已達(dá)到16個(gè)，新增供應(yīng)套數(shù)4596套，幾乎相當(dāng)于10月與11月供應(yīng)量之和。

位于大興的某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，“隨著政策收緊，我們對(duì)明年的市場(chǎng)前景判斷較為謹(jǐn)慎，產(chǎn)品之間競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)比較激烈。年底來臨，可以的話還是走一部分，落袋為安好。”

同樣加大供應(yīng)的還有別墅市場(chǎng)，從供應(yīng)情況來看，調(diào)控之后普宅市場(chǎng)取證預(yù)售速度明顯放緩，但10月與11月份共有8個(gè)（次）別墅項(xiàng)目取證，尤其是11月份共有5個(gè)別墅項(xiàng)目取得預(yù)售許可，新增供應(yīng)面積771套，而在調(diào)控前的9個(gè)月北京別墅市場(chǎng)月均預(yù)售量?jī)H為433套。

與以往調(diào)控之后加推普宅，雪藏別墅的策略不同，今年“9·30”緊縮調(diào)控之后，別墅取證速度反而加快，其中調(diào)控后首個(gè)取證項(xiàng)目景粼原著即為別墅項(xiàng)目。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，受到“高價(jià)地”因素影響，自去年開始普宅市場(chǎng)已出現(xiàn)全面高端化傾向，新盤高價(jià)定位，老項(xiàng)目隨之漲價(jià)，這也成為新一輪調(diào)控的“重點(diǎn)關(guān)注”點(diǎn)；另外普宅價(jià)格的快速拉升使得新房與二手房之間的價(jià)格差距明顯拉大，受到調(diào)控影響二手市場(chǎng)價(jià)格率先出現(xiàn)松動(dòng)，也會(huì)使得部分購(gòu)房群體由一手轉(zhuǎn)向二手。受到這兩方面因素的影響，新房普宅推盤速度明顯放緩，而別墅類項(xiàng)目由于產(chǎn)品差異化較大價(jià)格對(duì)比度較低，在取證方面所受影響反而較小，另外基于別墅市場(chǎng)總體量較小且有低密度等獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，可替代性產(chǎn)品較少，因此今年新一輪調(diào)控之后開發(fā)商的應(yīng)對(duì)方式也發(fā)生了變化，需求堅(jiān)挺、取證較易的別墅成為了目前樓市支柱之一。

任啟鑫分析認(rèn)為，近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議當(dāng)中，高層表態(tài)“房子是用來住的，不是用來炒的”，從這一態(tài)度當(dāng)中可以看出，當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)收緊調(diào)控的持續(xù)性將是中長(zhǎng)期的。因此前期高價(jià)拿地，面臨較大資金成本壓力的項(xiàng)目，或是抗壓性較差的中小房企紛紛選擇“積極應(yīng)對(duì)”，入市節(jié)奏逐漸加快。不過隨著12月這波集中“沖業(yè)績(jī)”潮的逐漸退去，2017年一季度市場(chǎng)供應(yīng)也將隨之進(jìn)入季節(jié)性低迷期。

□成交

12月成交量開始企穩(wěn)

自“9·30”調(diào)控開始，在經(jīng)歷兩個(gè)月的嚴(yán)厲調(diào)控后，北京樓市銷量開始企穩(wěn)。

據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月第三周（12月12日-12月18日），北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交1381套，成交面積16.62萬平方米，環(huán)比分別減少10%、14%。與此同時(shí)，上周北京商品住宅成交均價(jià)42951元/平方米，環(huán)比下滑7%。

而截至18日，12月北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交3728套，成交面積45.47萬平方，相比上月同期均減少2%。與11月和10月分別環(huán)比下跌30%、32%相比，12月商品住宅成交的環(huán)比跌幅明顯收窄。

全國(guó)樓市也表現(xiàn)了同樣的趨勢(shì)。調(diào)控影響之下，各地新房市場(chǎng)在整體成交回落之后，近期成交走勢(shì)趨于平穩(wěn)。從數(shù)據(jù)相對(duì)完整的36個(gè)中原所監(jiān)測(cè)的城市來看，上周新建住宅成交面積環(huán)比微降0.3%，其中一線、三四線城市分別下降3%、6%，二線城市則上升5%。36個(gè)城市中，成交量環(huán)比上升和下降的城市個(gè)數(shù)各半。從調(diào)控城市與非調(diào)控城市的對(duì)比來看，其新房成交走勢(shì)基本一致。上述36個(gè)城市中，上周調(diào)控城市新房成交量環(huán)比微升1%，非調(diào)控城市環(huán)比微降2%，顯示市場(chǎng)整體趨穩(wěn)。

另?yè)?jù)中原監(jiān)測(cè)的19個(gè)城市開盤認(rèn)購(gòu)率數(shù)據(jù)來看，近五周均在低位徘徊，五周平均認(rèn)購(gòu)率值為67%，而今年前期的平均認(rèn)購(gòu)率水平達(dá)74%。在推盤量整體相對(duì)平穩(wěn)的情況下，認(rèn)購(gòu)率走低顯示出市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)淡。

成交價(jià)格在11月開始有所降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，分別比上月減少7個(gè)和8個(gè)；環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)增加，分別比上月增加4個(gè)和7個(gè)。而15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市也迅速降溫，11月下半月與11月上半月相比，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，2個(gè)城市環(huán)比持平，其余4個(gè)環(huán)比漲幅均回落至1%以內(nèi)。

單從北上廣深四大一線城市的數(shù)據(jù)也可以看出明顯的降溫趨勢(shì)。安居客、58同城和趕集網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從9月到11月，北京、廣州的新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅逐步縮小，11月北京已經(jīng)基本止?jié)q。上海、深圳則由升轉(zhuǎn)降，其中上海11月開始下降，深圳自10月起已經(jīng)連續(xù)下跌兩月。

“自9·30調(diào)控之后，北京商品住宅成交情況已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下跌，造成這一轉(zhuǎn)向的原因主要在于，調(diào)控收緊使得部分購(gòu)房者失去購(gòu)買能力，以及供應(yīng)方的止步不前。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，不過，在經(jīng)歷了兩個(gè)月的市場(chǎng)篩選之后，部分資格受限或資金受限的客戶已被剔除，目前市場(chǎng)當(dāng)中所保留的多為真正“剛需”客群，以及資金轉(zhuǎn)換度更高的中高端客群，需求市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定。而對(duì)著年底部分房企開始集中推盤，搶跑市場(chǎng)、回籠資金，市場(chǎng)供應(yīng)明顯回升，曾一度蟄伏的購(gòu)房需求受到激發(fā)，使得歲末12月的成交量出現(xiàn)企穩(wěn)回升之勢(shì)。

□觀點(diǎn)

◎偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉

年底市場(chǎng)難現(xiàn)翹尾明年調(diào)控將持續(xù)

問：年底市場(chǎng)走勢(shì)如何？答：中國(guó)樓市尤其是北方的樓市有句俗話叫“金九銀十”，實(shí)際上從交易量來看，11~12月年終的市場(chǎng)交易熱度并不比“金九銀十”差多少，甚至大多數(shù)年份在年終翹尾行情的影響下，年終的交易量比“金九銀十”還要好。但2016年，受樓市調(diào)控收緊的影響，年終翹尾的行情將很難再現(xiàn)。

9月30日出臺(tái)的“京八條”，在穩(wěn)定樓市預(yù)期，降溫樓市，平抑房?jī)r(jià)方面起到了立竿見影的效果，在二手交易以改善型需求為主的今天，受首付比例提高，尤其是非普通住宅二套首付比例大幅提高的情況下，部分購(gòu)房人群不得不取消或延緩購(gòu)房計(jì)劃，等待觀望成為購(gòu)房人群的主流心態(tài)。

與此同時(shí)，北京加大供給側(cè)改革的力度，在土地供應(yīng)端，積極落實(shí)“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”、“重啟90/70政策”，以及“加大自住型商品房土地供應(yīng)力度”等政策，這將有效遏制北京高價(jià)地的出現(xiàn)，有利于新房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，遏制新房市場(chǎng)豪宅化趨勢(shì)，這對(duì)市場(chǎng)預(yù)期將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

問：明年市場(chǎng)表現(xiàn)如何？答：預(yù)計(jì)2017年，包括北京在內(nèi)的重點(diǎn)一二線城市的樓市調(diào)控還將持續(xù)從緊，進(jìn)一步加碼的可能性也將存在。受此影響，明年的樓市也將保持低位，房?jī)r(jià)還將進(jìn)一步出現(xiàn)更明顯的回落。

問：近期自住房大量入市對(duì)市場(chǎng)有何影響？

答：自2014年入市以來，自住房一直是北京新房市場(chǎng)的重要結(jié)構(gòu)性因素，其項(xiàng)目入市往往會(huì)帶來新房交易量的大幅上升，與此同時(shí)，由于其房?jī)r(jià)相對(duì)低廉，大規(guī)模入市也有效平抑了北京房?jī)r(jià)的上漲。在近期兩個(gè)新入市自住房項(xiàng)目的影響下，北京自住房交易量大漲，目前北京還有多個(gè)自住房項(xiàng)目等待入市，所以年底前北京還將迎來自住房的交易小高峰。受此影響，12月份的北京新房均價(jià)將在11月環(huán)比持平的基礎(chǔ)上由平轉(zhuǎn)降。

問：未來還將從哪些方面出臺(tái)調(diào)控政策？

答：10月國(guó)慶以來，各個(gè)城市因地制宜、因城施策，紛紛根據(jù)自身的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，從貨幣、土地、行政管理等多方面出臺(tái)了一輪甚至多輪樓市政策，在如此密集與大力度的調(diào)控下，全國(guó)樓市整體降溫，房?jī)r(jià)漲幅明顯回落，甚至由升轉(zhuǎn)降，價(jià)格下跌的城市也越來越多。

在這些政策中，貨幣政策的作用最為直接有效。商業(yè)貸款、公積金貸款首付比例的大幅提高，直接控制住了購(gòu)房杠桿，避免過渡釋放流動(dòng)性來支撐按揭購(gòu)房，抑制了住宅的投機(jī)屬性，保障了“房子是用來住，而不是用來炒的”。

而在各城市一系列的新政中，加大土地供應(yīng)和改變土地出讓方式也非常重要，雖然這些土地政策見效緩慢，需要的時(shí)間更長(zhǎng)，但對(duì)解決樓市供給、消除房?jī)r(jià)走高預(yù)期意義重大。目前不少省市都已經(jīng)采用了“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的土拍模式，在目前的政策環(huán)境下，未來這種模式可能還會(huì)繼續(xù)推廣。

從四季度全國(guó)樓市的政策導(dǎo)向和2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神來看，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展已經(jīng)成為政府的樓市政策核心，國(guó)家也在通過這些政策實(shí)踐研究符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

從目前全國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)來看，全國(guó)樓市正在朝著平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道前進(jìn)，但國(guó)家還需在頂層有更多的制度變化，如完善房地產(chǎn)行業(yè)立法，使行業(yè)政策有法可依；改變房地產(chǎn)財(cái)稅政策，將稅收從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)；轉(zhuǎn)變政府收入模式，消除地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴；拓寬投資渠道，改變老百姓目前“非股即房”的投資選擇等等。

不過，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問題最根本的還在于解決產(chǎn)業(yè)、人口布局的不合理問題和教育醫(yī)療等公共資源分配不均勻問題，這樣才能引導(dǎo)人口向三四線城市流動(dòng)，緩解一線及部分二線城市的人口壓力，平衡各線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真正實(shí)現(xiàn)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

□各方心態(tài)

供需雙方相互試探

“12月最后的半個(gè)月以及春節(jié)之前的十幾天時(shí)間，將是我們今年搶收的最后時(shí)機(jī)”，北京一家品牌房企相關(guān)負(fù)責(zé)人近日告訴記者。在他看來，不管是市場(chǎng)出現(xiàn)的短期上揚(yáng)趨勢(shì)還是月末的規(guī)律性上行，抓住春節(jié)前最后這一個(gè)月的時(shí)間，將是2016年最后的沖刺，也將為2017年開一個(gè)好頭。

這位市場(chǎng)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在經(jīng)過了兩個(gè)多月的消化之后，9·30新政的調(diào)控影響已經(jīng)被市場(chǎng)逐漸消化，買賣雙方正在從觀望中復(fù)蘇。“調(diào)控之后供需雙方瞬間冰凍，但幾個(gè)月時(shí)間之后，供需都開始試探性釋放”，該人士表示，隨著市場(chǎng)的供應(yīng)量開始增加，認(rèn)購(gòu)量也開始變得更為樂觀。

不少購(gòu)房人也開始出手,張女士在上周剛剛完成了她的以舊換新。“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，新房的數(shù)量會(huì)越來越少，變得越來越稀缺，所以想買的話還是趁早出手”。在張女士看來，在目前市場(chǎng)下滑、成交還沒完全恢復(fù)之際出手，對(duì)于自住需求的購(gòu)房者來說，是明智的選擇。張女士認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了多年的多輪調(diào)控之后，買賣雙方的承受力和成熟度都在提升，所以每輪調(diào)控過后，市場(chǎng)冷凍的時(shí)間會(huì)越來越短，對(duì)于自住需求來說，在絕大多數(shù)需求重新蘇醒之前，應(yīng)該盡快出手，而對(duì)于保值增值的投資性需求，或許可以再等等。