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人人皆談房地產(chǎn)，但估計(jì)很少有人清楚一個(gè)問(wèn)題，那就是中國(guó)大地上到底有多少房子？此外，樓市空置率是多少？

具體到城市而言，一線城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上漲了1.7個(gè)百分點(diǎn)。而北京的空置率較低，僅有5%，且2015年稍有下降。

二線城市中，東北地區(qū)城市空置率明顯要高于其他地區(qū)。沈陽(yáng)的空置率超過(guò)18%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他二線城市，青島的空置率也處于較高位置。東北地區(qū)空置率較高反映了東北經(jīng)濟(jì)近年來(lái)整體滑坡和人口外流的情況。

該搞清楚中國(guó)究竟有多少房子了！

10月前半月，熱點(diǎn)城市在限購(gòu)限貸政策的影響下，不僅成交量明顯下降，房?jī)r(jià)漲幅也得到了遏制。但中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展到今天，規(guī)模已經(jīng)足夠龐大，靠零打碎敲的政策，是無(wú)法從根本上解決當(dāng)下房?jī)r(jià)“暴漲”的難題的。

對(duì)此，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為現(xiàn)在更迫切的任務(wù)是——搞清楚中國(guó)究竟有多少房子。他表示：

為什么在去庫(kù)存的周期下，房?jī)r(jià)卻迎來(lái)了大漲甚至瘋漲的預(yù)期？為什么大量的新增貸款進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，除了今年貨幣政策超預(yù)期寬松，以及全球的資產(chǎn)荒之外，筆者認(rèn)為，最根本的原因是大家一直認(rèn)為中國(guó)仍然缺房子，特別是大城市的房子。從數(shù)據(jù)的透明度而言，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)真正的“檸檬市場(chǎng)”，無(wú)論是房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，土地供應(yīng)，城市規(guī)劃，住房需求等等，都基本是一筆糊涂賬。就拿房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，中國(guó)究竟有多少房子，每個(gè)城市住房的存量究竟有多少，迄今沒(méi)有任何部門做過(guò)統(tǒng)計(jì)。筆者在研究中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題時(shí)，最頭痛的就是根本沒(méi)有多少可靠的數(shù)據(jù)能夠應(yīng)用。比如北京，北京現(xiàn)在究竟有多少房子，每年需要多少房子，未來(lái)10年北京新增人口究竟需要多少住房，住建部門沒(méi)有任何權(quán)威的數(shù)據(jù)。記得有一年北京市公安局曾經(jīng)有一個(gè)數(shù)據(jù)，大體是北京有380多萬(wàn)住戶聯(lián)系不到，當(dāng)時(shí)被市場(chǎng)解讀為北京空置380多萬(wàn)套房子，盡管有關(guān)部門對(duì)此進(jìn)行否認(rèn)，但究竟真正有多少房子，仍然成謎。

基于此，筆者多年來(lái)一直呼吁中國(guó)進(jìn)行一次真正的住房普查，搞清楚中國(guó)究竟有多少房子，搞清楚每個(gè)城市究竟有多少房子。這個(gè)問(wèn)題只要清楚透明了，房?jī)r(jià)怎么走，其實(shí)老百姓都會(huì)自己判斷。這個(gè)問(wèn)題如果一直是一筆糊涂賬，成為一個(gè)秘密，房子的稀缺就會(huì)成為炒作的工作，房?jī)r(jià)的暴漲就會(huì)成為常態(tài)，房地產(chǎn)的健康發(fā)展就會(huì)成為一句空話。房子多少搞清楚了，也才能為未來(lái)的房產(chǎn)稅提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，才能為房地產(chǎn)政策提供最基本的決策依據(jù)。

穩(wěn)定房?jī)r(jià)說(shuō)難很難，說(shuō)簡(jiǎn)單也很簡(jiǎn)單，只要做到房子供需數(shù)據(jù)的完全透明，只要做到土地供應(yīng)不搞饑餓營(yíng)銷，只要把住房保障和住房市場(chǎng)厘清邊界，房?jī)r(jià)自會(huì)回歸理性。在房子基礎(chǔ)數(shù)據(jù)殘缺不全的情況下，就會(huì)出現(xiàn)人為制造短缺的各種恐慌，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)非理性上漲。

中國(guó)樓市空置率統(tǒng)計(jì)之“難”

事實(shí)上，不僅是“中國(guó)有多少房子”的問(wèn)題，作為經(jīng)常被用來(lái)評(píng)價(jià)樓市“健康程度”的一個(gè)重要指標(biāo)，住房空置率一直備受關(guān)注。近些年來(lái)，中國(guó)樓市空置率高企的話題屢被提及其中數(shù)據(jù)的出處不一。從“數(shù)燈法”到大數(shù)據(jù)估算,引用者各有理由,但很難獲得社會(huì)普遍認(rèn)可,關(guān)鍵問(wèn)題是數(shù)據(jù)缺乏權(quán)威性。

那么，統(tǒng)計(jì)究竟難在何處？

“國(guó)際上的住房空置率是以所有的房屋數(shù)量為分母，以出租租不掉、想賣賣不出的房屋數(shù)量為分子，得出的數(shù)據(jù)。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌此前接受《國(guó)際金融報(bào)》記者說(shuō)，但具體到中國(guó)，要推算出準(zhǔn)確的中國(guó)住房空置率有幾個(gè)難點(diǎn)。

他解釋，首先，統(tǒng)計(jì)口徑不清楚。從1986年房屋普查到2014年，將近30年的時(shí)間里，住宅數(shù)量有了巨大的改變，包括擴(kuò)大、拆遷等，房屋總量這一基數(shù)很難統(tǒng)計(jì)清楚，“和國(guó)外相比，中國(guó)的基礎(chǔ)資料不全，人口變化和城鎮(zhèn)發(fā)展又太快，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)很難跟上現(xiàn)實(shí)的步伐”。

其次，數(shù)據(jù)來(lái)源不清楚。“各種住房空置率統(tǒng)計(jì)的辦法都難以盡善盡美。即使是挨家挨戶的調(diào)查也不一定能拿到完全準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。一方面，調(diào)查難以覆蓋全國(guó)所有的城鎮(zhèn)情況；另一方面，住戶給出的信息也有‘水分’摻雜其中。”顧云昌說(shuō)，再者，有的機(jī)構(gòu)將待售商品房面積等同于住房空置面積，“但實(shí)際上，兩者并不等同”。

2015年5月，《新華每日電訊》的一篇文章援引國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)人士的觀點(diǎn)稱：

“從短期和表面上看，主要是空置的狀態(tài)和時(shí)間很難給出標(biāo)準(zhǔn),要清楚計(jì)算出來(lái)難度較大。從深層來(lái)看，主要是我們還沒(méi)有征信制度支撐,調(diào)查缺乏客觀科學(xué)的依據(jù)。未來(lái)寄望于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施。”

中國(guó)樓市空置率究竟有多高？

空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%至20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)中空置率具體是什么水平，目前沒(méi)有太權(quán)威的數(shù)據(jù)。但有一些零散的研究統(tǒng)計(jì)結(jié)果，還是值得參考的，比如：

第一，中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心在2014年6月10日發(fā)布的“城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)”調(diào)研報(bào)告表明，2013年全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中六大城市重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。從區(qū)域差異看，三線城市住房空置率最高，為23.2%；一、二線城市分別為21.2%與21.8%。此外，中國(guó)的住房空置率已高于美國(guó)、日本、歐盟等國(guó)家和地區(qū)。

空置住房占用的銀行貸款屬于資本閑置，降低了金融市場(chǎng)的效率。截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬(wàn)億的住房貸款余額?？罩米》康馁Y產(chǎn)價(jià)值在有空置住房家庭總資產(chǎn)中的比重為34.4%，在城鎮(zhèn)所有家庭總資產(chǎn)中的比重為11.8%，是社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。

第二，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民曾2015年春會(huì)期間表示，中國(guó)樓市的首要問(wèn)題是空置率太高，空置面積高達(dá)10億平方米。

第三，騰訊與中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2015年5月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》顯示，中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)針對(duì)“一二級(jí)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、代理行、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)、二手房中介、房產(chǎn)電商等”房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士的定向調(diào)查則顯示，目前一線城市空置率22%，二線城市24%。

高空置率：一線城市上海最高，二線城市沈陽(yáng)、青島

從空置率數(shù)據(jù)中，可以得到兩點(diǎn)結(jié)論：一是中國(guó)的空置率比較高，整體接近或達(dá)到了嚴(yán)重積壓的警戒線；二是二三線城市的空置率問(wèn)題要更嚴(yán)重，一線城市相對(duì)好些。

從住宅看，中小城市空置率更高可能是因?yàn)檫^(guò)度建設(shè)。大城市的空置率可能跟過(guò)度投機(jī)有關(guān)。

從商鋪看，一線空置率較低，三四線較高。大城市的商業(yè)要比中小城市發(fā)達(dá)很多，一線城市商鋪的空置率非常低，普遍在10%以下。從贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)中心得到的數(shù)據(jù)顯示，2015年中國(guó)二三線城市商鋪市場(chǎng)平均空置率水平仍然非常高，但一線城市的商鋪空置率很低。

具體到城市而言，一線城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上漲了1.7個(gè)百分點(diǎn)。而北京的空置率較低，僅有5%，且2015年稍有下降。

二線城市中，東北地區(qū)城市空置率明顯要高于其他地區(qū)。沈陽(yáng)的空置率超過(guò)18%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他二線城市，青島的空置率也處于較高位置。東北地區(qū)空置率較高反映了東北經(jīng)濟(jì)近年來(lái)整體滑坡和人口外流的情況。