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影響：樓市預期轉向，熱點城市政策效應分化

1)歷史經驗：歷次政策收緊后市場短期降溫明顯

考慮到本輪政策力度，并結合歷次政策收緊后市場反應，可以預期未來樓市將逐步降溫，成交量價回調可期。

從上一輪限購限貸等政策對市場影響來看，對市場短期影響較為顯著，其中成交量率先呈現(xiàn)回落態(tài)勢，價格呈現(xiàn)漲幅趨穩(wěn)-漲幅回落-下跌三個階段。2011年1月“國八條”要求擴大限購范圍、加大限購力度，各地限購細則密集出臺，政策出臺后，成交量同比迅速回落，價格漲幅持續(xù)下滑，2011年9月呈現(xiàn)下跌趨勢。2013年2月“國五條”明確房地產調控不放松，各地陸續(xù)表態(tài)繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購，從市場表現(xiàn)來看，成交量方面，50代表城市成交量迅速回落，5月同比增速由3-4月的三成以上降至2%，6-8月同比止增轉降，金九銀十有所回升，但年末至2014年前三季度總體成交量同比持續(xù)下降。價格方面，百城價格指數(shù)則從2013年9月開始回落，之后呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，直至2014年9月跌至近年來低點。

從此單個城市情況來看，以深圳和蘇州為例，深圳2010年9月出臺限購細則，2013年重申嚴格執(zhí)行限購，2016年3月限購加碼。從市場表現(xiàn)來看，2010年限購執(zhí)行后，成交量較長一段時間保持在低位，價格保持平穩(wěn)波動趨勢；今年3月限購加碼，成交量大幅下降，直至9月仍處于下降態(tài)勢，價格漲幅也呈現(xiàn)持續(xù)回落。蘇州2011年3月出臺限購細則，對市場短期影響顯著，成交量方面，2011年3-4月同比大幅下降，價格方面，2011年4月開始呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢。

2)政策密集影響市場預期，樓市降溫有望加速來臨

整體來看，在政策出臺后，市場將逐步形成并強化調整預期。然而，由于各個城市自身存在的需求的差異性使其在面對政策調控的過程中呈現(xiàn)出多樣化的反應。

不同城市需求的差異化特點直接影響著市場買賣雙方對調控政策的反應程度，而這種反映程度的差異則是造成短期內量價波動最本質的原因。

◆投資投機比重較為顯著的城市：量價波動明顯

前期漲幅過快，交易量中外來投資客占比過重的城市因政策效應導致投資資金迅速撤離，會使交易量出現(xiàn)下滑，價格也將在后期的博弈過程中出現(xiàn)波動。這其中就包括大城市周邊因規(guī)劃利好導致房價短期過快上漲的城市，以及因大城市投資客外溢形成量價快速上漲局面的城市。此輪密集調控政策明顯的一個特點是二套房從購買資格和購買門檻上做出了嚴格的規(guī)定。二套房首付比例最高達七八成，將對抑制投資投機性購房需求產生立竿見影的效果。

◆資源稀缺供需矛盾長期存在的城市：高位小幅回調

供需矛盾較大且短期內土地供應不足的城市，由于有不同層次的需求托底，再加上前期土地供應不足，買賣雙方對房價長期看漲的預期依然存在。從本次政策對此類城市的調控來看，以北京、上海、深圳為代表的一線熱點城市前期的樓市政策一直處于全國最嚴的狀態(tài)，此次政策的進一步收緊主要是重啟之前的部分政策，市場的反應也難以超出基于歷史經驗的預期，但高位向下小幅震蕩已在所難免。

◆需求透支過快、土地供應分化的城市：成交量回落明顯

該類城市在實質性加大土地供應力度的前提下，市場買賣雙方的預期將得到有效改變，使恐慌性的需求強度逐步減輕。從土地供應端的調控來看，蘇州、南京、合肥等城市也體現(xiàn)出不同的政策取向。蘇州此次調控政策又在之前的限購基礎上進行了升級，表明這些地區(qū)的需求非常強勁，超出之前的政策預期。對于這樣的城市此次出臺的調控政策并未涉及加大土地供應的內容，僅體現(xiàn)為限地價難保后期不出現(xiàn)繼續(xù)趨熱的可能性，因此，后期從供應端加碼具有較大的必要性。而合肥、杭州、鄭州、福州等城市的政策明確表明加大土地供應力度的決心，這對市場上買賣雙方預期的轉變將起到至關重要的作用。

◆需求穩(wěn)定且后期供應充足的城市：量價調整有限

該類城市在此輪市場行情中整體并未出現(xiàn)快速上漲的情況，城市整體仍處于去庫存的狀態(tài)。因此，對城市房地產的調控也僅局限于部分城區(qū)，住房供應充足的基本面短期內不會發(fā)生變化。同時，該類城市購房的外來需求較為有限，再加上政策調控主要集中于局部區(qū)域，力度也較小，市場對政策的反作用力也非常有限。成都、濟南、南寧等城市在此輪也加入到政策調控行列主要還是城市內部小范圍過熱的問題，在市場預期改變后期政策力度加大的可能性也較小。

應對：回歸理性、回歸居住

在針對以上不同類型城市對政策反應的差異性來看，在這一輪政策調控中，不同城市內部的企業(yè)和購房者也將出現(xiàn)明顯反差：因政策引起的預期改變，將使市場中的企業(yè)和消費者對所在城市的供需變化進行重新評估，順勢而為才能有效應對市場發(fā)展過程中的波動。

第一，對剛需購房者來說，仍然要基于自身的長期需求進行決策。此次政策對剛需購房者可能造成的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面，一是由于部分城市出臺了關于社保需滿足一定條件方可購房的規(guī)定，同時也提高了首付比例，會提高置業(yè)門檻，但總體影響有限。二是90/70政策將使后期剛需市場產品供應更有保障，更有利于滿足剛需群體的居住需求，穩(wěn)定長期預期。因此，剛需購房者在當前的政策環(huán)境下更應冷靜，切勿受市場短期波動的影響亂了方寸，結合自身的長期居住需求合理選擇購房時機。

第二，對投資投機購房者來說，更應該理性地認清未來幾年的市場和政策形勢。當前，針對二套房的限貸措施已達到較嚴格的水平，從投資置業(yè)的角度來看，后期自有資金的回報率也將大大受到影響。投資型購房者應看到此輪政策密集出臺背后可能形成的強烈預期，更應該理性地看待未來幾年后的市場和政策形勢。

第三，對房地產開發(fā)企業(yè)來說，當前高總價項目、未來高價地王的變現(xiàn)將直接面臨挑戰(zhàn)。從調控政策的周期來看，針對二套房信貸收緊后的政策存在一定的持續(xù)期，這對高價地王未來的去化速度將造成直接的影響。部分企業(yè)在前期的地王潮背景下，激進拿地，當后期融資面臨收緊，再加上去化速度放慢，將直接對企業(yè)的現(xiàn)金流造成壓力。短期而言，目前已經在售的高總價項目，由于其改善、投資屬性明顯，消費者的觀望情緒也會日益濃厚，這部分市場需求的釋放將受到較大的影響。對此，企業(yè)應結合自身情況，順應市場趨勢，提前制定差異化的產品去化策略，將更多的精力放在提升產品價值方面。同時，結合不同項目所處的城市差異，深刻把握未來政策影響下的市場演變趨勢更好地制定價格策略。