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“金九銀十”交界，國(guó)內(nèi)多地接連出臺(tái)樓市新政。記者統(tǒng)計(jì)，自9月30日至10月2日，短短三天時(shí)間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥共計(jì)8個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購(gòu)限貸。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著2014年開(kāi)始松綁的中國(guó)樓市政策再次步入拐點(diǎn)。

3天8城樓市調(diào)控新政扎堆發(fā)布

今年“十一”長(zhǎng)假的打開(kāi)方式有點(diǎn)“別樣”。正準(zhǔn)備迎接國(guó)慶長(zhǎng)假的你，可能尚未消化掉“北京加碼限貸”的消息，便又接到了“天津開(kāi)啟分區(qū)限購(gòu)”的消息推送。

9月30日晚間，北京加碼樓市限貸，分別將購(gòu)買(mǎi)首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%；天津幾乎同步出臺(tái)“分區(qū)限購(gòu)”政策，對(duì)已有1套住房的非本市戶(hù)籍家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)再購(gòu)房，同時(shí)提高其首套房商貸首付比例至40%；同日，蘇州也宣布進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管。

10月1日晚間，鄭州、成都正式接棒。鄭州宣布對(duì)市內(nèi)部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶?gòu)，對(duì)在指定區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)180平方米以下的住房；成都限購(gòu)略有不同，規(guī)定在高新區(qū)、錦江區(qū)、武侯區(qū)等區(qū)域內(nèi)，一人只能新購(gòu)買(mǎi)1套商品住房。

10月2日，限購(gòu)陣營(yíng)再添濟(jì)南、無(wú)錫、合肥三市。濟(jì)南分別將購(gòu)買(mǎi)首套和二套住房的商貸最低首付款提至30%、40%，且明確本市戶(hù)籍家庭已有三套住房的，暫不得再購(gòu)房；無(wú)錫則宣布將二套房商貸最低首付比例提至40%，非本市戶(hù)籍家庭限購(gòu)第二套房，同時(shí)對(duì)土地出讓設(shè)置最高限價(jià)；合肥也于昨晚緊急發(fā)布區(qū)域性住房限購(gòu)政策，在市區(qū)范圍內(nèi)，暫停向擁有2套房以上的本市戶(hù)籍家庭出售新建商品房，并將首套房商貸最低首付比例調(diào)整為30%。

“分區(qū)限購(gòu)”成亮點(diǎn)或現(xiàn)擠出效應(yīng)

除北京、蘇州屬于“加碼”調(diào)控外，其余城市均祭出了最新的限購(gòu)限貸舉措，差異化的“分區(qū)限購(gòu)”調(diào)控成為政策新亮點(diǎn)。

“這將產(chǎn)生一種擠出效應(yīng)，緩解城市熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，同時(shí)將購(gòu)房需求推向可能存在‘去庫(kù)存’壓力的周邊區(qū)域。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者透露。

以天津?yàn)槔瑖?yán)躍進(jìn)具體分析了分區(qū)限購(gòu)調(diào)控的作用原理，天津武清區(qū)由于毗鄰北京，成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作的熱點(diǎn)，前8月二手房交易價(jià)格迅速上漲。“而在限購(gòu)政策實(shí)施后，北京購(gòu)房者至天津購(gòu)房的門(mén)檻抬高，在武清區(qū)認(rèn)購(gòu)首套住房首付需要40%，且無(wú)法購(gòu)買(mǎi)二套，遂只能認(rèn)購(gòu)北辰和寶坻等區(qū)域，未來(lái)這些區(qū)域市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)明顯上漲，即市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)移。”

限購(gòu)陣營(yíng)漸擴(kuò)圍下一個(gè)會(huì)是誰(shuí)？

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，除北、上、廣、深四個(gè)一線(xiàn)城市外，已有廈門(mén)、杭州、蘇州、鄭州、成都、南京、天津、濟(jì)南、無(wú)錫、合肥共10個(gè)二、三線(xiàn)城市加入樓市限購(gòu)陣營(yíng)。

與其他城市單純收緊調(diào)控、“抑房?jī)r(jià)”的目的不同，北京此次加碼限貸的舉措，被認(rèn)為調(diào)控信號(hào)意義大于政策本身調(diào)控的意義。在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“北京政策模板將成為第四季度一、二線(xiàn)城市調(diào)控樓市的模板。”

在北京發(fā)布樓市新政后，確有六城緊跟步伐，而這股調(diào)控浪潮或許仍將繼續(xù)。綜合業(yè)內(nèi)人士分析顯示，未來(lái)，福州、東莞、珠海、石家莊、青島等房?jī)r(jià)漲幅較快的城市，限購(gòu)可能性仍非常大。

房?jī)r(jià)會(huì)有實(shí)質(zhì)性下跌？

調(diào)控政策何時(shí)能真正“抑房?jī)r(jià)”？在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，中國(guó)樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開(kāi)啟，而市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)在明年，2017年第二季度部分城市或有“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。

“但需要注意的是，此類(lèi)市場(chǎng)拐點(diǎn)是周期性的，而非房?jī)r(jià)有實(shí)質(zhì)性下跌。”嚴(yán)躍進(jìn)提醒。

“當(dāng)前樓市存在局部過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，但仍處在可控范圍內(nèi)，及時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策是能夠穩(wěn)定未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)。

“今年以來(lái)樓市表現(xiàn)令人困惑，城市之間和城市內(nèi)部分化態(tài)勢(shì)加劇成為市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。”中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍說(shuō)。

圖為南京市民在一處樓盤(pán)售樓處內(nèi)咨詢(xún)。

專(zhuān)家認(rèn)為，近期熱點(diǎn)城市政策收緊力度升級(jí)，或限購(gòu)限貸，或限房?jī)r(jià)地價(jià)，或加強(qiáng)監(jiān)管，政策主要以抑制投資投機(jī)需求為重點(diǎn)，特別是購(gòu)買(mǎi)人群受限及信貸收緊，短期將為當(dāng)前過(guò)熱樓市適當(dāng)降溫，也將成為更多城市控制房?jī)r(jià)的重要選擇，預(yù)計(jì)四季度各線(xiàn)城市政策分化將更明顯。

白彥軍建議，熱點(diǎn)城市還應(yīng)主動(dòng)公布土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，抑制短期市場(chǎng)波動(dòng)。對(duì)去庫(kù)存壓力較大的部分三四線(xiàn)城市，應(yīng)執(zhí)行區(qū)別于熱點(diǎn)城市的支持政策，通過(guò)合理信貸政策引導(dǎo)，讓小地方樓市活躍起來(lái)，大城市冷靜下來(lái)。

此外，專(zhuān)家指出，一方面要警惕樓市有泡沫，對(duì)居民生活成本影響較大，并影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)；另一方面要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力尚需時(shí)日，還需要發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用。因此政府要把握好樓市調(diào)控政策的平衡點(diǎn)，既要防控風(fēng)險(xiǎn)，又要穩(wěn)定樓市，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。

延伸閱讀：中國(guó)房地產(chǎn)三大信號(hào)彈

進(jìn)入9月，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售的旺季，二線(xiàn)城市的地產(chǎn)也開(kāi)啟了瘋長(zhǎng)的模式，但是在這樣上漲的背后有沒(méi)有隱憂(yōu)呢？如果和歷史上的國(guó)際數(shù)據(jù)做一個(gè)橫向的比較，會(huì)有什么樣的結(jié)果？

中國(guó)居民房貸收入比超日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期

根據(jù)我們搜集到的數(shù)據(jù)，目前中國(guó)居民房貸收入比是0.46，已經(jīng)超過(guò)了日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)期的水平，如果按現(xiàn)有速度擴(kuò)張，5年內(nèi)將達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)前的歷史高點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)重磅數(shù)據(jù)接近美國(guó)金融危機(jī)峰值

如果從新增房貸/新增地產(chǎn)銷(xiāo)售看，美國(guó)2007年時(shí)的峰值為52.6%。而中國(guó)2015年已經(jīng)上升到了35%，2016年上半年更是創(chuàng)歷史新高至42%，已接近美國(guó)金融危機(jī)期間峰值水平。

杠桿加碼！中國(guó)個(gè)人房貸余額是16.55億

去年，一場(chǎng)杠桿推動(dòng)的股市大漲大落讓大家記憶深刻，我們也來(lái)對(duì)比一下，6月18日，券商融資余額達(dá)到了歷史高峰2.26萬(wàn)億元，再加上估算的場(chǎng)外配資1.5—2萬(wàn)億元，場(chǎng)內(nèi)外融資合計(jì)約4萬(wàn)億元。

截至今年6月底，中國(guó)個(gè)人房貸余額是16.55億元，如果按照二季度的房貸增加額推算，到了三季度末，房貸余額將達(dá)到17.9萬(wàn)億元左右，單純從杠桿資金的絕對(duì)量而言，比去年的股市泡沫，有過(guò)之而無(wú)不及。

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