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在約1/3發(fā)達國家債券收益率為負的當今世界，房地產(chǎn)等有形資產(chǎn)投資仍廣受歡迎。根據(jù)瑞銀(UBS)的一份最新報告，全球一些金融中心城市房地產(chǎn)市場過熱，存在房地產(chǎn)泡沫風險。

這份《瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)》顯示，加拿大溫哥華在2016年的指數(shù)中排在第一位，英國倫敦、瑞典斯德哥爾摩、澳大利亞悉尼、德國慕尼黑，以及中國香港等緊隨其后。

溫哥華第一 芝加哥房價被低估

《指數(shù)》旨在追蹤一些全球金融中心城市的房地產(chǎn)泡沫。報告顯示，在該指數(shù)追蹤的18個城市中，泡沫指數(shù)大于1.5的城市，即存在泡沫風險的城市依次為溫哥華、倫敦、斯德哥爾摩、悉尼、慕尼黑，以及中國香港。指數(shù)在0.5~1.5之間(房價被高估)的城市有7個，依次為舊金山、阿姆斯特丹、蘇黎世、巴黎、日內(nèi)瓦、東京和法蘭克福。

該報告作者霍澤伊(MatthiasHolzhey)在前言中稱，這些城市的共同點是與實體經(jīng)濟表現(xiàn)不符的超低利率。

相較而言，新加坡、波士頓、紐約和米蘭的指數(shù)在-0.5~0.5之間，房價較為正常。芝加哥則是唯一一個指數(shù)小于-1.5、房價被低估的城市。

報告稱，自2011年以來，泡沫風險區(qū)的城市房價已平均上漲了近50%，其他城市房價則僅上漲了不到15%。這種差距部分由于當?shù)亟?jīng)濟增長和通脹導(dǎo)致。

在指數(shù)中，溫哥華房地產(chǎn)市場是近年來全球最熱的投資目的地之一。報告稱，2014年底以來，溫哥華房價已經(jīng)上漲超過25%。

另據(jù)英國房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)萊坊(KnightFrank)近期發(fā)布的全球豪宅指數(shù)，從去年6月~今年6月，溫哥華房價漲幅高達36.4%，成為全球房價上漲最快的城市。

高昂的房價令溫哥華當?shù)鼐用耠y以承受，為了抑制海外投資客炒房，今年8月2日起，溫哥華開始征收“外國人購房稅”，對在當?shù)刭彿康耐鈬嘶蛲鈬髽I(yè)，一次性加收15%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。溫哥華政府還打算對海外投資者進行第二波調(diào)控。溫哥華市長稱，該市計劃明年1月起對空置房征稅，稅率最高可達房屋評估值的2%，從而推動大約1萬套空置房屋進入租賃市場。

香港下降趨勢

價格的上漲一般是由樂觀預(yù)期、外國資本流入以及寬松的貨幣政策等多種因素導(dǎo)致。而經(jīng)濟基礎(chǔ)疲弱，房價迅速上漲的情況下會令當?shù)胤康禺a(chǎn)市場格外脆弱。

在今年的指數(shù)中，中國香港是唯一一個存在房地產(chǎn)泡沫風險的亞洲城市。報告稱，經(jīng)過房價的多年持續(xù)增長，2015年中國香港房價達到頂峰，之后開始調(diào)整了近10%。不過，香港的房價收入比以及房價租金比仍創(chuàng)紀錄新高。房價下降的趨勢也在影響著租賃市場，自去年高峰至今，香港房租已下降8%。

香港人的實際收入增長已停滯多年，因此在指數(shù)追蹤的18個城市中，香港對房價的承受能力最低，人均居住面積僅14平方米。近來房價的下調(diào)也未給香港人帶來多少幸福感，因為在這里購買一套60平方米公寓的成本超過18年的收入總和。

盡管中國大陸城市不在瑞銀研究范圍內(nèi)，該報告作者霍澤伊(MatthiasHolzhey)在前言中特別提到，中國市場的供給和持續(xù)需求相結(jié)合，為房價上漲提供了理想的溫床。

同時，他稱，即便是在房地產(chǎn)泡沫跡象最明顯的城市，也不可能準確預(yù)測泡沫發(fā)生以及持續(xù)的時間。房地產(chǎn)市場是敏感脆弱的，供給的大增，利率提高或者國際資本流動的轉(zhuǎn)變都可能扣動一場房價大調(diào)整的扳機。