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久未大漲的日本房地產市場，從三年前開始再度吸引全球投資者的目光。

根據(jù)日本NHK電視臺報道，2014年外國人投資日本房地產成交額達到9817億日元（約合642.8億人民幣），占日本國內房產市場的2成之多。

東京市中心的高檔物業(yè)被外國買家搶購：美國黑石集團去年耗資1900億日元（約合16億美元）在東京市區(qū)購買了5000多套住宅；中國復星集團在東京的新興商務中心品川車站附近投資700億日元（約合5.9億美元），購買了一座25層的綜合性辦公樓；美國、法國和德國的投資基金分別在東京品川、新宿和中野等地購買辦公樓和其他綜合性商業(yè)設施。

海外買家中，大中華地區(qū)富裕階層尤其引人注目。據(jù)日本不動產研究所展望，在過去一年中，至少有360億日元（約合3億美元）的中國私人資本挺進日本房地產市場。據(jù)日本最大的華人地產公司——暖燈國際地產的數(shù)據(jù)顯示，公司每月的房屋成交量可以達到100件以上，公司客戶主要來自中國大陸、香港、臺灣。

海外投資者在日本購買不動產歷年成交額

與上述果斷的投資者不同，猶豫的投資者認為日本經濟“失去了二十年”、人口“老齡化”、“少子化”等問題對房產市場來說均不是利好，黑石、復星都瘋了嗎？

作為發(fā)達國家的日本，的確不像新興國家那么有增長潛力。然而赴日的機構和個人投資者似乎并不在意日本人口老齡化和經濟增長乏力。

是哪些因素能驅使他們忽略日本的兩大問題呢？

泡沫破裂后的日本房產市場趨理性，久未經歷大漲

與其它國際大都市相比，日本大城市房價并不算搶眼，不如倫敦、紐約、舊金山等國際大都市，也不如國內一線城市“北上深”。也可以說泡沫破裂后，日本房產泡沫程度遠低于世界上很多熱門投資目的地國。

下圖對比英國、加拿大、中國、美國與日本的房價指數(shù)。我們不難發(fā)現(xiàn)在五個國家中，日本的房價指數(shù)是最低的，從91年泡沫破裂后，再未經歷較大漲幅。日本從1980年至今，房價的漲幅是五個國家中最小的，且與其他四國之間的差距相當大。

一方面，我們可以認為房價上漲乏力，是“失去的二十年”之結果；另一方面，微弱的漲幅也說明日本房產市場很理性，房屋價格并未大幅偏離房屋本身的價值。反觀英、美、加、中四國，已經經歷過不止一輪的漲幅了，且上漲幅度遠遠高于泡沫破裂之前的日本。

五國1980-2016房價指數(shù)對比

另外，我們可從“租售比”這一指標來對房屋泡沫程度進行比較。

租售比=月租金/房價。比值越大，收回房產購買價的期限越短，該房產越值得投資。按國際通用標準來說，1：200–1：300是房價健康的區(qū)間。如果比值低于1：300（即300個月以上的租金收入才能收回購房成本），說明房產泡沫顯現(xiàn)。若租售比值高于1：200，則說明房產比較具有投資價值。

根據(jù)掘金大師8月3日的文章，我們看到東京、大阪的租售比都比較高，中小戶型年均租金回報率達到4-6%。根據(jù)年租金回報，算出其租售比是1：200—1：300，也就是說只需200到300個月的租金就能收回成本。按照國際標準，日本大城市的中小戶型公寓處于租售比健康區(qū)間。而8%-10%的租金回報率在日本中小戶型中也不罕見，如能找到房屋中介代為打理，這一超高租金收益率也是值得期待的。如此一來，租售比高達1：120—1：150，可謂極具投資價值。

若將東京的租售比與同級別國際大都市作對比，以中小戶型為例，紐約和舊金山租售比在1：255左右，倫敦1：400，香港1：428，新加坡（非政府組屋）1：461，廣州1：470，北京、上海1：666，深圳1：714。

一目了然，日本大城市房產的泡沫化程度遠低于全球其它大城市，租金回報率成為投資亮點。

核心城市的地價、房價近年來回暖

上文提到去年日本全國地價漲幅為2.99%，但日本一些主要城市的漲幅較為突出，包括東京、大阪、名古屋、福岡等。

東京市中心的一些區(qū)，土地價格漲幅比較可觀，尤其是中央區(qū)，千代田區(qū)，港區(qū)，新宿區(qū)。大阪市區(qū)漲幅也不錯，大阪北區(qū)、中央區(qū)、西區(qū)都有較高漲幅。另外，福岡、橫濱等城市的某些去也有不錯的漲幅，外國投資者也寄望于土地和資產增值。

東京都各區(qū)去年土地價格漲幅

下圖為日本國土交通省的數(shù)據(jù)，綠線代表的公寓在過去三年有較大漲幅，達到23%左右。紅線是所有類型住宅平均漲幅，藍色代表獨棟別墅，黃色代表住宅地價。別墅近年來幾乎沒有漲幅，這是日本老齡化和高空置率的現(xiàn)實反映。不過，在公寓的帶動下，日本住宅平均價格在過去三年呈漲勢，這讓人不得不聯(lián)想到奧運概念助推。

日本全國范圍2008-2016年住宅價格指數(shù)

東京奧運會概念成誘因

奧運會概念無疑成為外國投資者的投資信條。自2013年東京申奧成功至今，日本樓市已上漲11%。奧運會對房地產市場的助力是有理論基礎和歷史經驗支撐的。

理論上說，籌備奧運會需大興土木，新建、擴建體育場館、奧運村。奧運的虹吸效應使外地和外國人口涌入舉辦城市，帶動需求上升，推動房屋租賃、旅館、酒店業(yè)的發(fā)展。奧運會需加強基礎設施建設，交通是重中之重。交通網絡的完善，能帶動干線和中轉站附近的地產增值。

從歷史經驗來看，歷年奧運會舉辦之后的五年內，舉辦城市和舉辦國的房價均有不同程度的漲幅。下圖是“房天下”對“舉辦奧運會與房價變化之間關系”的整合報道，前幾屆奧運會的舉辦城市和舉辦國房價均出現(xiàn)漲幅；激戰(zhàn)正酣的里約從2008年到2013年，房價上漲了225%；08年奧運后北京的房價漲幅更是毋庸置疑。

奧運會后舉辦城市房價漲幅情況

東京會否續(xù)寫這一“規(guī)律”？就最近幾年看，這一規(guī)律在持續(xù)。東京都、首都圈、日本三大城市群的房產在過去兩年內均持續(xù)漲勢（下圖）。直到2020年前后，東京和日本主要大城市樓市行情較為樂觀，奧運帶來的利好不容忽視。

東京都和首都圈房價指數(shù)過去兩年走勢圖

日本三大城市群兩年房價走勢

投資者偏愛日本人口凈流入地區(qū)及經濟發(fā)達地區(qū)

在老齡化的日本，有些地區(qū)的人口卻是凈流入的，而這些地區(qū)也成為外國投資者們的首選目的地。下面兩張圖為日本總務省所做的人口變動報告，反映過去十年日本地方行政區(qū)的人口增減。我們從第一張圖中可以看到，關東地區(qū)的東京都、埼玉縣、神奈川縣、千葉縣人口均有增加。

2005-2015日本地方行政區(qū)人口增長率

下圖中可以看到近五年來，人口增長較多的城市也集中在關東地區(qū)、近畿地區(qū)（大阪附近）、福岡縣等地方。人口凈增長對經濟、房屋租賃市場是利好因素。

2010-2015年日本人口增減排名前十的城市

日本人口主要集中在關東地區(qū)（東京周邊），占33%，即4300多萬人。其它人口集中的地方還有近畿地方（大阪、京都城市群）2250萬人，中部地方（名古屋市，長野、靜岡、新瀉、山梨等）2150萬人。

日本各地區(qū)GDP和人均GDP排名前三的地方行政區(qū)，也是日本人口最集中的三個地方，即關東、中部和近畿地區(qū)。日本人口集中地區(qū)是人均GDP高的地區(qū)。這些地區(qū)并未過多受到日本人口減少、經濟停滯的負面影響，因此受到海外投資者青睞。

日本各地區(qū)GDP總額和人均GDP

外國助力：外國游客、外國在留者、外國投資

近年來，日本外國游客和外國在留者也持續(xù)增加。自2003年起，日本政府提出了“觀光立國”的政策，希望通過放低簽證門檻推動外國人赴日旅游。去年5月，日本政府通過《觀光立國行動計劃》2.0版，訂立了促進國外游客消費額翻番、增加免稅店至2萬家、2020年訪日游客達到2000萬人次等具體目標，將旅游業(yè)定位為拉動日本經濟的支柱產業(yè)。

根據(jù)日本觀光廳的數(shù)據(jù)，去年日本入境游客已達到1974萬人次，比前一年增長32%；而入境游客在日本的消費額去年已達到3.47萬億日元（約合2301億人民幣）。隨著外國游客增多，日本酒店業(yè)不堪重負，促使日本政府逐步解禁民宿行業(yè)。游客和政策的雙重利好無疑會給日本短租、民宿市場帶來相當程度的推動作用。

赴日旅游消費額與訪日外國游客人數(shù)變化

日本近三年來外國人增長率保持在1%-2%之間。其中，關東地區(qū)無疑是最吸引外國人居住的地區(qū)（下圖）。東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣的外國居民增長率名列前茅。在本國人口負增長的情況下，外國人口凈流入趨勢（尤其是關東地區(qū)），能為日本的三大都市圈帶來更多的有效需求，這也成為海外投資者考慮的因素之一。

日本主要行政區(qū)在留外國人數(shù)量變化

此外，日本的穩(wěn)定性也為外國投資者所看重。國際環(huán)境不確定性上升、“黑天鵝”事件頻發(fā)、外國投資人尋求避險資產等因素，都為日本房地產業(yè)打了一針強心劑。

據(jù)彭博社報道，一名中國富豪去年在日本東京赤坂以13.7億日元（約合7261萬人民幣）買下了兩棟新建住宅房。世界最大的主權財富基金——挪威政府養(yǎng)老基金，也在日本開展房地產投資，在東京收購寫字樓。而中資在投資日本住宅、民宿、旅店、度假村等案例也大幅增加，使得日本房地產市場近幾年來保持上漲態(tài)勢。海外投資者正掀起新一輪日本投資潮。

日本房地產市場中存在分化，由于多重利好因素和特殊性，日本大都市圈中的一些房產依然能夠吸引海外投資機構和個人。