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隨著一線城市房?jī)r(jià)不斷上漲，銀行放貸數(shù)據(jù)成為新增貸款的主流軍，房奴的還款負(fù)擔(dān)也引起社會(huì)關(guān)注。據(jù)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)報(bào)道，中國(guó)房奴的還款壓力已超次貸危機(jī)時(shí)期的美國(guó)人。

北上深房奴：房貸200萬(wàn)起

數(shù)據(jù)顯示，深圳、北京和上海的平均房?jī)r(jià)分別為50842元、47619元和43052元，想要在北京購(gòu)置一套60平方米的房子，按照平均價(jià)計(jì)算，至少要花費(fèi)286萬(wàn)元，扣除20%的首付款57萬(wàn)元，那么仍然需要背負(fù)229萬(wàn)元的房貸，按照公積金貸款3.25%的貸款利率，按揭20年，仍需承擔(dān)12964.46元的月供。

而2016年7月，根據(jù)招聘網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京平均薪酬僅為7720元。

中國(guó)還貸壓力已超經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期的美、日

房貸飆升后，購(gòu)房杠桿也隨之攀升，中國(guó)人的還款負(fù)擔(dān)率與日俱增。中國(guó)購(gòu)房杠桿率有多高？還款負(fù)擔(dān)到底有多重？回答這兩個(gè)問(wèn)題，需要用到交易杠桿率和還款負(fù)擔(dān)率兩個(gè)指標(biāo)。

1.交易杠桿率

交易杠桿率可用來(lái)衡量中國(guó)購(gòu)房貸款的增長(zhǎng)空間。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局、央行及廣發(fā)證券研報(bào)數(shù)據(jù)，中國(guó)新房交易杠桿率為27%，中國(guó)上半年住房（新房＋二手房）交易杠桿率為36%，從歷史上來(lái)看，中國(guó)新房交易杠桿率在2009年達(dá)到高點(diǎn)，連續(xù)兩年回落后重新緩步上升,到今年出現(xiàn)明顯的跳升。

中國(guó)歷年住房交易杠桿率

與美國(guó)和日本相對(duì)比來(lái)看，美國(guó)是一個(gè)購(gòu)房首付比例相當(dāng)?shù)偷膰?guó)家，交易杠桿率要比中國(guó)高出很多，次貸危機(jī)前，基本維持在80%－90%，到2007年升至100％，即所謂的“零首付”購(gòu)房，次貸危機(jī)后迅速回落，2010年至今維持在65%左右。

而日本住房交易杠桿率在1974年約37%，在1987年最高峰也達(dá)到100%，資產(chǎn)泡沫破裂后的五年之間回落到45%左右的水平。

對(duì)比可見，中國(guó)的交易杠桿率雖然低于泡沫時(shí)期的美日，但連年攀升的態(tài)勢(shì)仍值得警惕。

2.還款負(fù)擔(dān)率

還款負(fù)擔(dān)率可用來(lái)衡量中國(guó)居民償還房貸的壓力。根據(jù)廣發(fā)證券研報(bào)數(shù)據(jù)，2011年－2012年，中國(guó)居民家庭每年負(fù)擔(dān)的房貸還款金額占家庭可支配收入的20％以下，到2015年則上升至28%，2016年或?qū)⒔咏?0%。也就是說(shuō)，假設(shè)房奴每月的收入是10000元，那么將有4000元用來(lái)還房貸。

中國(guó)歷年居民還款負(fù)擔(dān)率

同樣與美、日兩國(guó)比較。美國(guó)在次貸危機(jī)時(shí)期，還款負(fù)擔(dān)率最高達(dá)32%，2015年，還款負(fù)擔(dān)率為27%左右。而日本在資產(chǎn)泡沫時(shí)期，還款負(fù)擔(dān)率最高達(dá)到45%，資產(chǎn)泡沫破裂后，才逐步回到20％左右的水平。

對(duì)比可見，中國(guó)目前高達(dá)40%還款負(fù)擔(dān)率，已超越次貸危機(jī)時(shí)期的美國(guó)，已接近資產(chǎn)泡沫時(shí)期的日本，可見，中國(guó)人的負(fù)債程度之深，還款壓力之大。

專家：樓市短期不存在下跌基礎(chǔ)

9月9日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布8月CPI、PPI數(shù)據(jù)。8月CPI同比增1.3%創(chuàng)年內(nèi)新低，PPI則繼續(xù)收窄。持續(xù)的低通脹環(huán)境與低迷的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)表明央行仍有貨幣寬松的空間和，雖然近階段央行貨幣放松極為謹(jǐn)慎，不放松但也不會(huì)收緊。

目前部分城市調(diào)控再起，這對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，未來(lái)會(huì)如何呢？交銀國(guó)際董事總經(jīng)理洪灝對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，樓市雖然短期透支了很多購(gòu)買力，但看不到大跌機(jī)會(huì)；花旗銀行研究部蔡金強(qiáng)甚至認(rèn)為，今年和明年房地產(chǎn)的繁榮機(jī)會(huì)是很高的，甚至是必然。

而貨幣超發(fā)導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲會(huì)有兩種結(jié)果：

一種是80年代末的日本，貨幣超發(fā)，經(jīng)濟(jì)增速卻在放緩，由于日本央行的干預(yù)，日元還是升值的，結(jié)果是日本房地產(chǎn)資產(chǎn)被嚴(yán)重高估。迫于通脹和貶值壓力，日本央行大幅提高利率、緊縮貨幣供給，穩(wěn)定了匯率，卻最終導(dǎo)致股市和樓市崩盤。

另一種是2008年前的俄羅斯，同樣是貨幣超發(fā)，資產(chǎn)價(jià)值被高估，俄羅斯為穩(wěn)定樓市，選擇讓匯率貶值，貨幣購(gòu)買力大幅受損。

地方政府賣地成癮

高房?jī)r(jià)的源頭是什么？最近接連拍出的"地王”對(duì)推高房?jī)r(jià)功不可沒(méi)。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩配合各地的去產(chǎn)能調(diào)結(jié)構(gòu)，地方政府債務(wù)連年攀升。2016年前8個(gè)月，地方政府債券發(fā)行4.8萬(wàn)億，發(fā)行規(guī)模超去年全年。大部分省會(huì)直轄市都選擇靠賣地償債，土地財(cái)政成為地方財(cái)政非稅收收入的主要來(lái)源。

而對(duì)于巨額土地收入的使用去向，由于較少有地方政府公布，公眾難以知曉詳細(xì)情況。

據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，從1999年至2015年，這17年全國(guó)土地出讓收入總額約27.29萬(wàn)億元，年均1.6萬(wàn)億元。另?yè)?jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，2016年1~7月全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入累計(jì)約1.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.1%。

結(jié)合當(dāng)前土地市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，到今年年底，全國(guó)土地出讓收入總額累計(jì)有望超過(guò)30萬(wàn)億元。

這筆巨額資金歸誰(shuí)所有？答案也很直白：絕大多數(shù)劃歸了地方政府。

從1994年至今，出讓金不再上繳中央財(cái)政，全部留歸地方。地方政府獲得土地出讓金后，去除征地拆遷補(bǔ)償支出、土地出讓前期開發(fā)支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民支出等成本，剩下的土地利潤(rùn)都?xì)w地方所有。于是，土地出讓金收入成為地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源。

在土地財(cái)政的運(yùn)作模式下，通過(guò)土地出讓直接賺錢是一個(gè)因素，另外借此搭建投融資平臺(tái)也是地方政府重點(diǎn)所在。

這也衍生出當(dāng)下地方土地財(cái)政的問(wèn)題。地方政府不僅壟斷了建設(shè)用地的“賣地權(quán)”，而且對(duì)于越來(lái)越豐厚的土地收入有絕對(duì)的支配權(quán)。

地方政府不公開賣地收入的具體去向，導(dǎo)致民眾乃至人大機(jī)關(guān)無(wú)法對(duì)其履行監(jiān)督職責(zé)?？赡墚a(chǎn)生的一個(gè)后果就是錯(cuò)位：不應(yīng)該支出的項(xiàng)目得到了錢，而本應(yīng)該投資的項(xiàng)目可能沒(méi)有獲得資金。

比如，2015年6月審計(jì)署發(fā)布的審計(jì)工作報(bào)告就指出，土地出讓支出中有部分違規(guī)用于彌補(bǔ)行政經(jīng)費(fèi)、對(duì)外出借、修建樓堂館所等；征地拆遷中，一些地方和單位少支付補(bǔ)償17.41億元，編造虛假資料等套取或騙取補(bǔ)償。

而地方通過(guò)國(guó)土部門收儲(chǔ)大量土地，做大土地出讓市場(chǎng)，可以借此做大城市投融資平臺(tái)(可抵押的土地增多)，增加對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資，此外，商業(yè)用地出讓增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)隨之變大，附帶而來(lái)的稅收也會(huì)增加。

《2015年中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》顯示，截至2015年底，全國(guó)84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為49.08萬(wàn)公頃，抵押貸款總額11.33萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)8.8%和19.1%。

土地財(cái)政發(fā)展那么多年，已廣為外界詬病，其理由是推高房?jī)r(jià)或者釀成征地糾紛。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)有中央地方財(cái)政體制下，地方事權(quán)多而財(cái)力小，缺少稅源，不得不借助變現(xiàn)土地資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)?？梢哉f(shuō)，這些機(jī)制不進(jìn)行改革，則無(wú)法觸及到高房?jī)r(jià)的核心。