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近日，一則“小區(qū)停車位應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售”的信息在朋友圈瘋傳，并附上法院判決，并認(rèn)為這是大快民心的好消息，歡迎大家轉(zhuǎn)載等內(nèi)容。不過近日事件又發(fā)生了轉(zhuǎn)折。所謂權(quán)威報(bào)道居然可能是“斷章取義”！到底情況怎么樣？我們一起來看吧。

那么，大家覺得是不是真的呢？

先來回顧一下網(wǎng)傳的消息：

“全國首例，業(yè)主委員會(huì)因?yàn)橥＼囄缓烷_發(fā)商打官司獲得勝訴，居民免費(fèi)使用停車位，開發(fā)商無權(quán)售賣停車位”。南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的地下停車庫之爭案件，南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會(huì)管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。”

這消息真的很振奮人心

但事情的真相是否這樣？

再看一下真實(shí)的來源：

上述內(nèi)容來源于2011年南京鼓樓區(qū)法院一審判決，而一審判決后，被告星漢公司不服，向南京市中級人民法院提起上訴，請求中院依法駁回業(yè)委會(huì)的訴訟請求，南京市中級人民法院經(jīng)審理，認(rèn)為原審查明事實(shí)不清，裁定：撤銷原判，發(fā)回重審。

重審結(jié)果：開發(fā)商支付業(yè)委會(huì)50萬車庫出售款，其他訴訟請求被駁回。法院認(rèn)為，星漢城市花園小區(qū)規(guī)劃核準(zhǔn)車庫數(shù)量為36個(gè)，實(shí)際建設(shè)59個(gè)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，超規(guī)劃建設(shè)的23個(gè)車庫應(yīng)屬業(yè)主共有。

依據(jù)不足，法院不予支持

規(guī)劃核準(zhǔn)的36個(gè)車庫中，按照2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）》第六條的規(guī)定，應(yīng)有不低于15%（最低6個(gè)）的車庫為業(yè)主保留。因此，星漢城市花園小區(qū)業(yè)主實(shí)際有權(quán)取得的車庫為29個(gè)，原告業(yè)委會(huì)要求確認(rèn)其對小區(qū)全部車庫均有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，依據(jù)不足，法院不予支持。

2014年9月，鼓樓區(qū)法院經(jīng)審理，作出重審判決，被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于本判決生效起十日內(nèi)給付原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)車庫出售款500000元；駁回原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)的其他訴訟請求。

傳聞是真，結(jié)果卻是斷章取義

所以“小區(qū)車庫判歸業(yè)主”是誤傳，后南京晨報(bào)就此事進(jìn)行報(bào)道澄清：全國首例小區(qū)車庫之爭確有其事，微信中瘋傳“車庫判歸業(yè)主”的消息，是有人斷章取義，不負(fù)責(zé)任傳播的結(jié)果。

開發(fā)商是否有權(quán)售賣車位？

要搞清楚開發(fā)商是否有權(quán)售賣車位，我們首先看看《物權(quán)法》是怎么規(guī)定的，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：

“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”

所以如果是屬于開發(fā)商在規(guī)劃內(nèi)的車位，滿足立項(xiàng)和規(guī)劃條件、辦理了土地出讓手續(xù)，可以辦理所有權(quán)證書的車位，歸屬于車位的建造單位即開發(fā)商，開發(fā)商有權(quán)通過與業(yè)主簽訂合同購買車位，業(yè)主并辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，即可成為車位的專有產(chǎn)權(quán)人。

這部分不計(jì)入公用建筑面積

但日常生活當(dāng)中，經(jīng)常會(huì)有開發(fā)商會(huì)將小區(qū)規(guī)劃為的地下人防工程部分，劃定為車位，以較低的價(jià)格賣給業(yè)主的情況。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。

從上述規(guī)定可以看出，人防車位是由人民防空管理部門代表國家行使所有者權(quán)能，該類車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主。

地上車位分兩種

會(huì)有開發(fā)商為了滿足臨時(shí)停放車輛而設(shè)置在小區(qū)地上的劃定車位。

但地上的車位又分兩種：

一種是小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位；

另一種是開發(fā)商在規(guī)劃外新增車位。

物權(quán)法第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

而《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條進(jìn)一步明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。”

因此：

●建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位屬于開發(fā)商所有；

●建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位之外新增的車位，且占用了公共土地，則屬于小區(qū)業(yè)主共有。

總結(jié)

所以，如果小區(qū)的車位是屬于經(jīng)規(guī)劃審批建設(shè)的車位，屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)通過協(xié)議出售、出租，開發(fā)商與業(yè)主簽訂的車位買賣合同合法有效，業(yè)主再提出開發(fā)商無權(quán)售賣，要求退錢的理由是不能成立的。