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如果要用一個字來概括上半年的樓市，那非“火”莫屬，這不僅是指樓市，還有土地市場與房企。如果要用三個關(guān)鍵詞來概括上半年的顯著特征，那就是二線城市、地王、國企。

事實上，這些市場內(nèi)部各有自己的特點，遠(yuǎn)非簡單的二三字可以概括。例如：在上半年的樓市中，雖然一二線均出現(xiàn)了上漲，但二線城市的火爆實際上超過了一線；土地市場上，一二線雖然逢拍必出地王，但細(xì)究起來，大部分都被國企拿走了。對于上半年樓市的這些特點，接下來，我們一起通過數(shù)字對比來看一下。

樓市：二線城市成交量領(lǐng)跑百城住宅房價均上漲

2016年上半年，在去庫存的大招之下，各地樓市一片紅火，一線城市中以上海、深圳為代表，二線城市中合肥、南京、蘇州的增長率則不可小覷。

總體來看，來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，50個代表城市商品住宅月均成交約3500萬平方米，同比增長36.6%，絕對量創(chuàng)歷史同期最高水平。

其中，一季度，代表城市商品住宅月均成交面積達(dá)到3135萬平方米，同比大幅增長50.1%；3月單月成交量達(dá)4410萬平方米，同比增長86.4%，絕對水平創(chuàng)歷史單月新高。二季度以來，代表城市商品住宅月均成交約3930萬平方米，同比增長27.4%，較一季度收窄22.7個百分點。

分城市來看，上半年各類城市成交同比均增加但增速放緩，其中二線城市增幅最高。據(jù)初步統(tǒng)計，上半年，一線城市月均成交量83萬平方米，同比增長9.3%，增速在各類城市中最低。二線代表城市月均成交93萬平方米，同比增長41.2%，增幅在各線城市中最為顯著。三線代表城市月均成交量42萬平方米，同比增長37.8%。

價格方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，百城住宅均價環(huán)比持續(xù)上漲，上半年累計上漲7.61%。其中，一季度累計上漲2.94%，3月環(huán)比漲幅達(dá)到歷史最高點，為1.90%；二季度保持較高漲幅，累計上漲4.54%。

分城市來看，一線城市上半年累計上漲12.79%，漲幅較去年同期擴(kuò)大7.62個百分點；二線城市累計上漲5.33%，其中蘇州、南京累計漲幅超過20%；三線城市累計上漲4.27%，其中東莞、中山、惠州漲幅超過25%，居全國前列。

火爆的樓市或多或少地透支了樓市的需求。據(jù)此，中國指數(shù)研究院預(yù)計，下半年，一線城市中，北京、上海漲幅趨緩；深圳近兩月二手房價格已轉(zhuǎn)為下跌，未來也將影響到新房市場預(yù)期。南京、蘇州等強二線城市上半年房價過快上漲，價格水平已在一定程度上超出購買力，且價格對信貸政策敏感度高，政策收緊下可能出現(xiàn)價格調(diào)整；東莞、惠州、廊坊等一線周邊城市受大城市需求輻射影響，未來發(fā)展預(yù)期樂觀，房價上漲動力仍然較足。而二線城市中的成都、重慶樓市供應(yīng)充足，房價上漲動力相對較弱。

房企：利潤率小幅反彈千億軍團(tuán)或擴(kuò)容

火爆的市場也讓房企盆滿缽滿。根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測顯示，截至6月30日，銷售額超過50億的企業(yè)達(dá)到115家，比去年同期增加了46家，銷售額共計23397億元，約占全國市場份額的43%。

其中，萬科、恒大、碧桂園、綠地、保利五家房企表現(xiàn)搶眼。萬科半年報顯示，2016年1月至6月公司累計實現(xiàn)銷售面積1409萬平方米，銷售金額1900.8億元。這對深陷“寶萬華大戰(zhàn)”的萬科管理層來說，不得不說是一份漂亮的答卷。

碧桂園的業(yè)績預(yù)告顯示，截至2016年6月30日止六個月，集團(tuán)共實現(xiàn)合同銷售金額約1250.7億元，合同銷售建筑面積約1564萬平方米，回款超過1051億元。得益于上半年優(yōu)異的業(yè)績，碧桂園將年內(nèi)合同銷售目標(biāo)調(diào)高至2200億元，較原來的1680億元高出520億元。

數(shù)據(jù)來自：億翰智庫

這背后透露出的是，行業(yè)集中度仍在不斷加快。來自億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，百強房企銷售金額集中度已接近50%，賣了全國近一半的房子。

隨著業(yè)績的強勢增長，融創(chuàng)和華夏幸福也有望挺進(jìn)千億軍團(tuán)。多家統(tǒng)計機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，華夏幸福和融創(chuàng)中國的銷售金額分別達(dá)到593.5億元和590億元，分別排名第七、第八。

”近五年來，融創(chuàng)的合同銷售額呈跳躍式增長，從2010年上市初的86億，到2015年的734.6億，復(fù)合增長率接近55.81%。而在房企業(yè)績排名上，也已從TOP10到如今穩(wěn)坐前八。盡管融創(chuàng)今年銷售目標(biāo)為800億，按目前趨勢來看，今年業(yè)績有望突破千億，并再創(chuàng)公司歷史新高。”億翰智庫分析認(rèn)為。

上半年一個最大的亮點是，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率小幅上升，這是房企最值得高興的事兒。

不過，這或許只是房企的利潤率下滑過程中的一個小反彈。對此，億翰智庫分析認(rèn)為：“這只是延后了行業(yè)洗牌的時間，但不會阻斷利潤率下滑的進(jìn)程。行業(yè)利潤率至少要有兩到三年左右的時間維持在0-5%的利潤率水平才能夠驗證行業(yè)利潤率見底。在行業(yè)利潤率下降的背景下，企業(yè)的如何選擇在低利潤空間里做戰(zhàn)略選擇就非常重要。是繼續(xù)堅守行業(yè)，還是創(chuàng)新轉(zhuǎn)型是必須要回答的問題。”

土地市場：供不應(yīng)求地王央企造

在樓市與去庫存不斷加快的進(jìn)程中，房企補倉意愿也極為強烈。2016年上半年，一線城市、及強二線城市“地王”頻出便是最好的例證。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，面對如此火爆的需求，2016年1-6月，全國300個城市土地出讓金總額為10818億元，同比增加34%。全國300個城市成交樓面均價為1659元/平方米，同比上漲35%。溢價率為41%，較去年同期上升31個百分點；。

與之相反的是供應(yīng)的減少。2016年1-6月，全國300個城市共推出土地12670宗，同比減少9%；推出土地面積47369萬平方米，同比減少1%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）3561宗，同比減少11%；推出土地面積14480萬平方米，同比減少6%。

不得不說，在樓面價和溢價率的上漲的過程中，供不應(yīng)求的狀況也起了一定的助推作用。

其中，二線城市土地成交火熱，樓面價漲幅創(chuàng)新高。2016年以來，以南京、合肥、蘇州、杭州為代表的熱點二線城市土地市場高溫不退，總價和單價地王頻現(xiàn)，樓面價漲幅領(lǐng)銜全國。1-6月二線城市出讓金及樓面價分別同比大漲84.2%、88.7%，溢價率也較去年同期提高41.66個百分點，增幅顯著。

在激烈的拼搶中，國企扮演了重要的角色。6月29日上午，上海浦東新區(qū)新場旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊進(jìn)行公開土地拍賣。最后經(jīng)過多輪競拍，中糧地產(chǎn)(中糧萬科長陽半島中糧祥云國際生活區(qū))以24.4億元摘得土地，樓板價35744元/平方米，溢價率235.62%。

這只是冰山一隅。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國涌現(xiàn)205宗地王，6月的地王數(shù)目已再次刷新歷史紀(jì)錄。而在205宗地王里，央企和國企占據(jù)了半壁江山。分析認(rèn)為，這或許是因為國企改革進(jìn)入關(guān)鍵階段，地產(chǎn)板塊整合勢在必行，為了不被整合掉，國企只能不斷拿地，加大自己的籌碼。

對于下半年的土地市場，中國指數(shù)研究院預(yù)計道：“重點二線城市仍是房企爭奪焦點，但個別城市受調(diào)控與預(yù)期影響，土地市場熱度趨弱，土地市場熱度可能向武漢、鄭州、成都、重慶等二線城市不斷傳導(dǎo)。”

回顧歷史是為了把握更好的未來。雖然說，上半年樓市、地市、房企均實現(xiàn)了豐收，但實際上，在各種利好的刺激下，這種火熱里伴隨著置業(yè)者需求的提前釋放。下半年，面對不斷減少的需求，高企的價格，及即將收緊的調(diào)控，市場或存在一定的回調(diào)壓力，此時的房企也更應(yīng)以跑量為主要目標(biāo)。