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香河大香線(xiàn)上，好幾輛小客車(chē)緊隨卡車(chē)拐進(jìn)工地。塵土飛揚(yáng)中，滿(mǎn)載看房人的小客車(chē)扎堆兒停在“香公館”售樓處前。此時(shí)，售樓處里早已人頭攢動(dòng)。

從京哈高速進(jìn)香河，大香線(xiàn)是必經(jīng)之路，路兩側(cè)樓盤(pán)密布。幾天前本報(bào)曾報(bào)道，滿(mǎn)版香河“利好消息”的克隆版北京日?qǐng)?bào)被開(kāi)發(fā)商拿來(lái)當(dāng)賣(mài)房“利器”。記者追蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這張假報(bào)紙折射的，正是北三縣樓市異?；鸨澈蟮膩y象。

報(bào)告未批樓盤(pán)已標(biāo)城鐵站

香公館沙盤(pán)前，售樓代理肖旺向購(gòu)房人細(xì)數(shù)香河利好。她拿出手機(jī)里的一張照片，正是克隆版的北京日?qǐng)?bào)。雖然假報(bào)紙的面目早已被揭穿，但她依然堅(jiān)稱(chēng)：“報(bào)紙上的事兒都是真的！”

這些“利好”消息在多個(gè)售樓處傳來(lái)傳去，具體信息卻沒(méi)人說(shuō)得清：多家開(kāi)發(fā)商說(shuō)京唐城際鐵路在香河設(shè)站且車(chē)站與樓盤(pán)距離不遠(yuǎn)。但記者向主導(dǎo)這條鐵路修建的京津冀城際鐵路公司相關(guān)負(fù)責(zé)人確認(rèn)，京唐城際可研報(bào)告還未獲正式批復(fù)，具體站位都沒(méi)定。在孔雀城壹城郡售樓處的巨幅示意圖上，北京地鐵八通線(xiàn)已經(jīng)向南延伸到了覓子店，而實(shí)際上，眼下正進(jìn)行前期工作的八通線(xiàn)南延，只是延長(zhǎng)一站到環(huán)球主題公園而已。

這些天，一個(gè)更轟動(dòng)的消息在肖旺的朋友圈出現(xiàn)——“接內(nèi)部通知，香河房?jī)r(jià)20日到22日起，每平方米整體上漲一千元……”如此敏感的漲價(jià)消息，由誰(shuí)來(lái)制定和發(fā)布？在記者追問(wèn)下，她終于道出真相：“類(lèi)似漲價(jià)消息只是銷(xiāo)售的說(shuō)辭，編輯一個(gè)消息發(fā)朋友圈炒作。”

去年開(kāi)始，北京城市副中心建設(shè)提速，各種傳言如潮水般涌向北三縣，這里儼然成了京津冀協(xié)同發(fā)展的“橋頭堡”。很快，北三縣樓市被徹底引爆，剛需與投資客一齊涌來(lái)，成交量猛增，房?jī)r(jià)打著滾兒上漲。

以盤(pán)踞大香線(xiàn)周邊多年的孔雀城系列項(xiàng)目為例，去年6月均價(jià)在每平方米5800元左右，而現(xiàn)在類(lèi)似項(xiàng)目已飆升至每平方米1.5萬(wàn)元以上。售樓處銷(xiāo)售員小周介紹，“上崗前公司都會(huì)進(jìn)行關(guān)于京津冀方面消息的‘培訓(xùn)’，也不管消息是真是假。”去年6月時(shí)，京津冀一體化有什么具體內(nèi)容誰(shuí)也不知道，后來(lái)，京唐城際鐵路等消息越來(lái)越多，也就開(kāi)始慢慢加料忽悠購(gòu)房人。

30秒不決策喪失選房資格

雖然上周日才開(kāi)盤(pán)，但香公館售樓處里從上周三起就已門(mén)庭若市。幾輪熱銷(xiāo)后，大香線(xiàn)上樓盤(pán)逐漸進(jìn)入“無(wú)房可售”的狀態(tài)，香公館放出“排號(hào)”的消息后，立刻引來(lái)七八十人排號(hào)。

所謂“排號(hào)”，就是在正式開(kāi)盤(pán)前，先對(duì)有購(gòu)房意向的人群進(jìn)行排號(hào)，雖未真正交易，但都需購(gòu)房人繳納一筆上萬(wàn)元的排號(hào)費(fèi)。

提前四天就來(lái)排號(hào)，劉平（化名）終于擠進(jìn)了前20名。上一次，因?yàn)閬?lái)晚了，她只排到400多號(hào)，等到她選房時(shí)，只剩位置不好的房子。

“排號(hào)是最好的銷(xiāo)售手段。”銷(xiāo)售員小王透露，排號(hào)其實(shí)是一種饑餓營(yíng)銷(xiāo)，當(dāng)買(mǎi)房者排到號(hào)后，如果第一次開(kāi)盤(pán)時(shí)沒(méi)搶到房子，那在第二次排號(hào)時(shí)將優(yōu)先往前排，雖然房?jī)r(jià)一直在漲，但買(mǎi)房者不會(huì)輕易放棄。于是，銷(xiāo)售的成交率非常高，客戶(hù)流失的情況也特別少。“順?shù)N每平方米1萬(wàn)元就能買(mǎi)下來(lái)的房子，通過(guò)排號(hào)的方式，你可能要等房?jī)r(jià)漲到每平方米1.4萬(wàn)元才能買(mǎi)到。”他說(shuō)。

更讓人恐慌的是買(mǎi)房過(guò)程。劉平回憶，與排號(hào)的艱辛相比，整個(gè)選房過(guò)程甚至不超過(guò)一分鐘，只能一人進(jìn)去看，無(wú)法商量。

這樣的選房方式在香河的樓盤(pán)并不少見(jiàn)，而且有著多項(xiàng)潛規(guī)則：即使繳了排號(hào)費(fèi)，購(gòu)房人也只能知道一個(gè)價(jià)格區(qū)間；選房時(shí)，即使是夫妻購(gòu)房，也只能有一人進(jìn)屋單獨(dú)選房并看到真正的價(jià)格；由于人多且時(shí)間有限，往往選房的時(shí)間只有30秒；這30秒里，里面的“助選員”會(huì)專(zhuān)門(mén)“忽悠”你趕快出手；選房人如果猶豫不決，時(shí)間一長(zhǎng)就會(huì)被帶出場(chǎng)，也就喪失了選房資格……

北京房地產(chǎn)業(yè)一位資深人士解釋?zhuān)瑢?duì)選房時(shí)間給出如此嚴(yán)苛的要求，實(shí)際是向購(gòu)房人施加一種壓迫感、恐慌感，從而加速成交。

無(wú)預(yù)售證也敢開(kāi)盤(pán)售房

看房時(shí)“忽悠”，選房時(shí)“恐慌”，而到了正式買(mǎi)房環(huán)節(jié)，依然是漏洞百出。

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

不過(guò)對(duì)于新開(kāi)盤(pán)的香公館是否取得了相關(guān)證件，記者卻得到兩個(gè)截然不同的答案。售樓人員金秋說(shuō)，香公館“五證（包括預(yù)售證）”齊全；而另一位銷(xiāo)售趙麗則說(shuō)，香公館的預(yù)售證等證件要在九十月份才能下來(lái)。

記者致電香河縣房管局，一位工作人員介紹，該縣對(duì)取得預(yù)售證的樓盤(pán)會(huì)在網(wǎng)站上實(shí)時(shí)公示。記者以劉平買(mǎi)下的二期9號(hào)樓查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，所列信息并未包括該樓的預(yù)售證。劉平說(shuō)，雖然已經(jīng)交款，但還只是草簽合同，需要過(guò)兩個(gè)月才能簽正式合同和辦理網(wǎng)簽。

為何會(huì)先草簽而不是正式簽合同？上述業(yè)內(nèi)人士解釋?zhuān)话銇?lái)說(shuō)草簽合同都是在樓盤(pán)沒(méi)有取得預(yù)售證等資質(zhì)時(shí)進(jìn)行。如果證件齊全，選房之后不久就會(huì)簽訂正式的合同并辦理網(wǎng)簽；但如果“五證不全”，開(kāi)發(fā)商違規(guī)提前出售，就會(huì)與購(gòu)房人先草簽一份協(xié)議，等到證件齊全后才會(huì)正式簽合同。

“之前，別說(shuō)五證，有時(shí)只有一個(gè)證，開(kāi)發(fā)商就敢開(kāi)盤(pán)賣(mài)房了。”他說(shuō)，即使現(xiàn)在監(jiān)管從嚴(yán)，依舊會(huì)有開(kāi)發(fā)商鋌而走險(xiǎn)，預(yù)售證成了可有可無(wú)的擺設(shè)。

這個(gè)說(shuō)法被孔雀城壹城郡銷(xiāo)售小沈證實(shí)。他說(shuō)，雖然已經(jīng)開(kāi)始排號(hào)，預(yù)計(jì)下個(gè)月就要開(kāi)盤(pán)出售，但該樓盤(pán)的預(yù)售證還沒(méi)有拿到，“在開(kāi)盤(pán)之后兩三個(gè)月預(yù)售證才基本能下來(lái)吧！”

“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，購(gòu)房者的策略是比較混亂的。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，開(kāi)發(fā)商隨意報(bào)價(jià)、房源和售房資格審核不到位，這些都會(huì)導(dǎo)致潛在風(fēng)險(xiǎn)。從實(shí)際情況看，賣(mài)方市場(chǎng)太強(qiáng)勢(shì)，導(dǎo)致很多樓盤(pán)銷(xiāo)售或買(mǎi)賣(mài)規(guī)則被篡改。未來(lái)要規(guī)范市場(chǎng)秩序，關(guān)鍵要設(shè)立舉報(bào)制度，同時(shí)對(duì)于部分違規(guī)銷(xiāo)售的房企和代理企業(yè)，適當(dāng)增加懲罰機(jī)制。