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痛點一：勢弱的大型主力店成負(fù)擔(dān)，請神容易送神難

萬達廣場拋棄自家開的百貨及KTV；朝陽大悅城的主力永旺Jusco撤場改成場景街區(qū)；華潤萬象城帶來開在杭州及成都的尚泰百貨早已人走茶涼，鄭州萬象城剛剛撤走百盛，也要打造室內(nèi)場景商業(yè)街區(qū)。

當(dāng)下主力店都在面臨生存危機，不只是百貨，大賣場、KTV、電器城類的傳統(tǒng)主力店都在經(jīng)歷巨變。

如今的中國商業(yè)地產(chǎn)，敢于創(chuàng)新的商管團隊越來越多，砍掉不漲人氣的主力店，自己來升級打造就是當(dāng)下的大趨勢，當(dāng)然，當(dāng)年簽的長約已成負(fù)擔(dān)，陣痛及談判拉鋸戰(zhàn)必不可少。

痛點二：奢侈商業(yè)寒冬好多年，請都請不來

恒隆、太古、九龍倉的年報早已出來，香港商業(yè)地產(chǎn)業(yè)績慘目忍睹。內(nèi)地二三線的奢侈mall業(yè)績同樣或下滑或瓶頸。去年原本要開業(yè)的諸多奢侈Mall早已推遲進度。

如今，大部分奢侈品牌關(guān)的比開的還多。今年又碰到經(jīng)濟不景氣的一年，即使克強總理在兩會答應(yīng)了今年要減少奢侈商品進口稅，但形式依然極其不樂觀。

中國奢侈商業(yè)市場規(guī)模正萎縮，很多奢侈品牌，正經(jīng)歷大調(diào)整的變革，一年關(guān)幾家開幾家，都是個位數(shù)，有的甚至已不打算在二三線城市開店。

痛點三：整體規(guī)模開發(fā)慢，對萬達望塵莫及

萬達去年開26家今年55家，正加速規(guī)?；?，席卷中國遠郊及內(nèi)陸小城市搶占商業(yè)先機。中國的商業(yè)地產(chǎn)商90%都停留在一年開幾家，開1-2家的都比比皆是。

大悅城3年前曾號稱5年開20家，但如今一年1-2家的速度，要實現(xiàn)太難。今年年初，大悅城總經(jīng)理韓石離職跳槽龍湖，剛剛升職的大悅城副總經(jīng)理吳錚則表示要加碼輕資產(chǎn)讓大悅城增速，2016年大悅城正推進天津和平大悅城、杭州大悅城、深圳大悅城、上海前灘及成都酒城等項目。

痛點四：請來業(yè)內(nèi)大神，但真不一定管用

個人再優(yōu)秀，但依然要靠體系及團隊。開一家店和開連鎖店是完全不一樣的團隊架構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)項目更是如此。

找了一打咨詢機構(gòu)，但最終，最下功夫最省錢的依然是自家挖人打造的商管團隊。

挖來幾波的人，萬達的、凱德的，操作方式及管理理念完全不同，于是按部就班各成體系，不兼容導(dǎo)致團隊內(nèi)斗加劇，影響項目進度。

痛點五：賣房子養(yǎng)商業(yè)依舊是主旋律，誰讓賣房最來錢

從港商到內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大鱷，砸商場推房價，賣房養(yǎng)商場早已是慣性主旋律。誰讓商場的回報率一直不高呢，地產(chǎn)才是核心，商業(yè)更多時候則是高潛的添頭。

商業(yè)做牛了的，都巴望著賣房子能多賺點，崇邦及誠品就是最新的典型。崇邦這幾年開發(fā)的綜合體，沒房賣的都已經(jīng)不接了。誠品這樣的文藝范書店，在蘇州金雞湖畔都賣起了住宅，打造更高盈利模式。

痛點六：回報期水中望月，一打商家占便宜，有的還要求降租

3年回報期的都是有花頭的屯了很多很多年的一城市最牛地段項目，8-9年的回報期那算好的了，十幾年回報期的一打，還面臨過四、五年就成掉價老項目的風(fēng)險。

商業(yè)地產(chǎn)真實租金，和網(wǎng)絡(luò)里為了宣傳、假傳假爆出來的相差太多。只有業(yè)內(nèi)人，才知道高主力店、快時尚大牌、人氣餐廳、兒童體驗業(yè)態(tài)在簽租金合約時到底有多坑。商場賺到的遠比大眾想象的少。

而且在這實體店大敗退的時間段里，香港商鋪租金都大跳水了，大陸很多商家當(dāng)初簽虧了的早已蠢蠢欲動。

痛點七：土地成本、團隊成本、融資成本居高不下，從沒低過

這兩年一線城市都在限制拍地，再加上一打二三線城市發(fā)展商涌進來，土地價格當(dāng)然不便宜，沒看港資都不敢拿地了嗎!

中國近8萬家開發(fā)商，都知道商業(yè)有料的綜合體才最賺大錢，但有靠譜的商管團隊的畢竟是少數(shù)，高薪挖角到處有，也算行業(yè)常態(tài)，這樣得來的團隊，成本當(dāng)然不會底。不是每一家都有萬達流水線般的學(xué)院，以及凱德的工匠般的師傅帶徒弟制。

商業(yè)地產(chǎn)的融資成本從來沒低過，銀行、券商、險資、基金、信托都有各自的體制內(nèi)算盤，喊了很多年的REITS目前也有少數(shù)幾家背景雄厚的拿了牌照正小心走。想拿到國外3-5%的點，就夢吧。

痛點八：政府逼著開業(yè)還搞極致扎推惡性競爭的新商圈，哭笑不得

商業(yè)有其自身發(fā)展規(guī)律，但政府可不管是不是生地又或者時機好不好，時不時地開大會動員逼著開業(yè)。實在是區(qū)域不成熟，太早開業(yè)，會大大增加項目運營成本，增長培養(yǎng)期，降低投資回報率，甚至那些不能承受壓力的好品牌也會出走。

一塊生地，還沒交通優(yōu)勢的生地，堆十幾個甚至幾十個商業(yè)地產(chǎn)項目，太多的惡性競爭。對運營型商業(yè)來說，就是個難熬的大困局。當(dāng)年，萬達曾在上海嘉定新城那退地就是典型的這類情況。

痛點九：商業(yè)地產(chǎn)大變革的時代，不進則退

真的是商業(yè)地產(chǎn)大洗牌的時間段，內(nèi)資軍團這些年早已崛起，但最受期待的項目依然大多是外資的創(chuàng)新體驗款。

曾經(jīng)，凱德、恒隆曾經(jīng)是中國商業(yè)地產(chǎn)的王者，這些年，太古、瑞安、新光天地、大悅城、誠品崛起，用項目說話逐漸征服中國新一代。

曾經(jīng)，萬達獨樹一幟，但如今，環(huán)球港、吾悅廣場、龍湖天街、愛琴海強勢逆襲。這就是不進則退的商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)期。

痛點十：變革太快，消費者要求的越來越高，商場越來越砸錢

中國內(nèi)地中產(chǎn)群體及頂層精英的生活方式及商業(yè)需求早已和十年前大不同，正逐步和亞洲發(fā)達地區(qū)，香港、東京、新加坡、首爾同化。

主力消費者已是正當(dāng)年的70、80后以及正崛起的90后，品質(zhì)生活及情感認(rèn)同主導(dǎo)下的品牌選擇更任性，對社交化的新娛樂及有趣的體驗新業(yè)態(tài)越來越熱衷，對品牌的鑒別力更高。

西單大悅城去年調(diào)整了20%商家，今年則是50%。上海嘉里中心、正大廣場同樣品牌大洗牌，以應(yīng)對消費者的新需求。

這樣的背景下，商場當(dāng)然越來越砸錢，玩創(chuàng)新場景的代價無可避免。