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從今年5月1日起,備受關(guān)注的“營改增”將擴大試點行業(yè)范圍。其中,建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四個行業(yè)將納入營改增試點范圍。自此,現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅,其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,營改增的推出對地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)不會帶來劇烈變化,但未來將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。其中,營改增鼓勵所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣,這對從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)來說,對房地產(chǎn)業(yè)尤其商業(yè)地產(chǎn)的去庫存起到促進作用。

營改增后

商用物業(yè)將受益

值得關(guān)注的是,營改增后所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。業(yè)內(nèi)人士評價,該項措施對于所有企業(yè)而言都將是利好因素。尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時,購置辦公樓的成本會降低。該舉措也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件的消費預(yù)期。

資料顯示,目前全國有2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn),眾多房企正面臨空前的商用物業(yè)去庫存壓力。營改增的落地將有望促進寫字樓庫存去化。

同時,受該措施影響,不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項目大宗交易成本會降低,也將促使土地、項目收購,加速房地產(chǎn)行業(yè)整合。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,企業(yè)作為逐利的主體,勢必會在基本面較好的城市投資購房,促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟基本面較好的城市繼續(xù)向好,其他城市由于仍然有去庫存壓力,不會到市場基本面不好的城市投資。

土地成本

或?qū)⑦M一步上行

“房地產(chǎn)格局的重大變化,幾乎都是和稅制緊密相連。房地產(chǎn)營改增,對房企來說短期體現(xiàn)為稅負(fù)下降,但長期則體現(xiàn)為地價上漲。”華泰證券分析師認(rèn)為,目前營改增試點期間,對房地產(chǎn)行業(yè)短期的影響并不大,但試點到期之后正式推行時是否會有新的變化則需要關(guān)注。長期來看,營業(yè)稅占地方稅收比重高的省市需要逐步出臺應(yīng)對措施,特別是在地方政府平臺杠桿加足了的省市。2007-2011年,有9個省市對營業(yè)稅十分依賴,營業(yè)稅占地方稅收比重都超過了40%,其中包括北京,達到41%。

業(yè)內(nèi)人士分析,當(dāng)前行業(yè)毛利率平均20%左右。其中,人工成本、大宗原材料價格沒有大幅上漲的情況下,毛利率下降的根本原因來自于地價上漲。盡管在三四線城市土地出讓已經(jīng)大幅減少,但是從一線城市來看,超過周邊二手房一倍的樓面價地塊必然會推高最終的房價,特別是在當(dāng)前一線城市的土地供需嚴(yán)重不匹配的情況下,這也會加大地方政府對房地產(chǎn)的依賴。

可以預(yù)見,營改增很可能加大地方政府對“土地財政”的依賴,由此,土地成本將進一步上行,屆時推動房價上漲的局面很可能繼續(xù)在一線城市上演。從長期來看,營改增將減少新入市的投資性需求,房價變化更趨平穩(wěn)。

業(yè)內(nèi)人士表示,營改增對企業(yè)投資樓市確實會有助推作用,但營改增并不是樓市稅收政策調(diào)整的終點,后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會逐步推進,尤其是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅,后續(xù)仍將深化改革。受此影響,樓市格局也將變得更加復(fù)雜多變。