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美國(guó)次貸危機(jī)教訓(xùn)就在眼前，而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了一場(chǎng)史無(wú)前例的加杠桿期，和股票一樣，大量的場(chǎng)外配資正活躍在房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這些場(chǎng)外配資不就是和美國(guó)次貸危機(jī)是一樣的道理嗎?

目前，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，10名購(gòu)房者中有3名購(gòu)房者借助了中介公司杠桿來(lái)購(gòu)房，通過(guò)各大中介公司公開(kāi)宣傳數(shù)據(jù)可以推出：鏈家銷售額中大約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛(ài)我家大約有800億元，整個(gè)中介行業(yè)通過(guò)“場(chǎng)外配資”實(shí)現(xiàn)購(gòu)房成交金額早已超過(guò)1萬(wàn)億元。

“場(chǎng)外配資”中，有50%居民是連環(huán)房屋連環(huán)成交，房屋連環(huán)成交占到整個(gè)房地產(chǎn)配資的半壁江山，路人甲這位房地產(chǎn)“場(chǎng)外配資”背后是路人乙、路人丙、路人丁等，雖然鏈家保證從路人甲到路人丁保證不出任何差錯(cuò)，這一環(huán)扣一環(huán)的“場(chǎng)外配資”綁架在鏈家金融上，整個(gè)市場(chǎng)都彌漫著非常危險(xiǎn)的氣息，并且是一環(huán)扣一環(huán)。

總而言之，去庫(kù)存的目的無(wú)疑是房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，是要釋放已經(jīng)比較嚴(yán)重的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，避免硬著陸。而這一次沈陽(yáng)0首付的危險(xiǎn)氣息似乎更加濃重，似乎是在把本已嚴(yán)重泡沫化的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷推向深淵，把金融風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大……

現(xiàn)在買房等于5100點(diǎn)買股

任何奇葩的事情都可能在中國(guó)這塊土地上發(fā)生，比如房地產(chǎn)去庫(kù)存，竟然去出個(gè)如火如荼的房?jī)r(jià)大漲和“恐慌性購(gòu)房”。

如果一個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)的商品需要去庫(kù)存，說(shuō)明它的產(chǎn)品積壓賣不出去，其中原因無(wú)外乎幾種：供大于求、價(jià)格過(guò)高、質(zhì)量低劣，或者企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了問(wèn)題，急于將庫(kù)存出清換取現(xiàn)金。去庫(kù)存需要拉動(dòng)需求，最直接、最有效和最通行的方法就是降價(jià)傾銷，盡快回籠資金。

當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)供大于求、價(jià)格過(guò)高以及地產(chǎn)企業(yè)面臨負(fù)債壓力令資金困難，這些都顯而易見(jiàn)。按照正常的規(guī)律，房地產(chǎn)去庫(kù)存的第一個(gè)選擇就是降價(jià)提質(zhì)，讓更多的“剛需”釋放。然而，伴隨著中國(guó)的房地產(chǎn)的去庫(kù)存出現(xiàn)的卻是房?jī)r(jià)飛上了天!

不僅是在一線城市，事實(shí)上二、三線城市房?jī)r(jià)也在上漲。

去庫(kù)存成為了一項(xiàng)任務(wù)

去庫(kù)存是一種商業(yè)行為，是企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)選項(xiàng)。庫(kù)存去不掉，企業(yè)就生存不下去，企業(yè)必須想盡辦法活下來(lái)。此時(shí)，企業(yè)自然處于弱勢(shì)地位，放下身段遷就需求者是必須的。但令人大跌眼鏡的是，我們看到的現(xiàn)象恰恰相反——全國(guó)范圍內(nèi)正在上演著一輪以房?jī)r(jià)大漲為背景的去庫(kù)存!

為何?只因去庫(kù)存成為了一項(xiàng)“政策”或者“政治任務(wù)”。

不想再羅嗦地解讀一個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題變成一項(xiàng)政治任務(wù)的內(nèi)在傳遞過(guò)程和質(zhì)變過(guò)程，只想大家回憶一個(gè)歷歷在目的例子：當(dāng)大力發(fā)展資本市場(chǎng)、股權(quán)市場(chǎng)、直接融資成為一項(xiàng)國(guó)策和政治任務(wù)之后，股市發(fā)生了什么?

炒家習(xí)慣利用各種信息來(lái)蠱惑市場(chǎng)，在房市里也不例外。

是在占便宜還是買在搶購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

人們只看到一線城市的房?jī)r(jià)在暴漲，其實(shí)二、三、四線的房?jī)r(jià)也一樣在上漲，這就無(wú)法用供求關(guān)系來(lái)解釋了。

房地產(chǎn)去庫(kù)存的配套措施很多，減稅、降首付、降低門檻、提供融資便利……很多人沖著減稅帶來(lái)的名義支出減少1-2%的政策去購(gòu)房，殊不知房?jī)r(jià)此刻漲了豈止2%，對(duì)這種隱性的高支出卻無(wú)所察覺(jué)!降低首付帶來(lái)的是高負(fù)債杠桿，不僅要多還利息，還會(huì)影響生活質(zhì)量和加大負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。

在中國(guó)，房子正在或者已經(jīng)淪為一種純粹的金融資產(chǎn)，是供資金游戲的工具。這種游戲以一線城市為風(fēng)向標(biāo)，蔓延至二、三線城市：如果一線城市房?jī)r(jià)上漲而二、三、四線下跌或許還能夠用供需關(guān)系解釋，但全面上漲只能說(shuō)明是炒作之風(fēng)又起，因?yàn)榇藭r(shí)中國(guó)房地產(chǎn)的整體現(xiàn)狀是嚴(yán)重的供過(guò)于求!

當(dāng)房子徹底淪為金融資產(chǎn)，那么它的波動(dòng)會(huì)變得與證券和商品一樣劇烈，而破壞性要遠(yuǎn)高于股災(zāi)。北、上、深的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)超東京和紐約，有人說(shuō)還要漲，因?yàn)槿硕唷＿@種蹩腳謊言很容易識(shí)破----北上深的人均GDP和家庭可支配收入是否也遠(yuǎn)超了紐約、東京呢?

有人對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)下跌感到懷疑，在網(wǎng)上充斥著關(guān)于東京、紐約房?jī)r(jià)高得驚人的信息，那么我們用事實(shí)說(shuō)話。

日本房地產(chǎn)用途土地價(jià)格走勢(shì)，1990年日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅后，地價(jià)持續(xù)下跌近80%，其中包括東京在內(nèi)的6大城市漲幅也一度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，但此后的下跌幅度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他城市，這就是所謂稀缺資源被資金追逐炒作的結(jié)果，也就是房子淪為純粹的金融資產(chǎn)的結(jié)果。

除六大城市外的地價(jià)仍然在下跌，這個(gè)現(xiàn)象預(yù)示著大多數(shù)中國(guó)二、三、四線城市的未來(lái)。

中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和民眾收入不足以支撐遠(yuǎn)超紐約、東京的房?jī)r(jià)，某種意義上，中國(guó)的房地產(chǎn)正在走向日本的老路。

深圳的房?jī)r(jià)自年初至今上漲超過(guò)了50%，上海的波動(dòng)也很大，這在很大程度上是由于上述兩個(gè)城市本身具有強(qiáng)烈的金融屬性和豐富的金融環(huán)境。從歷史上看，深圳的房?jī)r(jià)波動(dòng)率遠(yuǎn)高于其他城市，具有典型的金融資產(chǎn)特征。一旦價(jià)格下跌，其跌幅也遠(yuǎn)大于其他城市。

需要注意的是，深圳的房?jī)r(jià)一旦與北京、上海之間形成巨大的剪刀差，則向后者回歸的概率就會(huì)大大上升，現(xiàn)在已是如此。

不要被來(lái)回割韭菜

如果仔細(xì)觀察，全國(guó)大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)上漲是從2015年年中開(kāi)始的。記得去年5月份某日，我與一位尊敬的領(lǐng)導(dǎo)聊天，他說(shuō)很同意我對(duì)股市將要大跌的看法，事實(shí)上他周邊有很多富豪都已拋掉股票去買豪宅了。

在這里不得不提的是，深圳房市見(jiàn)底的時(shí)間要遠(yuǎn)早于其他城市，其中奧妙大家可以自己去揣測(cè)。

因此，你要知道的是資金的游戲從什么時(shí)候開(kāi)始，是什么人早已布了局，然后他們要做什么，那么你要做什么。

既然房子已經(jīng)淪為了一種金融資產(chǎn)，那么圍繞著這種資產(chǎn)的金融鏈條就會(huì)被建立起來(lái)，無(wú)論是影子銀行、P2P、中介、隱性杠桿、資金流動(dòng)……你在股票市場(chǎng)里看到的現(xiàn)象、經(jīng)歷的過(guò)程，很有可能在樓市里重演。

正如5100點(diǎn)有人一邊讓你加杠桿買入，一邊自己瘋狂減持、拋售一樣，現(xiàn)在也有人讓你加杠桿買入已經(jīng)瘋狂上漲的房子，然后他們?cè)谌?kù)存……

回想2015年充斥股市的一種論調(diào)：未來(lái)居民的資產(chǎn)配置會(huì)發(fā)生長(zhǎng)期趨勢(shì)的變化，即從已經(jīng)由于虛高和過(guò)剩失去上漲空間的固定資產(chǎn)(房地產(chǎn))投資向具有長(zhǎng)期價(jià)值、大力發(fā)展的金融資產(chǎn)(股市)轉(zhuǎn)移，因此會(huì)令樓市下跌、股市上漲……言猶在耳，只不過(guò)這次的位置倒了過(guò)來(lái)。

客觀來(lái)講，資產(chǎn)配置趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變邏輯本身沒(méi)有錯(cuò)誤，只不過(guò)被炒家利用成為短期推高股市的工具而已，長(zhǎng)期來(lái)看，這種配置策略是正確的。

如果你已經(jīng)在5100點(diǎn)被割了韭菜，這次在樓市里還是當(dāng)心為妙。

事實(shí)上，從內(nèi)外環(huán)境來(lái)看，無(wú)論是全球政策的一致行動(dòng)、人民幣匯率的穩(wěn)定還是能源價(jià)格的反彈，都使中國(guó)股市的環(huán)境正在改善，尤其是全球主要央行都在拼命放水的情況下，中國(guó)不可能不動(dòng)作，否則將陷自己于危險(xiǎn)境地，這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)緩釋(主要是債務(wù))和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定都將產(chǎn)生正面影響，也就極大緩解了市場(chǎng)徹底悲觀令股市長(zhǎng)期陷入熊市的風(fēng)險(xiǎn)。

今天我首次在股市盤中而不是盤后在財(cái)經(jīng)交流群中建議抄底，即是因?yàn)楫?dāng)前行情類似訛詐，目只是讓你交出帶血籌碼。

此文書(shū)寫期間傳來(lái)央行降準(zhǔn)消息，希望能助力A股企穩(wěn)回升。

現(xiàn)在賣股買房，相當(dāng)于5100點(diǎn)賣房買股。

漂亮的房地產(chǎn)去庫(kù)存，應(yīng)該是價(jià)跌、量漲，消費(fèi)者、地產(chǎn)商、政府多贏;糟糕的去庫(kù)存是價(jià)漲、加杠桿、量先漲后跌、去杠桿、崩盤，多輸。

我們已經(jīng)制造了一次股災(zāi)，但愿不要再制造一次房災(zāi)。