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房地產(chǎn)存量已經(jīng)達到了一個令人恐怖的數(shù)字，而房地產(chǎn)去庫存則已經(jīng)成為了一場保衛(wèi)經(jīng)濟健康增長的“反恐”戰(zhàn)役。

“據(jù)不完全統(tǒng)計，房地產(chǎn)的存量近100億平米，即便一年銷售10億平米，去庫存也要10年。”2015年12月30日，南京品建投資實業(yè)有限公司董事總經(jīng)理王大國對《華夏時報》記者說，積壓的庫存，嚴重威脅到經(jīng)濟的健康發(fā)展。用王大國的話說，房地產(chǎn)大到不能倒，就是綁架了國民經(jīng)濟，無論承認與否，現(xiàn)狀的確如此。

或許正是基于這種緊迫感，在前不久剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議上首次提出了“去庫存”的目標，此舉無疑給樓市開出了一劑藥方。“這次中央提出購租并舉的住房制度，這是住房制度的新方向。”上海房地產(chǎn)高級經(jīng)濟家顧海波向記者表示，這意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策和發(fā)展思路的大轉(zhuǎn)變。

巨量庫存

在中央經(jīng)濟工作會議召開之前，決策層對房地產(chǎn)密集發(fā)聲，極為罕見。

僅官方公布的房地產(chǎn)庫存，就十分恐怖。“恐怕真實的情況更嚴重。”住建部政策咨詢專家謝逸楓在接受記者采訪時說。

查閱發(fā)現(xiàn)，2015年10月份國家統(tǒng)計局公布已竣工備案的存量房是6.86億平米，國家住建部截至2015年11月公布的在建施工許可項目約有68億平米，國家國土資源部從2010年至2015年出讓的未開發(fā)的存量土地可建商品房約24億平米，三者相加近100億平米。

“如果這數(shù)據(jù)滯銷出現(xiàn)長尾，房地產(chǎn)業(yè)會倒下，倒下的后果會直接對國家GDP13%左右產(chǎn)生影響；相關(guān)聯(lián)100多個行業(yè)的總產(chǎn)值都會受影響，間接影響整個GDP30%之多，直接影響這個行業(yè)及關(guān)聯(lián)行業(yè)近億人員的就業(yè)。”王大國在其一篇文章中寫道。

記者也了解到，自2009年以來，房價高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，導(dǎo)致供給出現(xiàn)過剩。謝逸楓說，長期積壓的庫存，嚴重威脅到經(jīng)濟的健康發(fā)展，因此，去庫存勢在必行。

如此巨量，如何有效去庫存？王大國在接受記者采訪時給出了一系列建議：土地改革，取消七十年產(chǎn)權(quán)限制，打通房地產(chǎn)稅的最后一個環(huán)節(jié)；降息，減輕房企融資成本，讓利于購房者；減少一些不合理收費；加快戶籍改革，讓購房人盡快融入城市。

“只要打造一個寬松市場環(huán)境，去化自然就快。”王大國說。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛則提出，化解房地產(chǎn)庫存，迫切要求推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革。

建議取消限購

從中央部署“去庫存”看，力度確實有了，進步也不小。

據(jù)記者了解，之所以有如此大的改變，與民革中央向中央政治局提的建議有關(guān)。在中央經(jīng)濟工作會議召開之前，民革中央主席、全國人大副委員長萬鄂湘率先向政治局做過一個現(xiàn)場發(fā)言，建議稿的題目是《加快房地產(chǎn)市場去庫存，助力經(jīng)濟增長》。

上述建議稿稱，要激發(fā)需求，必須清除中高收入階層進入市場的障礙。對二、三套商品房的信貸約束和打壓政策嚴重約束了他們?nèi)胧校滋字脴I(yè)者購買力通常很弱。中高端收入家庭不入市，首套置業(yè)者往往也沒有信心。此外，建議稿還特別強調(diào)取消一些嚴厲限制市場交易恢復(fù)的措施，重點是限購限貸政策。據(jù)悉，這篇建議稿的初稿，是房地產(chǎn)專家和民革中央委員董藩起草的。“我?guī)椭窀镏醒霚蕚淞诉@篇建議稿的初稿。”董藩在其博客中這樣寫道。在董藩看來，此次民革中央的建議稿提出的很多具體政策，已經(jīng)被中央工作會議采納，也還有一些會在后面出臺的政策中體現(xiàn)出來。

相比之下，最大的進步在于這次會議提出了“鼓勵買房，發(fā)展租賃市場”的行業(yè)管理思路。“這是一個大的、徹底的轉(zhuǎn)變。”董藩說，這與他在過去的一貫主張一致，即不限制富人買房，借此拉動經(jīng)濟增長，形成巨大的租賃市場。

值得一提的是，這次中央經(jīng)濟工作會議提出購租并舉的住房制度，并把公租房擴大到非戶籍人口。“這是一個很大進步，體現(xiàn)于傾向幫助低收入人群買房的調(diào)控思路。”謝逸楓說，過去數(shù)年，農(nóng)民工在城里屬于臨時工狀態(tài)，即便購房也享受不到“稅收優(yōu)惠、公積金貸款”等政策。

大力發(fā)展租賃

去庫存，董藩對此的解讀是：中央已深刻認識到樓市困境是導(dǎo)致GDP增速下滑的主因，變相承認房地產(chǎn)業(yè)依然是支柱產(chǎn)業(yè)，因此救市政策即將出臺。

“要利用房地產(chǎn)調(diào)整的時機，促進行業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。”住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長高志勇說，而化解房地產(chǎn)庫存，購租并舉應(yīng)是住房發(fā)展方向。經(jīng)初步測算，去年房屋租賃1億人口以上，租金突破1萬億元。

對眾多的房企來說，應(yīng)建立“薄利多租”的住房商業(yè)新模式。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉在接受記者采訪時說，在農(nóng)民工進城轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的過程中，很難實現(xiàn)一步購房，一個很好的解決方案就是發(fā)展租賃市場。

來自中央層面的頂層設(shè)計，成為中國房屋租賃市場的利好。“此次，國家將租賃市場的培育和發(fā)展放到了與二手房買賣市場同等重要的地位，影響深刻。”胡景暉說，如何盤活低購買力的租房群體的需求，這是房企未來生意之所系。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2015年末，中國二手房市場交易量已達萬億數(shù)量級，交易主體已從新房完全轉(zhuǎn)移到二手房。

胡景暉認為，此次中央經(jīng)濟工作會議，農(nóng)民工市民化，不僅是房地產(chǎn)去庫存的解決路徑，也是切實的需求所在。當前經(jīng)濟面臨的不少突出問題，都與農(nóng)民工問題有關(guān)，比如戶籍制度、財稅制度、土地制度和金融制度的改革，與農(nóng)民工購房及其市民化息息相關(guān)。