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日內(nèi)一則看似重磅得有點(diǎn)不真實(shí)的消息引爆了地產(chǎn)板塊的走勢(shì)——市場(chǎng)傳言中央擬推進(jìn)房貸利息可抵扣個(gè)稅！風(fēng)口的豬雖然重，但是這次風(fēng)大的有點(diǎn)嚇人。

12月1日，在滬深兩市表現(xiàn)低迷的背景下，地產(chǎn)板塊暴動(dòng)，房地產(chǎn)板塊指數(shù)（880482.SH）上漲達(dá)4.47%，包括萬(wàn)科A(000002

相關(guān)公司股票走勢(shì)

金融街12.49+1.1410.04%

萬(wàn)科Ａ18.66+0.422.30%

合肥城建25.27+0.421.69%

華遠(yuǎn)地產(chǎn)7.48+0.111.49%

保利地產(chǎn)11.59-0.03-0.26%

.SZ)、金融街(000402.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH)等11只地產(chǎn)股午后快速封板漲停，華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743.SH)、合肥城建(002208.SZ)漲逾9%。

地產(chǎn)板塊的爆發(fā)，源于市場(chǎng)關(guān)于中央擬推進(jìn)房貸利息可抵扣個(gè)稅的傳言。如果傳言屬實(shí)，對(duì)經(jīng)營(yíng)自住商品房開(kāi)發(fā)上市公司，無(wú)疑將是重大的利好。

相當(dāng)于連續(xù)五輪降息！

房貸利息如何抵扣個(gè)人所得稅？影響力有多大，且讓我們合計(jì)一下。

房貸利息抵扣個(gè)人所得稅，是指將房貸利息作為個(gè)人收入計(jì)稅抵扣項(xiàng)。這種做法類(lèi)似企業(yè)增值稅的計(jì)算，征稅的基數(shù)為“收入-成本”。

假設(shè)購(gòu)房者A在一線城市購(gòu)買(mǎi)總價(jià)250萬(wàn)元的普通住宅，首付50萬(wàn)元，剩余200萬(wàn)商業(yè)貸款貸20年，按照現(xiàn)行4.9%的房貸利率，首月的房貸利息將達(dá)到8166.67元。

購(gòu)房者A的稅前月收入是2萬(wàn)元，按照現(xiàn)在的個(gè)稅政策來(lái)算，扣除四金后，應(yīng)納稅額為13637.93元，應(yīng)納稅收為2404.48；如果扣除8166.67的利息，應(yīng)納稅額為5471.26元，應(yīng)納稅僅為539.25元，靠利息抵扣的稅收就達(dá)到1865.23元！

按照上一次降息的效果，200萬(wàn)按揭貸款首月將為購(gòu)房者節(jié)約333.33元。從這個(gè)角度，房貸利息抵扣政策相當(dāng)于連續(xù)五次降息。

以上計(jì)算針對(duì)的是中高收入人群與一線樓市。當(dāng)然，政策本身也更加利好高樓市庫(kù)存，高比例中產(chǎn)階級(jí)，高房屋單價(jià)的一線城市。

減稅+刺激樓市，這一雙重利好消息一旦得到證實(shí)，對(duì)股市無(wú)疑將是重磅刺激。

箭在弦上，疑點(diǎn)諸多

雖然這一消息目前還停留在傳言階段，但房貸利率抵扣個(gè)人所得稅，或者類(lèi)似政策的落地，可能只是時(shí)間問(wèn)題。

今年，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，提出要研究綜合與分類(lèi)相結(jié)合的個(gè)稅改革方案，并將于2017年付諸立法。意見(jiàn)特別提到“完善稅前扣除”改革，其中重要內(nèi)容是增加住房按揭貸款利息支出等專(zhuān)項(xiàng)扣除項(xiàng)目。

從某種程度上說(shuō)，房貸利率抵扣個(gè)稅或者類(lèi)似政策并不新鮮。

房貸利率抵扣個(gè)稅始于美國(guó)。1997年起，美國(guó)有房戶(hù)被允許每年從其應(yīng)納稅收入中減去用于第一套和第二套住房總價(jià)不超過(guò)100萬(wàn)美元的抵押貸款利息。

在這一措施落地之后，美國(guó)出現(xiàn)了前所未有的地產(chǎn)泡沫，在1997年到2005年間，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格近乎翻番，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到11%。

無(wú)獨(dú)有偶，在中國(guó)上海，類(lèi)似的措施也曾被搬上臺(tái)面。在1998年，上海為了應(yīng)對(duì)東南亞金融危機(jī)對(duì)樓市的影響，曾出臺(tái)過(guò)為期5年的個(gè)人購(gòu)房退稅政策。不過(guò)這么做的結(jié)果并不好——高收入者用樓市退稅來(lái)套取收入，造成了高端房?jī)r(jià)的上漲。

由于政策落地涉及諸多細(xì)節(jié)問(wèn)題，新版的房貸利息抵扣個(gè)稅遲遲沒(méi)有音訊。

此外，房貸利率抵扣個(gè)稅還涉及諸多實(shí)際問(wèn)題

有市場(chǎng)人士指出，個(gè)人所得稅大部分是歸中央的，而賣(mài)地收入歸地方，目前地方與中央財(cái)政收入不平衡日趨嚴(yán)重，中央會(huì)不會(huì)為了地方的收入，而舍棄自己的利益，這個(gè)有待觀察。

從系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的角度，目前房地產(chǎn)的庫(kù)存很大，產(chǎn)能過(guò)剩非常嚴(yán)重，金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯露。那么這個(gè)時(shí)候用抵消稅收的方法，鼓勵(lì)大家貸款買(mǎi)房，這就是要把銀行拉到這個(gè)漩渦的中間，銀行壞賬的風(fēng)險(xiǎn)被無(wú)限度的放大。

從操作層面來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策會(huì)給計(jì)稅帶來(lái)非常大的麻煩。比如是否涉及公積金貸款利息？如何知道員工正在承擔(dān)按揭貸款？如果夫妻雙方共同承擔(dān)房貸，由何人或者何種比例享受抵扣利好？現(xiàn)在的個(gè)稅都是代扣代繳，這樣公司做賬方便，難不成還要各公司去統(tǒng)計(jì)房貸人數(shù)？又或者用退稅的手段，國(guó)家逐一的返現(xiàn)金到你們的賬戶(hù)？難度都是很大！而這中間涉及太多的利益鏈條。

最后，稅制改革是個(gè)巨大的工程，不會(huì)一蹴而就。房產(chǎn)稅討論需求，卻遲遲不見(jiàn)蹤影，可見(jiàn)稅收政策推出難度極大。