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盈利情況多不樂觀評(píng)估值大幅溢價(jià)

逾40億元房地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆掛牌

隨著房地產(chǎn)行業(yè)由黃金時(shí)代進(jìn)入到白銀時(shí)代,兼并重組成為房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)核心競爭力、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置的重要手段,產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓也在增多。記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、天津產(chǎn)權(quán)交易中心等了解到,多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目正在掛牌轉(zhuǎn)讓,合計(jì)掛牌價(jià)格超過40億元。整體來看,這些公司目前盈利情況均不理想,但由于有房地產(chǎn)項(xiàng)目或是土地在手,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值大幅溢價(jià)。

業(yè)績多不理想

在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的房地產(chǎn)公司項(xiàng)目包括港中旅太湖(蘇州)置業(yè)有限公司100%股權(quán)、武漢鑫瑞隆祥置業(yè)有限公司100%股權(quán)、太原金郡同達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20%股權(quán)及19471.87萬元債權(quán)、太原金郡同達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10%股權(quán)及9735.94萬元債權(quán)等,掛牌價(jià)格分別為36625.62萬元、16861.48萬元、19695.19萬元和9735.94萬元。

上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所目前正在掛牌的房地產(chǎn)公司項(xiàng)目有武漢藍(lán)天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及63163.84萬元債權(quán)、上海地產(chǎn)星弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80%股權(quán)及80047.19萬元債權(quán),掛牌價(jià)格分別為51163萬元和15.1億元。

天津產(chǎn)權(quán)交易中心目前正在掛牌的項(xiàng)目有天津星華府置業(yè)有限公司100%股權(quán)、天津星華商置業(yè)有限公司100%股權(quán)等,掛牌價(jià)格分別為10.7億元和2.623億元。

經(jīng)過計(jì)算,上述8個(gè)項(xiàng)目涉及7家房地產(chǎn)公司,合計(jì)掛牌價(jià)格達(dá)到41.8億元。此外,這三家產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)還有一些金額較小的項(xiàng)目,其他產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)也有房地產(chǎn)項(xiàng)目在掛牌轉(zhuǎn)讓。

梳理這些項(xiàng)目的共同點(diǎn)發(fā)現(xiàn),這些公司目前的盈利情況多不樂觀。根據(jù)掛牌公告,鑫瑞隆祥2014年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入41528.06萬元,凈利潤10097.26萬元;今年前8月實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1765.78萬元,凈利潤69.52萬元。鑫瑞隆祥是上述7家公司中唯一一家近兩年實(shí)現(xiàn)盈利的公司,其余6家公司業(yè)績均不樂觀。以武漢藍(lán)天為例,該公司2011年虧損1200.34萬元,2012年虧損1721.7萬元,2013年上半年虧損488.66萬元。

評(píng)估值大幅溢價(jià)

根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌公告,星弘房地產(chǎn)成立于2014年4月,目前上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司持有該公司100%股權(quán)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面,星弘房地產(chǎn)2014年凈利潤為虧損,今年前10月也為虧損,不過虧損額不大。以2015年10月31日為評(píng)估基準(zhǔn)日,星弘房地產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)賬面值為10.02億元,評(píng)估值為18.87億元;凈資產(chǎn)賬面值為99.65萬元,評(píng)估值為8.87億元,凈資產(chǎn)評(píng)估值大幅溢價(jià)。

根據(jù)掛牌公告,星弘房地產(chǎn)項(xiàng)目基地位于浦東洋涇社區(qū),東臨近楊浦大橋,位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi),靠近浦東主要金融辦公和商業(yè)圈,西距陸家嘴金融核心區(qū)約2公里,北面臨接浦東新區(qū)北部濱江段、距黃浦江0.5公里。洋涇社區(qū)主要是較為成熟的居住社區(qū),規(guī)劃保留了部分科研用地,沿浦東大道規(guī)劃部分商業(yè)辦公樓宇。根據(jù)上海“十二五”規(guī)劃,隨著陸家嘴金融核心區(qū)的逐步成熟,其范圍將向東線、南線的濱江區(qū)域擴(kuò)張。其中東線濱江區(qū)域即為北部濱江段,其規(guī)劃定位是集生態(tài)辦公、親水休閑、濱水豪宅為一體的綜合化區(qū)域。

根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌公告,以2015年2月28日為評(píng)估基準(zhǔn)日,鑫瑞隆祥資產(chǎn)總計(jì)賬面值為62482.14萬元,評(píng)估值為73684.66萬元;凈資產(chǎn)賬面值為5288.07萬元,評(píng)估值為16490.59萬元,溢價(jià)超過兩倍。不過,鑫瑞隆祥所屬航天興隆國際項(xiàng)目存在總建筑面積超規(guī)劃建設(shè)問題,受讓方后續(xù)需對(duì)航天興隆國際項(xiàng)目二期規(guī)劃進(jìn)行重新調(diào)整報(bào)批。此外,鑫瑞隆祥已通過招投標(biāo)程序,確定了航天興隆國際項(xiàng)目二期(一標(biāo)段)樁基工程、深基坑工程及總承包工程的中標(biāo)單位。目前,二期項(xiàng)目處于暫停狀態(tài),受讓方再次啟動(dòng)航天興隆國際項(xiàng)目二期時(shí),施工單位可能會(huì)提出增加二次進(jìn)場費(fèi)用、原合同價(jià)款漲價(jià)等要求,受讓方需承擔(dān)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)、費(fèi)用。

并購整合將繼續(xù)

受宏觀經(jīng)濟(jì)放緩影響,房地產(chǎn)企業(yè)面臨去庫存壓力,行業(yè)優(yōu)勝劣汰機(jī)制愈加明顯,部分房地產(chǎn)企業(yè)不得不采取出讓企業(yè)或項(xiàng)目股權(quán)的方式來保持企業(yè)生存發(fā)展。

中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為,隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài),越來越多的房企開始尋求多元化發(fā)展。多元化的戰(zhàn)略調(diào)整有利于企業(yè)增加資產(chǎn)組合種類,減輕經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)一些需要進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的企業(yè)來說,通過行業(yè)間的兼并重組利于尋求新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。而從一體化的角度來看,企業(yè)通過戰(zhàn)略合作、行業(yè)整合可以充分利用行業(yè)資源,實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ),進(jìn)而延長企業(yè)價(jià)值鏈并擴(kuò)大企業(yè)價(jià)值。

總體來看,2015年房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入全面整合階段,企業(yè)并購呈現(xiàn)以下特點(diǎn):股權(quán)收購和項(xiàng)目收購是房企并購的主要模式。一方面,企業(yè)通過參股目標(biāo)企業(yè)或與其他機(jī)構(gòu)合作開發(fā)的方式控股目標(biāo)企業(yè),進(jìn)而獲得較高利潤。另一方面,通過對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的收購可以幫助企業(yè)獲得開發(fā)資源,擴(kuò)大布局范圍。企業(yè)并購的實(shí)質(zhì)是獲得土地資源和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

進(jìn)入白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)未來行業(yè)集中度將不斷提高,樓市的調(diào)整導(dǎo)致更多中小房企退出房地產(chǎn)或被收購,房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)規(guī)?；奂c并購頻發(fā)的局面。未來,隨著行業(yè)整合以及企業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢的不斷加深,房地產(chǎn)并購市場將持續(xù)升溫。

中國指數(shù)研究院指出,房地產(chǎn)企業(yè)在并購過程中面臨融資、管理、法律和政策等風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)應(yīng)選擇有利的并購時(shí)間和標(biāo)的,減輕并購成本。并購?fù)瓿珊?對(duì)資源、財(cái)務(wù)和管理的高效整合能夠?qū)崿F(xiàn)雙方資源互補(bǔ),最大化公司價(jià)值。