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面對高企的房價，貸款幾乎成為人們實現(xiàn)買房理想的惟一途徑，因此，房貸首付政策的調整備受購房者關注。根據(jù)北京商報記者調查，目前京城多家銀行首套房利率折扣最低能達到8.8折，個別外資銀行甚至能到8.5折，而上海地區(qū)甚至有銀行開出了7折利率的地板價。不過，老百姓能拿到折扣利率并不容易，除了收入流水、信用資質等普遍門檻外，存款、理財、工作單位等門檻也把許多購房者擋在門外。

調房貸：首套房8字頭利率成主流

3月30日，三部委聯(lián)合發(fā)文松綁二套房貸款政策，二套房首付降至四成，大大降低了改善型置業(yè)人群的購房門檻。如今距離新政發(fā)布已經過去一周時間，各銀行的執(zhí)行情況如何呢？

北京商報記者調查發(fā)現(xiàn)，京城多家銀行對首套房利率開出了8.8折的優(yōu)惠，在某地產中介的面簽中心，中國銀行、農業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行、北京銀行、興業(yè)銀行等銀行的信貸專員均表示，可以為首套房購買者提供最低8.8折優(yōu)惠利率。

來自融360的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至上周(4月5日)，北京29家銀行中共有6家銀行開始執(zhí)行二套房首付四成的新政。這6家銀行包括工商銀行、中國銀行、建設銀行、光大銀行、招商銀行及友利銀行。但二套房貸款利率沒有松動，依舊維持基準上浮10%。

首套房方面，北京“8字頭”利率增至9家。雖然超低折扣利率的數(shù)量明顯增加，但是友利銀行卻取消了首套房8.5折優(yōu)惠，將利率提高至8.88折，使得北京首套房最低利率重回8.8折。

隨著8.8折利率數(shù)量的增加，北京首套房主流利率開始呈現(xiàn)下行趨勢。融360分析人士認為，無論從北京“8字頭”房貸利率數(shù)量還是首套房平均利率連續(xù)8個月走低，都足以看出銀行對于北京樓市回暖的良好預期。寬松的房貸政策加碼“兩會”后新一波政策紅利，預計北京房地產市場將會在多重利好下加速回暖。

跨門檻：享優(yōu)惠利率得先“付出”

眾所周知，商業(yè)銀行在房貸審批發(fā)放時屬于占據(jù)主動地位的一方，部分銀行業(yè)務員或者客戶經理通常在審批發(fā)放房貸的時候搭配銷售銀行理財產品并進行攬儲，購房者想要辦理房貸，尤其是想要享受利率折扣優(yōu)惠的話，就必須同時購買銀行傾銷的理財產品或者存進一筆錢，這樣才能獲得更低的利率。

在北京商報記者調查過程中，幾乎所有銀行都提到了優(yōu)質客戶這一說法，銀行所謂的優(yōu)質客戶，基本要求是征信記錄無污點且工作穩(wěn)定，收入至少為月還款額的兩倍以上。除此之外，如果工作單位或者職業(yè)、收入條件優(yōu)越，則為額外加分項。

此外，理財、存款等要求也很常見。北京商報記者以購房者身份咨詢一家城商行信貸部人士時，該人士稱，首套房最低只能提供9折利率。但如果通過某中介進行貸款，則該行能提供最低8.8折利率優(yōu)惠，但代價是購買50萬元的理財產品。一家股份制銀行同樣對申請首套房8.8折優(yōu)惠利率的客戶提出了購買50萬元理財產品的要求，該行人士表示，銀行對高端客戶和對銀行貢獻較大的客戶會區(qū)別對待，打折會多一些。

一家外資銀行要求客戶購買至少5萬元的理財產品或者存款5萬元，才有可能享受8.5折利率，或者也可以在該行每月存款2000元，連續(xù)12個月“零存整取”，從而獲得申請8.5折的資格。某股份制銀行只能對金卡客戶提供最低9折的首套房利率優(yōu)惠，存5萬元可以辦金卡。另一家外資銀行則只對銀行VIP客戶(存款100萬)提供首套房折扣利率。

理財、存款的要求其實變相加大了購房者的資金占用壓力，許多購置首套房作為婚房的客戶首付都是雙方家長東拼西湊來的，再加上裝修等壓力，難以再拿出多余的款項購買理財產品，這也是為何許多工薪階層難以享受到低折扣利率的主要原因。

除此之外，還有按照貸款額的多少來劃分利率的銀行，某外資銀行要求，貸款金額在150萬元以上的客戶，可以享受8.8折首套房優(yōu)惠利率，100萬-150萬元貸款優(yōu)惠利率為9折，100萬元以下只能9.4折。

在部分地區(qū)推出7折優(yōu)惠利率的某商業(yè)銀行則只針對購買該行有開發(fā)貸合作樓盤的優(yōu)質客戶，普通住房(總價500萬元以下的公寓)首付比例最低為四成，利率則按基準利率的70%執(zhí)行。別墅、排屋及總價500萬元以上的公寓，首付比例則按五成執(zhí)行，利率為基準利率的85%。非開發(fā)貸合作樓盤范圍內的客戶則不能享受這個優(yōu)惠政策。

分析人士表示，從銀行的角度看，種種不合理的產品捆綁可以說是為了規(guī)避風險、篩選優(yōu)質客戶。房貸政策的調整，實際上是給了地產開發(fā)企業(yè)一個絕佳的銷售窗口期。如果房地產開發(fā)企業(yè)適度讓利，那么有可能會促使市場銷售量回暖，達到地產開發(fā)企業(yè)和購房者雙贏的目的。

算算賬：等額本金PK等額本息

央行此次將二套房首付比例由六成調整為四成，減輕了購房者一次性拿出首付款的資金壓力。但是貸款總額的增加，也讓每個月的月供壓力有所提高。不過，由于貸款總額有所增加，因此選擇適當?shù)倪€款方式顯得更加重要。

目前，等額本金和等額本息是最常見的兩種計息方式。等額本息是指，在央行基準利率不變的前提下，月還款額不變，本金逐月遞增，利息逐月遞減。等額本金是指，月還款額遞減，每月本金保持相同，利息逐月遞減。

如果以購房者貸款200萬元、期限30年、基準利率5.9%計算，等額本息方式每月月供為11862.73元，總支付利息227.06萬元，本息合計427.06萬元。而等額本金還款方式的首月月供為15388.89元，此后每月遞減27.31元，例如第二個月還款15361.58元、第三個月還款15334.27元……以此類推，每個月還款金額會減少，以這種方式還款，購房者支付的總利息為177.49萬元，本息合計377.49萬元，較等額本息方式能少還利息49.57萬元。

其實，這兩種貸款方式并沒什么優(yōu)劣之分，根據(jù)購房者的需求不同，自然會有不同的選擇。使用等額本息還款法，借款人每月月供不變，因每月承擔相同的款項，方便借款人安排收支，規(guī)律地管理還貸資金和流動性，并且隨著物價和工資水平的上漲，10年、20年后還款壓力會越來越小，因此這種方式更適合收入相對較低、沒有打算提前還款的人群。而等額本金還款法，由于貸款人本金歸還得快，利息就可以少付，但前期還款額度大，因此適合收入較高人士，如企業(yè)高層、金領、海歸派，還有年紀較大、未來面臨現(xiàn)金流收入減少的人士，同時對準備提前還款的人較為有利。