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1月7日，由兩家央企華潤置地、首開股份與險(xiǎn)資“一哥”平安組成的“巨無霸”聯(lián)合體，以86.25億元奪得北京豐臺(tái)一幅地塊，溢價(jià)率達(dá)到22%，成交樓面價(jià)達(dá)到每平方米3.8萬元。由于該地塊被稱為“三最地王”（面積最大、自住房最貴和總價(jià)最高），從而備受媒體關(guān)注。剔除限價(jià)商品房和自住型商品房后，該地塊樓面起始價(jià)至少在5萬元/平方米以上。對(duì)此，萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京公司董事長毛大慶表示，從2015年開始，北京樓市的普通商品房售價(jià)將進(jìn)入每平方米6萬元時(shí)代；任志強(qiáng)第一時(shí)間也在微博上評(píng)價(jià)稱，北京土地市場(chǎng)開門大吉，土地樓面價(jià)5萬多似乎是常態(tài)，溢價(jià)50%以上也是常態(tài)。

盡管地產(chǎn)大佬們經(jīng)常“語出驚人”，而地王也是個(gè)老話題，單宗地王并不一定能說明什么問題，但如果聯(lián)想到2014年一線城市住宅用地出讓金逆市走高、突破歷史，再看看1月5日新年土地“首拍”時(shí)，招商、華潤、九龍倉、平安組成史上最大聯(lián)合體，搶收北京土地市場(chǎng)的“盛況”，或許需要我們重新思考，樓市正在由增量時(shí)代向存量時(shí)代過渡的背景下，最具樓市風(fēng)向標(biāo)的北京，土地市場(chǎng)如此瘋狂，到底意味著什么？透漏出未來樓市走向的哪些信息？

地產(chǎn)大佬們之所以“出此狂言”，一個(gè)重要的依據(jù)就是，從2012年7月份至今，在北京公開出讓的土地中，樓面地價(jià)超過2.5萬元/平方米的地塊有60多塊。這些高價(jià)地塊多數(shù)尚未入市，若加上稅金、利息等，這些地塊成本比拍得時(shí)又有近20%的增加。鑒于此，若以2015年二季度開始入市計(jì)算，北京將有近70個(gè)項(xiàng)目開盤價(jià)格在每平方米5萬元-7萬元之間，且這些項(xiàng)目大多數(shù)不在五環(huán)之內(nèi)。這就意味著從2015年開始，北京樓市的普通商品房售價(jià)將進(jìn)入每平方米6萬元時(shí)代。

筆者梳理了一下，自2013年以來，各媒體報(bào)道的大大小小的地王，80%以上誕生在一線城市，典型的如上海董家渡、北京花鄉(xiāng)、深圳龍華地塊、廣州紅云涂料化工廠地塊。而且，曾經(jīng)一度開辟二三線城市戰(zhàn)場(chǎng)的龍頭房企，如保利、恒大等，均開始回歸一線城市。另外，一直認(rèn)為內(nèi)地樓市有風(fēng)險(xiǎn)的港資房企（新鴻基、九龍倉、新世界等）也參與到了一線城市土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，同時(shí)，但凡有實(shí)力的民資也都想從中分一杯羹。相比之下，二三線城市土地市場(chǎng)冷清很多。2014年，一線城市住宅用地出讓金達(dá)到3500億，同比增長54.8%，溢價(jià)率達(dá)到41%。但是，2014年全國300個(gè)城市土地出讓金同比則下跌27%，溢價(jià)率只有10%左右。歷來，二三線城市土地市場(chǎng)不如一線城市那樣火爆，但如此的“冰火兩重天”，還是第一次。

筆者認(rèn)為，龍頭房企對(duì)一線城市土地爭(zhēng)奪之“白熱化”，以及二三線城市土地市場(chǎng)之“冷清”，已經(jīng)不能簡單地用“分化”或“分化加劇”來解釋。從本質(zhì)上來講，這是我國樓市整體供求格局已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，供求平衡或供過于求已經(jīng)成為“新常態(tài)”的背景下，樓市增量有效市場(chǎng)區(qū)域大為縮減的反映。

2014年，在打壓性政策相繼退出、扶持性政策不斷推出的情況下，樓市不僅不像過去幾年一樣“一有刺激便雄赳赳氣昂昂”，反而疲態(tài)盡顯，全國樓市成交規(guī)模在2014年下滑了10%，一線城市下滑15%，全國房屋新開工和土地購置分別下滑9%和14.5%。這說明，樓市整體在疲于消化庫存，開發(fā)商主動(dòng)補(bǔ)庫存的意愿不足。最新數(shù)據(jù)顯示，全國35個(gè)城市待售新建住房消化周期達(dá)到16.8個(gè)月，而已批在建項(xiàng)目中90%的部分沒有賣出去，可以解決1.5億人居住。

因此，庫存的問題可能會(huì)比我們想象的嚴(yán)重。另外，如果考慮到小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房和單位宿舍和集資建房，當(dāng)前戶均住房1.02套的判斷可能低估了。這就是為何，即便政策激勵(lì)不斷，但樓市疲軟局面不改，即市場(chǎng)整體對(duì)于政策刺激的彈性下降了很多。在投資拉動(dòng)和土地財(cái)政式微、經(jīng)濟(jì)增速下臺(tái)階的情況下，廣大的二三城市集聚能力差、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)總體低端的問題開始暴露，樓市增長的內(nèi)生動(dòng)力不足。在未來相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，這些城市不得不為疲于消化庫存、應(yīng)付需求被透支的局面。

但是，作為超大城市的典型代表，一線城市繼續(xù)呈現(xiàn)人口、資源和資金長期凈流入的狀態(tài)，而集聚則會(huì)帶來產(chǎn)業(yè)升級(jí)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)和收入效應(yīng)，增量市場(chǎng)的機(jī)會(huì)也就自然而然更大一些。但同時(shí)，相比其他城市，一線城市的土地供應(yīng)則相當(dāng)緊缺。國家及地方各項(xiàng)規(guī)劃已經(jīng)明確了未來超大城市不再供應(yīng)新增建設(shè)用地的政策，也劃定了城市區(qū)域范圍不可突破的“紅線”。因此，未來超大城市新增用地將極為稀缺。從這個(gè)角度看，談?wù)撘痪€城市住房消化周期的意義并不大，等待市場(chǎng)預(yù)期稍有回升，強(qiáng)大的需求很快會(huì)將這些房子消化掉。

同時(shí)，由于新增用地有限，一線城市各種公共配套建設(shè)（如保障房）將采取開發(fā)商配建的形式，例如北京、深圳等地基本上每一塊商品住房用地都要配建自住房或安居房，這將進(jìn)一步抬高商品住房的價(jià)格。另外，在市場(chǎng)化管理框架下，市場(chǎng)化商品價(jià)格管控也將會(huì)進(jìn)一步弱化和取消，突出的就是如何合理看待“地王”的問題。事實(shí)上，地王是區(qū)域土地市場(chǎng)價(jià)值的體現(xiàn)，而這一市場(chǎng)價(jià)值是從該區(qū)域單位土地上的高產(chǎn)值來確定的。因此，地王的形成是土地要素價(jià)格市場(chǎng)化的體現(xiàn)，應(yīng)該予以尊重。在公共服務(wù)無法在區(qū)域間、城市間均等化的情況下，地王難以避免。

總結(jié)一下，未來樓市的有效市場(chǎng)區(qū)域在進(jìn)一步收窄，在一線城市熱點(diǎn)片區(qū)，未來土地拍賣出現(xiàn)“天價(jià)”、房屋賣到“天價(jià)”，應(yīng)該不是奇怪的事情。因此，這些城市的增量房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)是最好的，而所謂的“最好”，不僅指這些城市的居民支付高房價(jià)的能力，而且也指在目前高融資成本、高人力成本下，在這些城市的投資是最劃算的。這也就是為何，龍頭房企不惜血拼這些城市核心區(qū)域的土地供應(yīng)。由于這些地塊不可多得，創(chuàng)出天價(jià)也就不奇怪，或許是未來的常態(tài)。同時(shí)，單個(gè)房企自然無力獨(dú)享，以聯(lián)合體的形式來共享“大蛋糕”是必然的。