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降息后涉房貸款對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)漸放開(kāi)但地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍受到嚴(yán)控

央行降息刺激A股房地產(chǎn)板塊大漲數(shù)日。但記者從銀行、房企等多個(gè)市場(chǎng)主體處了解到,雖然降息已經(jīng)落地,但地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在,僅有優(yōu)質(zhì)企業(yè)可能獲得信貸投放的關(guān)照,而不少中小房企不得不繼續(xù)忍受融資困難的煎熬,甚至融資成本可能不降反升。目前,由于本地融資趨緊,已經(jīng)有部分中小房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)外地“找錢”。

“部分優(yōu)質(zhì)的企業(yè)我們會(huì)考慮在明年的信貸投放政策中進(jìn)行調(diào)整。”某國(guó)有行內(nèi)部人士昨日接受廣州日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)表示。

某股份制銀行相關(guān)人士也表示,銀行業(yè)對(duì)未來(lái)的涉房貸款走向以及貸款利率的走勢(shì)都較為樂(lè)觀。

央行此前報(bào)告顯示,2014年三季度末,主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增18.2%。9月底個(gè)人購(gòu)房貸款余額11.12萬(wàn)億元人民幣,同比增長(zhǎng)17.5%。

華夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負(fù)責(zé)人楊馳分析認(rèn)為,三季度房地產(chǎn)貸款增速保持平穩(wěn)。預(yù)計(jì)四季度隨著房貸政策影響的逐步顯現(xiàn),房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。房地產(chǎn)貸款特別是個(gè)人購(gòu)房貸款增速有望回升。此外,地產(chǎn)投資有望拉動(dòng)四季度投資整體增速觸底反彈。

銀行仍考慮中小房企風(fēng)險(xiǎn)

目前,銀行業(yè)的不良率居高不下,因此在貸款風(fēng)險(xiǎn)把控上,依舊是個(gè)問(wèn)題,上述股份制銀行內(nèi)部人士表示,對(duì)于二、三線城市以及中小房企,銀行還是會(huì)考慮到風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,因此依舊還沒(méi)有放開(kāi)。

“總的來(lái)看,二、三線城市的樓市依舊存在風(fēng)險(xiǎn),此外,目前樓市的存量依舊很高,還處于去庫(kù)存的狀態(tài)。”某銀行業(yè)人士表示。

“年前資金回流的壓力較大,目前降息可以刺激房地產(chǎn)交易,但對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能比較有限,所以目前距離房地產(chǎn)整體復(fù)蘇還有一段時(shí)間,房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有完全釋放,貸款也難以短期內(nèi)松動(dòng)。”優(yōu)選財(cái)富投研中心總監(jiān)張淑霞昨日接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

中小房企融資成本或反增

雖然已進(jìn)入降息周期,但目前銀行房貸仍沒(méi)有明顯變化,而民間融資成本居高不下,目前部分中小房企已經(jīng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)外地找錢。

“降息之后沒(méi)有明顯覺(jué)得銀行融資變得寬松,至少在要求上還是十分嚴(yán)格。”昨日,廣東通大旭日集團(tuán)董事長(zhǎng)孫通文對(duì)記者表示。這家總部在中山的中型房地產(chǎn)公司作為當(dāng)?shù)胤科簖堫^,尚能從銀行拿到相對(duì)便宜的貸款,大約月息6~7厘。但是由于銀行需要地塊或者房產(chǎn)作為抵押,可能影響到其售房周轉(zhuǎn),因此其并未用盡貸款額度。

不少更小的中小型房企的融資渠道遠(yuǎn)沒(méi)如此暢通,由于“非對(duì)稱降息”,融資成本反而可能增加。

一位房地產(chǎn)融資業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示,對(duì)于大部分中小房企、尤其是“半路出家”的中小房企而言,不但開(kāi)發(fā)貸仍然遙不可及,本地的民間融資市場(chǎng)也難解“干渴”,只能去湖南、湖北等地進(jìn)行融資,融資成本可能達(dá)到24%甚至更高。但如果在本地借款,不但需要抵押物,融資成本也不便宜。

“最有代表性的就是日之泉,現(xiàn)在本地融不到錢,只能去外地找錢。還有一個(gè)原因,如果在本地借款,圈內(nèi)就知道你沒(méi)錢了,也不可能再借給你,因此寧愿選擇去外地找錢。”該業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者坦言。

焦點(diǎn)關(guān)注

房企對(duì)開(kāi)發(fā)貸依賴性下降

“明年,對(duì)大部分房企而言,其融資成本很難出現(xiàn)明顯下降。”廣東南方金融創(chuàng)新研究院特約觀察員羅志祥對(duì)記者表示,現(xiàn)在央行確實(shí)希望將資金引入房地產(chǎn)行業(yè),但是銀監(jiān)會(huì)這一“水閘”的標(biāo)準(zhǔn)并未降低,“銀行資金不可能大規(guī)模涌入房企。”

不過(guò),業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房企對(duì)銀行開(kāi)發(fā)貸的依賴性已有所下降。

孫通文告訴記者,由于地產(chǎn)私募基金獲取相對(duì)銀行靈活,其會(huì)選擇和地產(chǎn)基金合作,抵押股權(quán)以獲取相對(duì)高息但靈活的發(fā)展資金。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前10個(gè)月,10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資1111.5億元,相當(dāng)于去年全年的85%,其中海外融資達(dá)740.14億元,占融資總額的66.6%。

此外,不少房企也在尋求通過(guò)境內(nèi)發(fā)債、有限合伙基金輸血融資。9月26日,榮盛發(fā)展股東大會(huì)通過(guò)決議,計(jì)劃發(fā)行中期票據(jù)融資49億元。