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在央行9月30日宣布房貸認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)后，經(jīng)過十一長假，各家銀行相繼公布房貸細(xì)則。綜合多家媒體報道，根據(jù)調(diào)整后的房貸政策，工、農(nóng)、建、招等多家銀行已出臺了具體措施，并已按照新的房貸政策開始執(zhí)行，但由于從總行發(fā)文到各個支行實施有一定時間差，真正實施新政可能還需要一段時間。

對于未來首套房貸是否可能出現(xiàn)七折利率的問題，業(yè)內(nèi)并不是太看好。分析人士指出，目前，銀行存款流失壓力大，資金價格高企，首套房給出七折最低利率幾無可能，九折可能是銀行的底線。

建行率先松綁：明確首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”

9月30日，央行和銀監(jiān)會緊急發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（下稱《通知》）松貸刺激樓市，不僅重申首套房利率折扣下限為7折，而且在二套房的認(rèn)定上提出，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

《通知》下發(fā)意味著我國二套房限貸政策全面退出，且對二套房以上的貸款權(quán)限，下發(fā)至各大銀行，其放松力度超出市場此前預(yù)期的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

在央行發(fā)布松綁房貸政策9天過后，建行昨日晚間正式發(fā)文表態(tài)將貫徹落實央行的政策要求，并在文中列舉了關(guān)于首套房認(rèn)定的新規(guī)細(xì)則。值得注意的是，建行是五大行中首家發(fā)文落實央行政策的銀行。

從建行在其官方網(wǎng)站公布的細(xì)則來看，最值得關(guān)注的是“支持居民家庭合理的住房貸款需求”，明確“對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。具體根據(jù)借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素等區(qū)別確定。”

除了關(guān)于住房貸款的利率之外，新政發(fā)布后大家最關(guān)心的當(dāng)然是首套房認(rèn)定的細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)，而建行在其發(fā)文中表示，對無個人住房貸款記錄或者已結(jié)清購房貸款，名下無住房的家庭，申請貸款購買住房，執(zhí)行首套房貸款政策。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房，可參照執(zhí)行首套房貸款政策。但具體操作“由各地分行掌握”。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌表示，建行發(fā)布的房貸細(xì)則，猶如一塊石頭落地。央行銀監(jiān)會新政策正式落地實現(xiàn)，會大大增強市場信心，消除之前市場擔(dān)心政策落不了地的擔(dān)憂。

方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志則認(rèn)為，建行的文件中提到的利率七折優(yōu)惠，也只是下線，非硬性標(biāo)準(zhǔn)。而相關(guān)執(zhí)行細(xì)則仍需根據(jù)分行的不同情況決定，所以，現(xiàn)在還要等各個分行的通知才能產(chǎn)生對樓市真正刺激作用。

此外，工行、農(nóng)行等國有大行也就央行、銀監(jiān)會下發(fā)的房貸新政作出回應(yīng)。

工行表示，關(guān)于住房貸款的政策，人民銀行、銀監(jiān)會在《通知》中已有明確要求，工行將認(rèn)真貫徹執(zhí)行。目前，根據(jù)新的房貸政策要求，對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

農(nóng)行也明確了支持重點，在優(yōu)先滿足居民家庭首次購買普通商品房貸款需求的基礎(chǔ)上，積極支持改善型住房信貸需求，對合理的購房需求，將努力提供更加優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。提高服務(wù)效率，逐步推廣個人住房貸款自動審批?？茖W(xué)合理定價，將貸款利率控制在合理水平。

在股份制銀行中，招行明確表示“開始執(zhí)行新政”。招行稱，央行房貸新政出臺后，招行單獨撥出信貸額度用于支持購房貸款市場需求，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展適時調(diào)增房貸額度，并從10月8日起開始執(zhí)行新政，但具體房貸細(xì)則和首套房利率定價，各地分行還需等待總行另行通知，將根據(jù)借款人資質(zhì)、信用狀況等來確定首付款比例和貸款利率。

華夏銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“由于新政是央行和銀監(jiān)會共同出臺的，北上廣深可能會有不同，所以還需要等待當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局的通知。”另外，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等不少商業(yè)銀行表示，有關(guān)房貸政策的實施細(xì)則正在研究制定中。

銀行內(nèi)部人士表示，各家總行的新政策需先下發(fā)至分行，由分行制定相關(guān)考核指標(biāo)后，才會下發(fā)至支行，從發(fā)文到實施有一定時間差，真正實施新政可能還需要一段時間。

利率最低7折幾無可能 9折或為底線

雖然大多數(shù)銀行都表態(tài)將研究房貸新政的細(xì)則，部分銀行也已明確表態(tài)將根據(jù)借款人資質(zhì)適當(dāng)給予優(yōu)惠利率，但業(yè)內(nèi)分析人士指出，目前，銀行資金價格高企，首套房給出0.7倍的最低利率幾無可能，并且進(jìn)入第四季度后，銀行放貸額度會更加受限，因此，短期內(nèi)能否釋放大量的按揭貸款有待觀察。

事實上，落實《通知》中首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不難，但各家銀行究竟會在多大程度上放量，以及房貸利率下浮空間有多大，才是關(guān)鍵。

“如果首套房按揭貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率，銀行基本不要說賺錢，更不用談利率折扣優(yōu)惠。目前一個現(xiàn)實是，銀行存款流失壓力大，資金成本不斷提高。”有股份制銀行人士坦言。目前，5年以上基準(zhǔn)利率是6.55%，7折后只有4.585%，而現(xiàn)在5年期定存利率是4.75%，不少銀行還上浮10%，達(dá)到5.225%，已經(jīng)明顯地出現(xiàn)倒掛?？紤]到目前的存貸利差，銀行輕易給出0.7倍利率優(yōu)惠幾無可能，銀行沒有大打折扣的動力。

根據(jù)融360的調(diào)查顯示，上海各銀行優(yōu)惠房貸利率較節(jié)前開始增多。其中，華夏銀行首套房利率由基準(zhǔn)利率上浮10%下調(diào)至9.2折，降幅明顯；中國銀行由基準(zhǔn)利率上浮5%下調(diào)至基準(zhǔn)。此前房貸寬松“假象”有望進(jìn)入實質(zhì)性下調(diào)階段。

廣州主要銀行房貸利率普遍下調(diào)，但降幅有限。其中，建設(shè)銀行首套房利率由基準(zhǔn)上浮5%下調(diào)至基準(zhǔn)；工商銀行由基準(zhǔn)上浮2%下調(diào)至基準(zhǔn)；廣州銀行由基準(zhǔn)上浮10%下調(diào)至上浮5%。

而深圳房貸市場利率變化較明顯，有7家銀行下調(diào)首套房貸款利率。建行、招行、郵儲銀行由基準(zhǔn)利率下調(diào)至9.7折，民生、興業(yè)、東亞銀行由基準(zhǔn)利率上浮10%下調(diào)至基準(zhǔn)，光大銀行由此前基準(zhǔn)上浮15%下調(diào)至基準(zhǔn)利率。

融360信貸專家徐瑾認(rèn)為，鑒于商業(yè)銀行存貸比考核尚未放松、資金成本仍處于高位，再加上房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險加劇，所以央行新政中所提到的7折利率優(yōu)惠更偏向于政策指導(dǎo)，銀行落實起來十分困難，年底出現(xiàn)幾無可能。即使有所謂的“7折利率”，也可能會附加諸多苛刻的限制條件，對絕大多數(shù)人來說依然是“看得見卻摸不著”。但是銀行在落實新政時很可能會在當(dāng)前的水平上適當(dāng)下調(diào)房貸利率，出于盈利性的考慮，9折或為底線。

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委認(rèn)為，“按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率6.55%計算，0.7倍就是4.59%，與同期限公積金貸款利率基本相當(dāng)，低于5年期政策性金融債收益率4.63%，不過銀行現(xiàn)有的資金成本顯著高于這個水平。目前，在實際操作中對首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍事實上是不可能的。”

招商證券分析師肖立強認(rèn)為，雖然此次房貸新政正式出臺，但當(dāng)前的貸款基準(zhǔn)利率明顯高于2009年水平，同時金融脫媒、非標(biāo)融資規(guī)范導(dǎo)致社會融資成本整體處于較高水平，在非降息和重定價情況下，2009年的按揭利率水平對于當(dāng)下而言，基本上是一個回不去的過去。

目前來看，首套房貸七折利率優(yōu)惠仍是奢望，不過也有部分專家表示了較為樂觀的預(yù)測。

中央財經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇(微博)表示，商業(yè)銀行出于盈利成本考慮，房貸不一定真的能夠做到七折，但政策出臺后，房貸接下來可能會有更多的利率優(yōu)惠。

國泰君安證券首席債券分析師徐寒飛指出，考慮到商業(yè)銀行的負(fù)債成本仍然偏高，7折房貸可能未必能夠達(dá)到，但是銀行之間激烈的業(yè)務(wù)競爭，未來房貸利率低于目前的水平是可以期待的。