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土地市場(chǎng)總是與樓市行情互為因果和風(fēng)向。

近半年來，樓市成交清淡的現(xiàn)實(shí)下，房企在包括一線城市在內(nèi)的土地市場(chǎng)，表現(xiàn)出“集體謹(jǐn)慎”的特點(diǎn)。與此同時(shí)，一線城市一些優(yōu)質(zhì)地塊一旦入市，仍舊遭遇“瘋搶”。

在這種背景下，一線城市的土地市場(chǎng)，近期呈現(xiàn)出流拍與地王并存的貧富“分化”現(xiàn)象。

集體謹(jǐn)慎

“今年在北京連續(xù)拿了三四塊地，其中兩塊是商業(yè)。”日前，說起今年拿地計(jì)劃，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》等媒體記者說，“我們現(xiàn)在基本上維持在這幾個(gè)（項(xiàng)目），不可能太多。有的地打得一塌糊涂你也打不過。”

今年春天以來，持續(xù)清淡近半年的樓市成交，正在持續(xù)向土地市場(chǎng)傳導(dǎo)，一二線城市的土地市場(chǎng)均出現(xiàn)了降溫，房企的拿地決策也顯得頗為謹(jǐn)慎。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份20家大房企拿地總金額僅為99億元，其中拿地最多的為保利與融創(chuàng)，其他房企均在土地市場(chǎng)保持克制。9月份首周，20大房企出現(xiàn)“零拿地”現(xiàn)象。

從趨勢(shì)上看，20大標(biāo)桿房企購置土地單月額度連續(xù)多月銳減，4~8月連續(xù)5個(gè)月不足200億元，最近3個(gè)月更是在百億周圍徘徊，今年前8個(gè)月，20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地僅1829億元，相比2013年同期的2946.2億元，減少了1117億元，同比減少幅度高達(dá)38%。

以金地集團(tuán)為例，2014年上半年，該公司放慢了土地購置步伐，以控制融資需求。據(jù)穆迪統(tǒng)計(jì)，金地集團(tuán)上半年新土地購置投入約為人民幣64億元，占同期合約銷售額的38%左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，標(biāo)桿房企減少拿地，主要原因是減少庫存，他預(yù)計(jì)，9月全月成交土地額度繼續(xù)徘徊在低位，下半年房企拿地有可能繼續(xù)萎縮，全面進(jìn)入保守狀態(tài)。

蘭德咨詢總裁宋延慶則對(duì)本報(bào)記者分析稱，房企縮減拿地規(guī)模，與現(xiàn)金流有關(guān)。受資金緊張影響，上半年上市房企大都減少了新開工面積和拿地規(guī)模，目的顯然是減少現(xiàn)金流出。

蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)了138家A股上市房企上半年的資產(chǎn)負(fù)債率情況，結(jié)果顯示，有21.7%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，47.8%的企業(yè)超過70%，資產(chǎn)負(fù)債率低于50%的企業(yè)僅有21.7%。此外，受上半年房貸政策收緊影響，除了絕大多數(shù)中小型房企資產(chǎn)負(fù)債率上升，標(biāo)桿企業(yè)負(fù)債率也有所上升。截至6月30日，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率是78.93%，同比略增0.93個(gè)百分點(diǎn)，富力凈負(fù)債率82%，同比增加了24個(gè)百分點(diǎn)，陽光城的資產(chǎn)負(fù)債率是89.7%，凈負(fù)債率高達(dá)488%，大幅增加了284.8個(gè)百分點(diǎn)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則認(rèn)為，在房企資金鏈逐步緊縮、對(duì)后市悲觀預(yù)期加劇的雙重作用下，開發(fā)商在土地市場(chǎng)上拿地態(tài)度更為謹(jǐn)慎與務(wù)實(shí)。

貧富分化

進(jìn)入8月，一線城市土地市場(chǎng)持續(xù)低溫狀態(tài)。深圳土地房產(chǎn)交易中心信息顯示，深圳8月共有5宗土地出讓，其中前海占了4宗，土地出讓金共計(jì)38.69億元，同比下降超過60%，9月則僅有2宗土地出讓，與往年相比，土地出讓數(shù)量明顯偏少。

8月21日，廣州萬博地下空間與蘿崗筆村宅地出讓，前者以7.3億元的底價(jià)成交，折合樓面價(jià)9000元/平方米，另一開發(fā)區(qū)筆村宅地則無人競(jìng)價(jià)，遭遇流拍。

連北京都出現(xiàn)了流拍。今年8月14日，北京市房山區(qū)長溝鎮(zhèn)多功能及商業(yè)金融用地掛牌出讓，這宗地塊的規(guī)劃建筑面積為25.7萬平方米，起始價(jià)為5.1400億元，起始樓面價(jià)為1999.7元/平方米。最終，因沒有房企報(bào)價(jià)，該地塊遭遇流拍。

雖然相對(duì)于居住類地塊，這一位于六環(huán)外的偏遠(yuǎn)商業(yè)地塊吸引力有限，但同樣是房山長溝鎮(zhèn)多功能地塊，4月4日成交的長溝鎮(zhèn)中心區(qū)5號(hào)地溢價(jià)率就曾達(dá)97%，不得不承認(rèn)，此地塊的流拍，與上半年北京樓市成交的持續(xù)萎縮有直接關(guān)系。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至8月20日，北京市已經(jīng)出讓各類土地108宗，成交總價(jià)為1430億元，與2013年同期相比上升51.5%，規(guī)劃建筑面積為去年同期基本相當(dāng)。此外，與往年不同的是，今年北京市整體土地市場(chǎng)先熱后冷的特點(diǎn)明顯，5月以前成交的經(jīng)營性用地和其中住宅類用地的溢價(jià)率為43%和37%，而在土地市場(chǎng)經(jīng)過一段時(shí)間的空白后，7月以后成交的經(jīng)營性用地和其中住宅類用地的溢價(jià)率則分別下降到21%和11.5%。

淡市下，受資金和未來市場(chǎng)預(yù)期等因素影響，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，但如任志強(qiáng)所言，一線城市仍有一些地塊“打得一塌糊涂”，個(gè)別“性價(jià)比高”的優(yōu)質(zhì)地塊的入市，仍舊引來房企“瘋搶”。

8月20日，北京西城區(qū)華嘉胡同地塊再度入市，因?yàn)椴豢蓮?fù)制的“絕版優(yōu)越地理位置”，吸引了華融、SOHO中國、方興保利聯(lián)合體等多個(gè)品牌房企參與競(jìng)價(jià)，經(jīng)過193輪激烈搏殺，該地塊以74.6億元由華融公司競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)110%，樓面價(jià)更是超過6萬元/平方米。

上海個(gè)別地塊也出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)。9月5日，上海浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A1-05地塊拍賣，共吸引了23家房企參與競(jìng)買，最終溢價(jià)率高達(dá)89.9%，樓板價(jià)達(dá)到2.58萬元/平方米。

郭毅則預(yù)計(jì)，下半年若無來自房調(diào)政策以及信貸政策層面的放松，樓市下行趨勢(shì)仍將持續(xù)，而隨著年底還貸、銷售目標(biāo)完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的到來，房企將會(huì)承受來自于銷售業(yè)績以及資金層面的更大壓力，進(jìn)而在土地市場(chǎng)上將會(huì)更加有心無力，預(yù)計(jì)未來除少數(shù)熱門地塊外，偏遠(yuǎn)地段、土地屬性復(fù)雜的地塊成交將會(huì)頻頻遇冷，土地市場(chǎng)低價(jià)成交、流拍現(xiàn)象仍將會(huì)繼續(xù)增加。